Neues aus Hamburg und Berlin: Möbliertes Wohnen und Wohnen auf Zeit – mehr Rechtssicherheit und Mieterschutz?

Die Freie und Hansestadt Hamburg hat (mit Bremen) im Bundesrat (BR-Drcks. 683/21) eine Initiative für ein Gesetz zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gestartet, die im Bundesrat bereits die Zustimmung des Wirtschaftsausschusses und des Ausschusses für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung, jedoch auch die Ablehnung des federführenden Rechtsausschusses erhalten hat. Am 05.11.2021 wird der Bundesrat hierüber entscheiden.

UPDATE:
Der Bundesrat hat am 5. November 2021 den Gesetzentwurf kurzfristig von der Tagesordnung abgesetzt. Es kam daher nicht zu einer Entscheidung über die Initiative. Auf Antrag eines oder mehrerer Länder kann die Vorlage in einer späteren Plenarsitzung wieder aufgerufen werden – oder aber die neue Bundesregierung greift das Thema direkt auf.

Hier eine Kurzvorstellung zu der Gesetzgebungsinitiative:

Kurzzeitvermietung

Was?

Nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gelten zentrale Normen des sozialen Wohnraummietrechts nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Eine Neuregelung soll nun das Folgende regeln:

Unterfällt der Wohnraum der Mietpreisbremse, so soll in der Regel nicht von einem Mietverhältnis über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, auszugehen sein, wenn der Zeitraum des Mietverhältnisses über den Wohnraum insgesamt sechs Monate oder mehr beträgt.

• Durch die Einführung einer solchen Regelvermutung soll die Anwendung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB in der Praxis erleichtert und für die Vertragsparteien eine höhere Rechtssicherheit erreicht werden. Zugleich soll hierdurch ein stärkerer Mieterschutz erzielt werden.
• Aufgrund der Ausgestaltung als Regelvermutung sollen auch weiterhin Mietverhältnisse, die einen Mietzeitraum von sechs Monaten oder mehr andauern, unter den Ausschlusstatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB fallen können, wenn es sich um Ausnahmefälle handelt. Es ist dann an den Vermietern, die Regelvermutung durch Erbringung eines Nachweises zum Ausnahmefall zu entkräften.
  • In Betracht kommen hier insbesondere Konstellationen, in denen etwa arbeitsbedingt ein von vornherein begrenzter Aufenthalt von beispielsweise zehn Monaten beabsichtigt ist.
  • In derartigen Fällen sei absehbar, dass das Mietobjekt nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt des Mieters werden soll, sondern lediglich einen noch als kurzfristig einzustufenden Sonderbedarf decken soll.

Bei der Berechnung des Mietzeitraums sollen auch vorangegangene Mietverhältnisse derselben Vertragsparteien über denselben Wohnraum berücksichtigt werden, sofern zwischen den einzelnen Mietzeiträumen weniger als drei Monate liegen.

• Mit dieser Ergänzung soll einer missbräuchlichen Umgehung der Regelvermutung durch einen mehrfachen Neuabschluss von Mietverträgen derselben Vertragsparteien über denselben Wohnraum entgegengewirkt werden, indem auch derartige vorangegangene Mietverhältnisse bei der Berechnung des Mietzeitraums berücksichtigt werden.

Warum?

Die Initiatoren nehmen an, es bestünde ein Bedürfnis nach einem verbesserten Mieterschutz hinsichtlich der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt.

