Fertigstellung und Schlussrate beim Bauträgervertrag: Welche Bedeutung haben Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum?

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Mir geht es manchmal wie Keanu Reeves:

I’m at that stage in life where I stay out of discussions. Even if you say 1+1=5, you’re right – have fun.

Daran musste ich die Tage im ersten Moment denken, als ich eine aktuelle Entscheidung des Berliner Kammergerichts zum Bauträgervertrag las:

Vollständige Fertigstellung = Abnahmereife

You are right – have fun.

Dann aber doch meine Reaktion: Moment mal, was entscheidet das höchste Berliner Zivilgericht gerade grundlegend zum Bauträgervertrag?

Das KG setzt für die letzte Zahlungsrate des Erwerbers im Bauträgervertrag (MaBV) die „vollständige Fertigstellung“ mit dem Begriff der Abnahmereife gleich.

Eine Abnahmereife verlangt das Nichtvorliegen wesentlicher Mängel. Liegen unwesentliche Mängel vor, hindert das die Abnahmereife nicht. Aber wie passt das jetzt zur vollständigen Fertigstellung? Kommt es hierbei überhaupt auf Mängel an? Oder meint eine vollständige Fertigstellung nicht eher die vollständige Mängelfreiheit?

Das Kammergericht widmet sich ausführlich der aktuell nicht geklärten Rechtsfrage und differenziert:

  • Das Vertragsobjekt des Bauträgervertrages ist demnach „vollständig fertiggestellt“, wenn es insgesamt, also sowohl die in das Sonder- als auch die in das Gemeinschaftseigentum fallenden Bereiche, abgenommen oder abnahmereif hergestellt sind.
  • Jedenfalls dürfen demnach keine wesentlichen Mängel mehr vorliegen.
  • Unwesentliche Mängel hindern grundsätzlich nicht eine vollständige Fertigstellung.
  • Die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel, die sogenannten Protokollmängel, die am ansonsten abgenommenen Sonder- und Gemeinschaftseigentum fortbestehen, hindern die vollständige Fertigstellung und damit die Fälligkeit der Schlussrate nicht, sondern begründen zugunsten des Erwerbers eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung.

Hinweis:
Was unter „Protokollmängeln“ zu verstehen ist, bleibt ungewiss. Teilweise wird abgestellt auf die bei Abnahme festgestellten Mängel, auf die bei der Abnahme gerügten Mängel, die bei Abnahme übereinstimmend festgestellten Mängel oder auf Mängel, deren Beseitigung im Protokoll vereinbart wurde.

Das KG stellt sich damit gegen die Annahme, dass bei dem Vorliegen von auch nur geringfügigen Mängeln stets eine vollständige Fertigstellung im Sinne der MaBV ausscheide. Zugleich stellt es fest, dass auch nach seinem Ansatz der Bauträger nicht unbillig zur Einziehung der Schlussrate berechtigt sein soll: Der ohne Rücksicht auf geringfügige Mängel fälligen Schlussrate kann der Erwerber nämlich ein Zurückbehaltungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB entgegen.

Ob der Bundesgerichtshof dem folgen wird, in diesem oder einem anderen Verfahren, ist offen. Was mich an der KG-Entscheidung überzeugt, ist die Kontrollüberlegung aus Sicht der praktischen Handhabung und der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien:

Zudem hat diese Auffassung einen gewichtigen Vorteil in der praktischen Anwendung, weshalb sie aus Sicht des Senats einen besseren Ausgleich der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien darstellt.

KG, Urteil vom 27.05.2025 – 21 U 44/22

Enge Auslegung der Schlussratenfälligkeit:

  • Stünde ein einzelner fortbestehender Mangel der Fälligkeit der Schlussrate entgegen, sei es, dass er im Abnahmeprotokoll aufgeführt ist oder nicht („enge Auslegung“ der Schlussratenfälligkeit), könnte die Klage eines Bauträgers allein wegen dieses einen Mangels als derzeit unbegründet abgewiesen werden.
  • Erhebt der Bauträger nach der Beseitigung erneut Klage auf die Schlussrate, könnte sich der Erwerber auf einen anderen fortbestehenden Mangel berufen, der erneut zur Abweisung der Klage als derzeit unbegründet führen würde usf.

