Schriftform im Mietvertrag: Was bei baulichen Veränderungen durch Mietende gilt – und weitere Erleichterungen

Zu einseitigen, automatischen und gemeinsamen Vertragsanpassungen

Leser dieses Forums wissen das: Das Schriftformgebot nach § 550 BGB greift nicht,

wenn einer Partei im Mietvertrag bereits die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen, und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, etwa bei der Umlegung von Betriebskosten, bei der Ausübung eines Optionsrechts auf Vertragsverlängerung und bei der vertraglich gestatteten einseitigen Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen und
bei einer Änderung der Miete, die ihre Grundlage in einer vertraglich vereinbarten, automatisch zur Mietanpassung führenden Indexklausel hat.

In diesen Fällen muss sich allein die ursprüngliche vertragliche Bestimmung am Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB messen lassen, wohingegen die Ausübung des Anpassungsrechts nicht laufzeitschädlich im Sinne des § 550 BGB sein kann.

Wenn aber der Vertrag weder eine Anpassungsautomatik vorsieht noch den Parteien das Recht eingeräumt, die geschuldete Miete durch eine einseitige Willenserklärung zu verändern, muss auch die Anpassung der Miete schriftformgerecht erfolgen.

Siehe schon:
Wertsicherung und Schriftform im Pacht- und Mietvertrag: Auf die Art der Indexierungsklausel kommt es an

Bauliche Veränderungen durch den Mieter und Zustimmung durch den Vermieter

Das Kammergericht in Berlin hat in einer aktuellen Entscheidung dies nun für bauliche Veränderungen fortgeführt:

Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diese Abreden vertragswesentliche Bedeutung haben und daher der Schriftform unterliegen. So war es im konkreten Fall.
In dem betreffenden Mietvertrag war vereinbart, dass bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, dass der Mieter die Kosten und die Verantwortlichkeit für die Baumaßnahmen zu tragen und nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt auf Verlangen des Vermieters in den ursprünglichen Zustand zu versetzen hat.
Wenn in diesem Sinne eine schriftliche Zustimmung des Vermieters zu den Baumaßnahmen ausreicht und es keiner Nachtragsvereinbarung bedarf, geht es letztlich um eine einseitige Genehmigung für ein Umbaurecht des Mieters und nicht um eine zugunsten und zulasten beider Parteien getroffene Regelung zu Umbaumaßnahmen, die nur durch eine zweiseitige Vereinbarung geändert werden kann.

Vertraglich vorgesehene einseitige Erklärungen – etwa eine Optionsausübung zur Verlängerung der Vertragslaufzeit, eine einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen oder eine einseitige Erhöhung der Nettomiete – unterliegen nicht § 550 BGB.
Kammergericht, Urteil vom 06. November 2023 – 8 U 10/23

Wenn mithin Mietverträge

bauliche Veränderungen durch den Mieter von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig machen
und auch Regelungen zu Kosten, Verantwortlichkeit und Rückbau treffen,

schaffen sie nach dem Kammergericht die Grundlage, dass eine Berechtigung des Mieters zu Baumaßnahmen durch einseitige Erklärung des Vermieters begründet werden kann.

Damit ist eine schriftliche Nachtragsvereinbarung ebenso entbehrlich wie in den vom BGH entschiedenen Konstellationen, in denen einer Partei im Mietvertrag ein einseitiges Gestaltungsrecht – sogar zu eigenen Gunsten – zur Vertragsverlängerung oder zur Erhöhung von Nettomiete oder Nebenkostenvorauszahlungen eingeräumt wurde.
Kammergericht, Urteil vom 06. November 2023 – 8 U 10/23

Der vorliegende Fall zeichnet sich also dadurch aus, dass der Mietvertrag keine Änderung lediglich durch Einigung der Vertragsparteien vorsieht: Er macht bauliche Veränderungen der Mietsache gerade nicht von einer Vereinbarung der Vertragsparteien abhängig, sondern (nur) von einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Das Kammergericht grenzt dies ab von seiner Entscheidung einige Monate zuvor. Dort ging es nicht nur um eine schriftliche Zustimmung, sondern um eine erforderliche Vereinbarung der Parteien, die im dortigen Fall nicht schriftformgerecht vorlag:

Es geht hier nicht um eine einseitige Genehmigung des Vermieters für die Erweiterung eines dem Mieter eingeräumten Umbaurechtes. Vielmehr konnte die in § 1.2 Satz 5 des Mietvertrages zugunsten und zulasten beider Parteien getroffene Regelung zu Umbaumaßnahmen nur durch eine zweiseitige Vereinbarung geändert werden. Insbesondere ein Grundstückserwerber muss dem schriftlichen Vertrag entnehmen können, ob eine solche Vereinbarung zustande gekommen und damit eine wesentliche Änderung der beiderseitigen Rechte und Pflichten eingetreten ist.
Kammergericht, Beschluss vom 16. März 2023 – 8 U 178/22

Siehe auch:
Mietverträge in der Projektentwicklung: Zur Schriftform bei der Vermietung „vom Reißbrett“

Weitere Erleichterungen

Das Kammergericht entscheidet in seiner aktuellen Entscheidung weitere Erleichterungen zum mietvertraglichen Schriftformgebot:

Der Mietgegenstand ist in der Regel hinreichend bestimmbar bezeichnet, wenn der Mieter diesen bei Vertragsabschluss oder bei Abschluss eines Nachtrags bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann. Für die Wahrung der Schriftform reicht die Bestimmbarkeit des Mietobjekts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses aus. Soweit diese nachträglich durch Zeitablauf erschwert werden mag, kann dies die einmal gewahrte Form nicht mehr in Frage stellen.
Ist ein Keller mitvermietet, der nicht weiter bezeichnet ist und steht dazu auch keine mündliche Vereinbarung im Raum, so ist ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters anzunehmen, wobei die Zuweisung des Kellers durch den Vermieters regelmäßig nicht formbedürftig ist.
Auf eine Lesbarkeit der Unterschriften kommt es nicht an.
Das Fehlen eines Vertretungszusatzes ist unschädlich (zumindest bei Übereinstimmung mit Rubrumsangaben und jensets der GbR).

Siehe auch:
Die Unterschriften-Falle im Mietvertrag: Rettung der Schriftform durch Firmenstempel oder Treuwidrigkeit?
Warum es Zeit ist, die Mietfläche zu prüfen: BGH zur Mietminderung bei Flächenabweichung – und zum Nutzungsverlust bei Verkauf