• Vermieter sowie einige Vermietungsportale hätten sich vermehrt auf die Kurzzeitvermietungen spezialisiert, mit denen vergleichsweise hohe Mieten erzielt werden können. In der Folge existiere mittlerweile ein breites und hochpreisiges Angebot an möblierter Kurzzeitvermietung ab sechs Monaten Mietdauer.
• Die Regelungen zur Mietpreisbremse würden hierbei nicht angewendet, da bei der Vermietung von Wohnraum nur zu einem vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zahlreiche Mieterschutzvorschriften nicht gelten.
• Im Hinblick auf diese Entwicklung sei zu befürchten, dass die große Nachfrage nach Wohnungen, die langfristig vermietet werden, einem immer kleiner werdenden Angebot gegenüberstehen wird. Aufgrund dieser Entwicklung sei zu befürchten, dass Wohnraum zum Zwecke der „klassischen“ langfristigen Vermietung immer weniger angeboten wird und die bisherigen wohnungspolitischen Maßnahmen in angespannten Wohnungsmärkten zur Sicherstellung bezahlbaren Wohnens unterlaufen werden.
• Mitursächlich hierfür wird auch die unscharfe gesetzliche Formulierung „zum vorübergehenden Gebrauch“ gesehen, die einer weiten Auslegung zugänglich sei.

Vermietung vom möbliertem Wohnraum

Was?

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf bei einem der Mietpreisbremse unterfallenden Mietvertrag die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Eine Neuregelung soll nun das Folgende regeln:

Wird eine Wohnung mit Mobiliar vermietet, ist der für die Vermietung der Möbel erhobene Zuschlag neben der Miete gesondert auszuweisen, soweit nicht ein auf das Mietverhältnis anzuwendender Mietspiegel im Sinne der §§ 558c und 558d die Vermietung des Mobiliars bereits berücksichtigt.

• Durch die Neuerung soll geregelt, dass Vermieter auch im Rahmen der Mietpreisbremse berechtigt sind, zusätzlich zur Nettokaltmiete einen Möblierungszuschlag zu verlangen, dass der Zuschlag im Rahmen einer geltenden Mietpreisbremse jedoch separat auszuweisen ist.
• Wohnraumüberlassungen zum kurzfristigen Gebrauch gem. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind von der Vorschrift ausgenommen. Damit wird sichergestellt, dass Hotels, Pensionen oder Ferienwohnungen auch in mittels Rechtsverordnung ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt keine Pflicht zum separaten Ausweis eines Möblierungszuschlags trifft, da dies für diese Fälle unnötig und unangemessen sei.
• Bereits im Rahmen von Mietenspiegeln berücksichtigte Ausstattungsmerkmale, beispielsweise Kücheneinrichtungen, sollen im Rahmen des Möblierungszuschlags nicht zu berücksichtigen sein. Damit soll die Regelung mit den verschiedenen Arten von Mietenspiegeln einschließlich Regressionsmietenspiegeln harmonisiert werden.

Der Möblierungszuschlag darf monatlich höchstens 1 Prozent des Zeitwertes der überlassenen Möbel im Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung an den jeweiligen Mieter betragen. Der Zeitwert ist der Anschaffungspreis der Möbel abzüglich eines Betrags von 5 Prozent für jedes abgelaufene Jahr.

• Bei der Berechnung soll nicht auf den „Neuwert“ oder „Neupreis“ abzustellen sein, da dieser angesichts des inhomogenen Marktes für Möbel in jeden Einzelfall nur mittels Sachverständigengutachten ermittelt werden könne. Dies gelte es zur Beschleunigung der Verfahren und zur Vermeidung unnötiger erheblicher Kosten zu vermeiden. Zudem könne es vorkommen, dass Vermieter die für die Möblierung verwendeten Möbel selbst gebraucht kaufen (Möblierung einer einfachen Studierendenwohnung, Möblierung mit Antiquitäten) und daher einen Neupreis selbst nicht kennen.
• Für die Festlegung des Zeitwertes sollen die Vermieter die Darlegungs- und Beweislast tragen.
• Der Möblierungszuschlag selbst soll ein Prozent des Zeitwertes monatlich betragen, was eine angemessene Amortisierung ermögliche.
• Der Betrag soll während eines laufenden Mietverhältnisses unveränderlich bleiben. Eine andauernde Anpassung im laufenden Mietverhältnis sei nicht praktikabel.
• Wird die Wohnung aber mit den gebrauchten Möbeln erneut vermietet, soll der Betrag neu festzusetzen sein, denn der neue Mieter erhalte bei erstmaliger Überlassung Möbel, deren Zeitwert nicht mehr dem durch den Vermieter aufgewendeten Anschaffungspreis entspreche. Der Zeitwert soll in diesem Fall durch den Anschaffungspreis abzüglich eines Betrags von 5 % für jedes abgelaufene Jahr berechnet werden.
  • Dabei ist zunächst der Betrag, der sich aus dem Vertrag über die Anschaffung der bereitgestellten Möbel ergibt, zugrunde zu legen.
  • Für jedes abgelaufene Jahr, beginnend mit dem Zeitpunkt des Zustandekommens des Vertrages über die Anschaffung dieser Möbel sind von dem ursprünglichen Anschaffungspreis 5 % abzuziehen.
• Damit soll für den Möblierungszuschlag ein abschließendes Berechnungssystem geschaffen werden, was eine Erhöhung des Zuschlags während des laufenden Mietverhältnisses ausschließe. Die Anwendung der Vorschrift des § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) komme damit nicht in Betracht.