Weite Auslegung der Schlussratenfälligkeit:

  • Begründen unwesentliche Mängel hingegen nur die Mängeleinrede zugunsten des Erwerbers („weite Auslegung“ der Schlussratenfälligkeit), muss der vom Erwerber vorgebrachte Mängelkatalog in aller Regel gleich im ersten Schlussratenprozess geklärt werden, was zu einer abschließenden Klärung der umstrittenen Mängel und damit der Streitigkeit führt, was erstrebenswert ist.
  • Genau so hatte das KG es im jetzt entschiedenen Fall (im Unterschied zum Landgericht Berlin) durchgeführt.

Wenn es aber ein berechtigtes Interesse des Bauträgers gibt, den vom Erwerber vorgebrachten Mängeln an Sonder- oder Gemeinschaftseigentum entgegenzutreten und sie durch einen objektiven Dritten – das Gericht und den von ihm beauftragten Sachverständigen – überprüfen zu lassen, dann spricht dies entscheidend dafür, die MaBV so auszulegen, dass Vorliegen und Gewicht der umstrittenen Mängel strukturiert in einem einzigen Prozess geklärt werden, also für die „weite Auslegung“ der Schlussratenfälligkeit. Dies steht auch mit den allgemeinen Grundsätzen des Werkvertragsrechts in Einklang. Ein ausreichender Schutz des Erwerbers wird über die Mängeleinrede (§ 641 Abs. 3 BGB) sichergestellt.

KG, Urteil vom 27.05.2025 – 21 U 44/22

HINWEIS:
Das KG eröffnet dem Bauträger eine weitere Möglichkeit, nicht allzu lange auf die Schlussrate warten zu müssen. Es bestätigt eine Regelung in einem Bauträgervertrag, durch die die Herstellungsverpflichtung des Bauträgers auf einen wirtschaftlich abgrenzbaren Abschnitt einer Wohnungseigentumsanlage beschränkt wird. Die Fertigstellung setzt in diesem Fall also nicht an der gesamten Wohnungseigentumsanlage an, sondern an die Gebäude und Anlagen eines in sich geschlossenen Bauabschnitt, der wirtschaftlich unabhängig von weiteren Bauabschnitten ist. Auch hier geht es dem AG um einen Interessenausgleich:

(1.) Der Erwerber hat ein Interesse daran, das erworbene Objekt zügig in Besitz nehmen zu können, bevor die Gesamtanlage gegebenenfalls Jahre später fertiggestellt ist.
(2.) Der Unternehmer möchte die jeweiligen Ratenzahlungen bereits zu einem Zeitpunkt erhalten, zu dem die jeweiligen Fälligkeitsvoraussetzungen bei dem geschuldeten Bauabschnitt vorliegen und nicht bei sämtlichen Häusern einer Anlage.

Weiter sehr praxisorientiert das KG: Anderenfalls müsste ein aus mehreren Häusern bestehendes Wohnprojekt bei Baubeginn zu einem höheren Anteil finanziert und abverkauft sein, was ein erhöhtes Risiko für den Bauträger bedeutet. Seine daraus resultierende Mehrbelastung würde auch auf die Erwerber zurückschlagen.

Es liegt daher nach dem KG nahe, dem im Rahmen der Beschreibung des Werkerfolgs beziehungsweise Kaufgegenstands durch Unterteilung des Bauprojekts in mehrere Abschnitte Rechnung zu tragen. Deshalb ist nach dem KG eine entsprechende Regelung in einem Bauträgervertrag über ein größeres Vorhaben für Erwerber auch durchaus erwartbar.

© Copyright by Dr. Elmar Bickert