Möbliertes Wohnen auf Zeit im Erhaltungsgebiet: Milieuschutzrecht als neues Instrument gegen Vermietende?

Ich hatte diese Woche ein Déjà-vu. Ein bekanntes Muster mit Bezug zur Wohnungswirtschaft geisterte mal wieder durch die Presse.

Zum Muster:

Bestimmte Kreise auf Landesebene ärgern sich über einen Bundesgesetzgeber, der im BGB-Mietrecht zivilrechtlich nicht hart genug die Rechte von Vermietendenden beschränke. Also denkt man sich vom gewünschten (politischen) Ergebnis her eine Strategie aus.
Diese besteht inhaltlich darin, den Wortsinn eines relevanten Rechtsbegriffs kurzerhand entgegen allgemeiner Ansicht neu zu behaupten, um auf Landesebene öffentlich-rechtliche Instrumente gegen Vermietende zu konstruieren.
Dann kommt der taktische Teil der Strategie: Man findet den wenig beachteten Aufsatz eines Juristen, lässt daraus kurzerhand ein Gutachten machen und stellt dies öffentlichkeitswirksam als neue Lösung für aktuelle Probleme am Wohnungsmarkt dar.

Das kennen wir woher?

Richtig. Vom Berliner Mietendeckel. Und der war zweifellos und auch nach den klaren Worten des Bundesverfassungsgerichts verfassungswidrig, gerade auch im Hinblick auf das durchschaubare Muster.

Ausführlich: Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat entschieden: Der Berliner Mietendeckel (MietenWoG Bln) ist nichtig – von Anfang an!

Schon in den 1990ern hatte zudem der Gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes ein vergleichbares Manöver zum Wohnungseigentumsrecht gestoppt.

In Depth:
In den 1980-er Jahren war man in Großstädten aus mietpolitischen Erwägungen (Missstände auf dem Wohnungsmarkt, Verdrängung von Mietern) dazu übergegangen, Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Sinne des WEG für die Umwandlung von Wohnraum in Wohnungseigentum auch von bauordnungsrechtlichen Anforderungen abhängig zu machen, um zivilrechtliche Umwandlungen nach dem bundesrechtlichen WEG durch öffentlich-rechtliche Mittel des Bauordnungsrechts auf Landes- bzw. Gemeindeebene zu verhindern. Der Gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes hatte dem widersprochen, da die Berücksichtigung (landesrechtlicher) bauordnungsrechtlicher Vorschriften die Gefahr landesrechtlicher Auflösung des bundesrechtlichen Abgeschlossenheitsbegriffs begründet.
Siehe auch: Ein Klimadeckel für den Mietendeckel? Zur Nachhaltigkeit landesrechtlicher Mietpreisregulierung

Lessions learned: Nothing?

Diese Woche ging nun in Berlin, Hamburg, München und bundesweit durch die Presse, dass der Berliner Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf auf Grundlage eines neuen Rechtsgutachtens beabsichtige, in sozialen Erhaltungsgebieten mit den öffentlich-rechtlichen Mitteln des Milieuschutzrechts gegen möbliertes Wohnen auf Zeit vorgehen zu wollen, von der Genehmigungsvoraussetzung einer Zusicherung, nur „regulär“, unbefristet und unmöbliert zu vermieten, bis hin zu Nutzungsuntersagungen.

Der bemühte Gutachter selbst hatte seine Ansicht schon 2021 in einem Aufsatz veröffentlicht, die zutreffend keine Folgschaft gefunden hat. Dass er dazu nun ein Auftragsgutachten erstellt, macht nichts daran besser oder neu. Letztlich meint er, der Begriff der zulässigen Nutzung bzw. Nutzungsänderung sei im Rahmen des § 172 BauGB anders zu verstehen als sonst im BauGB.

Das überzeugt aus einer Vielzahl an Gründen nicht. Folglich stellt sich der Bezirk auf langwierige Gerichtsprozesse ein. Andere Bezirke Berlins und andere Städte wissen es besser, haben teilweise exakt gegenteilige Gutachten in den Schubladen und warten auf eine Entscheidung des Verwaltungsgsgerichts bzw. auf den Bundesgesetzgeber. Ob das Verwaltungsgericht Berlin eine weitere Klärung bringt, ist nicht sicher (remember: Mietendeckel). Schon das OVG Berlin-Brandenburg wird dem Gutachter kaum folgen, hat es doch schon früh entschieden, dass der städtebauliche Milieuschutz zwar ein Instrument des Verdrängungsschutzes, aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes ist.

Der städtebauliche Milieuschutz ist zwar ein Instrument des Verdrängungsschutzes, aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes. Milieuschutzverordnungen können solche Wirkungen in einer Gemengelage sozialer, wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Aspekte allenfalls als Rechtsreflex faktisch entfalten.
OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02

Spätestens aber beim Bundesverwaltungsgericht sollte Schluß sein. Denn das BVerwG hat den Gutachter, der im Übrigen auch die Möglichkeit einer Enteignung von Wohnungsunternehmen gutachterlich vertritt, schon direkt widerlegt. Eben dieser Gutachter hatte einen Bezirk schon einmal zum sozialen Erhaltungsrecht (zum Vorkaufsrecht) dahingehend beraten, entgegen dem Wortlaut des BauGB eine weitreichende Eingriffsbefugnis des Bezirkes für sich in Anspruch nehmen zu dürfen. Das BVerwG stoppte die Ansicht des Gutachters mit klaren Worten, die man ihm auch hier entgegenhalten muss:

Demgegenüber reicht der Hinweis nicht aus, dass allein eine den Wortlaut des Gesetzes berichtigende Interpretation zu einer als wünchenswert und sinnvoll erachteten Regelung führe. Eine solche vor dem Hintergrund neuer Entwicklungen und drängender Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen, ist Sache des Gesetzgebers.
BVerwG, Urt. v. 09.11.2021 – 4 C 1/20, ausführlich: BVerwG: Ausübung von Vorkaufsrechten in Berliner Milieuschutzgebieten rechtswidrig – so auch Aufteilungsverbote?

Kein Jurist darf politische Wünsche und geltendes Recht vermengen. Und ja, es ist Sache des Gesetzgebers, und zwar des Bundesgesetzgebers. „Die verfassungsrechtliche Kompetenzverteilung ist unverfügbar“, das wissen wir vom BVerfG. Daran kommt auch kein Bezirk vorbei. Und jeder Versuch einer Missachtung des Gesetzeswortlauts, der Sprengung der Einheit der Rechtsordnung und der Zersplitterung von bundesgesetzlichen Rechtsbegriffen hat sich schon als unzulässig erwiesen.

Im BauGB wird es auch im Rahmen der Reform 2024 wohl keine dahingehende Überarbeitung geben (siehe: BauGB-Reform 2024: Frischer Wind für Wohnungsbau, Innenentwicklung, Nachverdichtung, Aufstockung und Umnutzung – mit Hindernissen für Wohnungeigentum und Share Deals?). Zum BGB gibt es seitens der Bundesländer Berlin und Hamburg und letztlich seitens des Bundesrates weiterführende Reformvorschläge zum möblierten Wohnen und zum Wohnen auf Zeit. Und dies ist der zutreffende Regelungsort, möchte man denn eine weitergehende Regulierung befürworten.

Siehe auch schon:
Neues aus Hamburg und Berlin: Möbliertes Wohnen und Wohnen auf Zeit – mehr Rechtssicherheit und Mieterschutz?
Mietenstopp, Kappungsgrenzen, Marktabschied & Co.: Wende in der Bau- und Wohnungspolitik oder Abschied von Nachhaltigkeit und Fortschritt?