Wird kein Zuschlag für die Möblierung gesondert ausgewiesen, gilt die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe als unmöbliert vermietet.

• Weist der Vermieter keinen Zuschlag für die Möblierung gesondert aus, ist im Wege einer gesetzlichen Fiktion vorgesehen, dass die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe iSd Satz 1 als unmöbliert vermietet gilt. Der geforderte Mietzins soll dann insgesamt an § 556d Abs. 1 zu messen sein, die Möblierung bleibt außer Betracht.
• Hiermit werde ein starker Anreiz für die Vermieter geschaffen, den Mietzins tatsächlich gesondert auszuweisen, da andernfalls die Möblierung bei der Vermietung wirtschaftlich nicht berücksichtigt werden kann.

§ 556g Absatz 2 bis 4 BGB gilt entsprechend.

• Im Hinblick auf etwaige überhöhte Möblierungszuschläge soll durch den Verweis auf § 556g Abs. 2 BGB klargestellt werden, dass die Einschränkungen bezüglich der Rückforderung hinsichtlich des Mietzinses in gleicher Weise für die Rückforderung eines überhöhten Möblierungszuschlags gelten.
• Um die Mieter in die Lage zu versetzen, die Berechtigung der Höhe des Möblierungszuschlags zu überprüfen, sollen auch der Auskunftsanspruch des § 556g Abs. 3 BGB und das Textformerfordernis des § 556g Abs. 4 BGB entsprechende Anwendung finden.

Warum?

• Durch die Vermietung möblierten Wohnraums, für den die Mietpreisbremse ebenfalls gilt, bestehe derzeit die Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen, wodurch der Mieterschutz nicht mehr ausreichend gewährleistet sei.
• Die Möglichkeit einer Umgehung resultiere daraus, dass der Möblierungszuschlag, der zusätzlich auf die Nettokaltmiete addiert wird, gesetzlich nicht geregelt ist. Das soll nun geändert werden.

Wann?

Die neuen Regelungen sollen für Mietverhältnisse gelten, die ab dem 01.01.2023 entstehen. Sie sollen nicht auf bereits zuvor entstandene Mietverhältnisse rückwirkend einwirken. Durch ein spätes Inkrafttreten soll gewährleistet werden, dass sich die Vermieter auf die neue Rechtslage hinsichtlich der Vermietung möblierten Wohnraums und hinsichtlich der Kurzzeitvermietung in Gebieten mit einem angespannten Wohnraum rechtzeitig einstellen können.

Und sonst?

Die Initiatoren des Gesetzegbungsinitiative möchten insbesondere auch mehr Rechtssicherheit herbeiführen. Ob das gelingt, wird sich zeigen. Schon jetzt aber sind die rechtlichen Implikationen einer Vermietung möblierten Wohnraums (auf Zeit) komplex, etwa -> weiter auf Seite 2 zur Umsatzsteuer, Gewerbesteuer, Übernachtungssteuer, zur Zweckentfremdung, zum Wohnungseigentum und zum Baurecht: