Sustainability Due Diligence: Wetterschäden und Versicherungsausfall in der Immobilien-Transaktion

Pflicht des Verkäufers zur Aufklärung über fehlenden Versicherungsschutz?

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trifft die Vertragsparteien gemäß § 242 BGB die vertragliche Nebenpflicht, alles zu unterlassen, was die Erreichung des Vertragszwecks und den Eintritt des Leistungserfolgs gefährden und beeinträchtigen könnte.

• Diese Nebenpflicht kann auch nach Vertragsschluss bzw. Vertragserfüllung fortbestehen.
• Nach Treu und Glauben kann auch eine Pflicht bestehen, den Vertragspartner auf bestimmte Umstände hinzuweisen, damit diesem nicht unverhältnismäßige, mit der vorangegangenen Vertragserfüllung zusammenhängende Schäden entstehen.
• Eine Informationspflicht besteht aber nicht, wenn es sich um Umstände handelt, die in den eigenen Verantwortungsbereich des Vertragspartners fallen, und dieser unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung diesbezüglich keine Mitteilung erwarten durfte.

Auch diese Rechtsfigur half dem Käufer aber nicht weiter. Denn der Verkäufer eines bebauten Grundstücks muss den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht. Ebensowenig muss der Verkäufer den Käufer über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung einer solchen Versicherung informieren.

Möchte der Käufer eine von dem Verkäufer abgeschlossene Versicherung nutzen, muss er sich bei diesem erkundigen, ob die Versicherung (noch) besteht. Fragt der Käufer nicht nach, kann der Verkäufer davon ausgehen, dass sich der Käufer selbst um den erforderlichen Versicherungsschutz kümmert und fallen hieraus entstehende Nachteile in die Risikosphäre des Käufers und nicht in die des Verkäufers.

Wenn nämlich die Gefahr auf den Käufer übergegangen ist und er die Nutzungen und Lasten der Sache zu tragen hat (vgl. § 446 BGB), ist er und nicht der Verkäufer für das Grundstück und das hierauf errichtete Gebäude verantwortlich. Ihm obliegt deshalb auch die Entscheidung, ob und wie er die gekaufte Sache versichern will. Aus diesem Grund steht ihm nach § 96 Abs. 2 VVG ein Kündigungsrecht zu, falls ein bestehendes Versicherungsverhältnis auf ihn übergeht.

BGH

Nach dem BGH ändert sich an dieser Risikoverteilung nichts, wenn eine Gebäudeversicherung nach der Verkehrsanschauung üblich ist.

Auch in diesem Fall gehört das Bestehen einer Gebäudeversicherung ab dem Gefahrübergang in den Verantwortungsbereich des Käufers. Er darf sich nicht darauf verlassen, dass der (erwartete) Versicherungsschutz für die erworbene Immobilie fortbesteht. Es besteht nämlich immer die Gefahr, dass der Versicherungsschutz durch ein Verhalten des Versicherers oder des Verkäufers, der nach § 95 Abs. 1 VVG bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch Versicherungsnehmer bleibt, vor Eintritt des Versicherungsfalles verloren geht.

BGH

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