In Zeiten hoher Bebauungsdichte, der Schließung von Baulücken und der damit oftmals einhergehenden Teilung von Grundstücken stellt sich regelmäßig die Frage der Erschließung durch Ver- und Entsorgungsleitungen über Nachbargrundstücke.

Der BGH hat sich in einer aktuellen Entscheidung zu der Fallgestaltung geäußert, in welcher dinglich abgesicherte Leitungsrechte nicht bestehen. In diesem Fall hilft demjenigen, der auf solche Leitungsrechte angewiesen ist, unter Umständen das gesetzliche Notleitungsrecht. Dieses ergibt sich

  • vorrangig aus dem jeweiligen Landesnachbargesetz,
  • im Übrigen aus § 917 BGB, soweit entsprechende landesrechtliche Regelungen fehlen.

Unmittelbar regeln die Vorschriften der §§ 917, 918 BGB nur das Notwegrecht. Das Notleitungsrecht ergibt sich aber im Wege analoger Rechtsfortbildung aus § 917 BGB: Aus der entsprechenden Anwendung des § 917 BGB kann sich ein Recht ergeben, Versorgungsleitungen über ein anderes, fremdes Grundstück zu führen, um diese mit den öffentlichen Versorgungsnetzen zu verbinden.


§ 917 BGB:
(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.
(2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. …

Der BGH führt dieses Notleitungsrecht nun einer weiten Anwendung zu:

  • Der Zweck des Notleitungsrecht lässt sich nur verwirklichen, wenn die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks uneingeschränkt möglich ist.
  • Aus diesem Grund kann das gesamte Nachbargrundstück, gleich ob dieses bebaut ist oder nicht, in Anspruch genommen werden.
  • Das Notleitungsrecht ermöglicht nicht nur die Mitbenutzung der auf dem Nachbargrundstück vorhandenen Leitungen, sondern auch die ober- und unterirdische Herstellung von Leitungen auf dem Nachbargrundstück.
Hinweis: Auch im Hinblick auf das Notwegerecht ist anerkannt, dass der Notweg nicht nur über den Grund und Boden selbst führen muss, sondern auch über diesem (z.B. Drehbrücke im Luftraum des Nachbargrundstücks) oder unter dem Boden hergestellt werden kann (z.B. Untertunnelung zur Herstellung einer Tiefgaragenausfahrt).
  • Das Notleitungsrecht kann auch dazu berechtigen, Leitungen durch auf dem Nachbargrundstück bestehende Gebäude zu führen. Auf die Art der Gebäudenutzung des betroffenen Gebäudes soll es dabei nicht (mehr) ankommen.
Hinweis: Soweit der BGH bislang angenommen hatte, dass das Notleitungsrecht analog § 917 BGB nicht die Befugnis zur Inanspruchnahme von Wohngebäuden umfasst, hält er an dieser Rechtsprechung ausdrücklich nicht mehr fest.

Der BGH zeigt aber auch die Grenzen eines solches Notleitungsrechts auf:

Es besteht das Gebot, die für den Duldungspflichtigen geringstmögliche Belastung zu wählen, d.h. im Rahmen der Ausübung eines Notleitungsrechts ist der Verlauf zu wählen, der für den Duldungspflichtigen die geringstmögliche Belastung darstellt.

Die inhaltliche Beschränkung des Eigentumsrechts des Nachbarn kann nämlich nur so weit reichen, wie sie zur Behebung der Notlage des gefangenen Grundstücks erforderlich ist. Insoweit kann auch auf den in § 1020 Satz 1 BGB enthaltenen Rechtsgedanken zurückgegriffen werden, das Eigentum am belasteten Grundstück tunlichst zu schonen. 

Im Einzelfall kommt es auf eine Abwägung objektiver Gesichtspunkte, wie etwa Nutzungsart und Zuschnitt der Grundstücke, an, wobei  die Inanspruchnahme von Gebäuden zum Zwecke der Verlegung von Versorgungsleitungen grundsätzlich nur dann in Betracht kommen soll, wenn eine Verbindung zu dem öffentlichen Leitungsnetz anders auf dem Nachbargrundstück nicht hergestellt werden kann.

Dabei ist auch § 918 BGB (analog) zu beachten:


§ 918 BGB:
(1) Die Verpflichtung zur Duldung des Notwegs tritt nicht ein, wenn die bisherige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Wege durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wird.
(2) Wird infolge der Veräußerung eines Teils des Grundstücks der veräußerte oder der zurückbehaltene Teil von der Verbindung mit dem öffentlichen Wege abgeschnitten, so hat der Eigentümer desjenigen Teils, über welchen die Verbindung bisher stattgefunden hat, den Notweg zu dulden. Der Veräußerung eines Teils steht die Veräußerung eines von mehreren demselben Eigentümer gehörenden Grundstücken gleich.

Denn nach § 918 Abs. 2 BGB kann in bestimmten Fällen der Aufteilung und Veräußerung der Nachbar den Notleitungsbedüftigen nicht darauf verweisen, dass die Leitungen über andere Grundstücke verlegt werden könnten.

Im konkreten Fall konnte der in Anspruch genommene Nachbar aufgrund des § 918 Abs. 2 Satz 1 BGB z.B. nicht einwenden, dass der Notleitungsbedüftige ein Wegerecht zu einer anderen öffentlichen Straße über zwei andere Grundstücke hatte und dass der Notleitungsbedürftige daher daher das Notleitungsrecht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gegenüber deren Eigentümern durchsetzen müsste.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.