Wertsicherung und Schriftform im Pacht- und Mietvertrag: Auf die Art der Indexierungsklausel kommt es an

Immer wieder kann man in der Praxis erleben, dass sich bei Vertragsverhandlungen im gewerblichen Mietbereich Mieter gegen Wertsicherungsklauseln versuchen zu wehren, die einen automatisch wirkenden Anpassungsmechanismus für die Pacht/Miete oder ein einseitiges Gestaltungsrecht beinhalten. Zuweilen liegt dem ein gewisser Respekt vor Automatismen im Vertrag bzw. vor der einseitigen Gestaltungsmacht des Vermieters zugrunde. Dabei sollte die bisweilen bevorzugte Alternative, die gemeinsame Neufestsetzung, geeignet sein, bei dem Mieter das ein oder andere Warnlämpchen angehen zu lassen, begründet diese doch neue Risiken für den Mietvertrag.

Dies zeigt eine am 11. April 2018 ergangene Entscheidung des BGH.

Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, unterfällt – anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht – dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB.

Mietpreisänderungen sind (fast) immer schriftformrelevant

Zunächst bestätigt der BGH, dass die vertragliche Änderung der Miete stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung darstellt (siehe schon hier: BGH zum mietrechtlichen Schriftformgebot: Abschied von der Erheblichkeitsgrenze bei Mietänderungen & Bedeutung bei Aus-/Umbauten und Baukostenzuschüssen).

Bei der Miete handelt es sich per se um einen vertragswesentlichen Umstand, der für den von § 550 BGB geschützten potenziellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Dies gilt umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auswirken können.

Wann ist die Ausübung einer Wertsicherungsklausel schriftformrelevant?

Einseitige Willenserklärung & und automatische Anpassung

Das Schriftformgebot nach § 550 BGB greift in den folgenden Fällen nicht ein:

Wenn einer Partei im Mietvertrag bereits die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen, und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht,

Eine solche Konstellation hatte der BGH kürzlich auch zu der Umlegung von Betriebskosten entschieden: Schriftform im Mietvertrag: BGH lehnt überzogene Anforderungen ab. Das gilt zudem für die Ausübung eines Optionsrechts auf Vertragsverlängerung und auch für die vertraglich gestattete einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen.

Bei einer Änderung der Miete, die ihre Grundlage in einer – ihrerseits schriftformbedürftig – vertraglich vereinbarten, automatisch zur Mietanpassung führenden Indexklausel hat.

In diesen Fällen muss sich allein die ursprüngliche vertragliche Bestimmung am Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB messen lassen, wohingegen die Ausübung des Anpassungsrechts nicht laufzeitschädlich im Sinne des § 550 BGB sein kann.

Gemeinsame Neufestsetzung

Wenn aber der Vertrag weder eine Anpassungsautomatik vorsieht noch den Parteien das Recht eingeräumt, die geschuldete Miete durch eine einseitige Willenserklärung zu verändern, muss auch die Anpassung der Miete schriftformgerecht erfolgen.

Im konkreten Fall konnte eine Vertragspartei bei Vorliegen der entsprechenden Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen, woraufhin die Neufestsetzung durch eine Einigung der Vertragsparteien zu erfolgen hatte. Erst wenn es innerhalb einer vereinbarten Frist nicht zu einer Einigung kommt, sollte die Festsetzung der geschuldeten Miete durch einen Sachverständigen erfolgen.

Dieses nur ersatzweise bestehende Leistungsbestimmungsrecht eines Dritten ändert den Regelungsgehalt der Klausel nicht dahin, dass sie insgesamt ein durch einseitige Erklärung auszuübendes Änderungsrecht der Vertragsparteien festschreibt.

Wenn auf Grundlage einer solchen Klausel etwa der Vermieter die Erhöhung der Miete verlangt und der Mieter die erhöhte Miete zahlt, so liegt eine Einigung über die neue Miete vor, die nicht dem mietrechtlichen Schriftformgebot genügt und den Vertrag damit ordentlich kündbar macht. Da bei einer solchen Vertragsgestaltung die Neufestsetzung der Miete eine gemeinsamen Vertragsänderung darstellt, muss diese selbst schriftformgerecht vereinbart werden. Eine Einigung des Mieters durch Zahlung der vom Vermieter erbetenen Mieterhöhung genügt dem selbstredend nicht.

Bei der Vertragsgestaltung sollte daher stets im Blick behalten werden, dass bestimmte Regelungsmechanismen, so schön einvernehmlich sie auch klingen mögen, das Risiko späterer Schriftformdefizite begründen und dass es Alternativen gibt, die ein solches Risiko nicht begründen und gleichwohl, bei richtiger Ausgestaltung, für beide Parteien interessengerecht sind.