Zum Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung 2025: Bau- und Immobiliensektor

Meine FIVE TAKEAWAYS:

1. Echtes Talent zeigt sich in der Aussage: „Sanieren, Bauen, Zukunft gestalten, das ist das Gebot der Stunde.“ Der „Wohnungsbau-Turbo“ kommt talentiert daher. Ebenso der „Booster bei der Infrastruktur“ und der flächendeckende Glasfaserausbau. Und dass der Auf- und Ausbau von Rechenzentren beschleunigt werden soll – umso besser. Besonders gut gefällt der Plan, die günstigen Finanzierungskonditionen des Bundes und die Expertise der Wohnungswirtschaft für schnelles und effizientes Bauen zusammenzubringen und durch ein Zusammenspiel von öffentlichen Garantien und privatem Kapital ein Investitionsfonds für den Wohnungsbau aufzulegen. Die Verlängerung des Umwandlungsverbots um weitere 5 Jahre, die Stärkung gemeindlicher Vorkaufsrechte, eine mietrechtliche Regulierungswut und ggf. auch eine Reform des Bauträgerrechts dagegen werfen Fragen auf.
2. Komplett talentfrei kommt die Aussage daher, ein Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik solle künftig keinen Mangel mehr darstellen. „Pfusch am Bau“ wird Gesetzesrecht? Für Bauherren ein inakzeptables Fehlverständnis von einer neuen „Einfachheit“. Der Gebäudetyp E soll „abgesichert“ und zivilrechtlich „ermöglicht“ werden. Es ist zu befürchten, dass damit ein rechtsdogmatischer Zombie aus dem Grab gezerrt wird, in das er vom BGH schon gebettet wurde, zumindest dann, wenn in ihm noch der Buschmann-Geist spuken sollte.
3. Aussagen wie „Deutschland muss auf dem Weg zur Planungs- und Baubeschleunigung mutige Wege gehen“, das Abstellen auf BIM als das zentrale Instrument der Digitalisierung des Bauwesens oder die Befürwortung seriellen, modularen und systemischen Bauens hat man bei verschiedenen Regierungen jetzt einfach schon zu oft gelesen. Man muss jetzt einfach mal mutig in die Ausführung gehen. 
4. Weiterhin wird der Gebäudesektor als zentral für die Erreichung der Klimaziele definiert und soll auch die Klimaanpassungsstrategie umgesetzt werden. Im Detail aber wird es schwammig. Die Energieeffizienz bleibt tragende Säule beim Erreichen der Klimaziele, zugleich aber soll die erreichbare CO2-Vermeidung zur zentralen Steuerungsgröße werden und soll der Quartiersansatz gestärkt werden. Das „Heizungsgesetz“ soll abgeschafft, das GEG aber reformiert werden (finde den Fehler), bei letzterem die Gebäudeeffizienzklassen relativiert und die Vorgaben der EPBD nur widerwillig berücksichtigt werden. Förderrechtliche Anreize auch für klimafreundliches Bauen sind zu begrüßen, die Ermöglichung von energetischen Sanierungen auch in Milieuschutzgebieten kann nicht genug hervorgehoben werden. Ein wichtiger Schritt deutet sich bei der Gebäudeversicherung an: Eine Elementarschadensversicherung soll Pflicht werden, verbunden mit einer staatlichen Rückversicherung.  
5. Mit der Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre wird zur Freude der Inkassoindustrie ein totes Pferd weiter geritten (immerhin ist eine Evaluierung der Inkasso-Reform in Aussicht gestellt) und mit der Idee, sie nun sogar mit einer Bußgeldbewehrung zu versehen, würde dem Gaul eine staatliche Rüstung angelegt, so dass selbst mit Zuckerbrot und Peitsche keine sinnvolle Steuerung mehr möglich ist. Inakzeptabel ist dabei die Gleichstellung mit Mietwucher, letzterer aber soll immerhin präzisiert werden. Eine bemerkenswerte Regulierungswut soll sich schließlich Bahn brechen im Hinblick auf Indexmieten, möbliertes Wohnen, Schonfristzahlung und Nebenkosten. Eine große Ankündigung erfolgt im Hinblick auf das Vermieter-Mieter-Dilemma: Dieses möchte man lösen. Anknüpfungspunkt ist eine Änderung der Modernisierungsumlage. Aktuell verkauft man aber das Dilemma noch als Lösung („So lösen wir…“): Zum einen sollen wirtschaftliche Investitionen in die Wohnungsbestände angereizt werden und zum anderen die Bezahlbarkeit der Miete gewährleistet werden. Konkreter ist die Aussage, dass die Wertgrenze bei Kleinmodernisierungen angehoben werden soll.

© Copyright by Dr. Elmar Bickert