BMJ will Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung, soll sich aber um Opfer häuslicher Gewalt und um (Wohn-) Erbbaurechte kümmern

Ich bin davon überzeugt, dass es nicht das Ziel der Politik sein kann, jeden vor jeden zu schützen. Eigennutz und damit die Benachteiligung der anderen Vertragspartei sind in gewissem Umfang naturgegeben und vor allem in einer Marktwirkschaft unerlässlich. Andernfalls würde man ein Selbststeuerungsprinzip des marktwirtschaftlichen Systems mit seinen innovations- und wohlfahrtssteigernden Potentialen außer Kraft setzen.

Noch weniger ist es Aufgabe der Politik, jeden vor sich selbst zu schützen. Es gilt grundsätzlich die Selbstverwantwortung. Sie ist die logische Kehrseite der Privatautonomie bzw. das Korrelat der Selbstbestimmung. Wer Selbstbestimmung ruft, darf bei der Selbstverantwortung nicht kleinlaut werden. Wer einen Vertrag schließt, hat ihn zu erfüllen. Fehlen ihm dazu die finanziellen Mittel, entlastet ihn das nicht.

Und was die Politik nicht darf: Vertragsparteien zum Vertragsbruch einladen.

Das gilt auch im Mietrecht. Wir haben zwar aus guten Gründen ein sog. soziales Wohnraummietrecht. Wie der BGH aber kürzlich erst entschieden hat, dürfen die mietrechtlichen Vorschriften des BGB nicht mit dem Sozialrecht (etwa SGB) vermengt werden. Dienen die Bestimmungen des BGB dem Ausgleich der Interessen zwischen Vermieter und Mieter, geht es bei den Vorschriften des Sozialgesetzbuchs allein um den Schutz eines bedürftigen Mieters mithilfe staatlicher Leistungen. Der BGH hat dies gegen eine Entscheidung des LG Berlin entschieden, welcher mehr politisch als rechtlich die Schonfritszahlung auf die ordentliche Kündigung erstrecken wollte.

Nach dem BGH gilt aktuell ein gerechter Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter. Diesen will die Justizministerin jetzt sprengen, der Sache nach mit Erwägungen, die weniger zum sozialen Mietrecht als zum Sozialrecht gehören: Schutz der Menschen vor Wohnungslosigkeit – hier allerdings zu Lasten von Vermietenden und zu Gunsten von vertragsuntreuen Mietenden.

Welchen gerechten Interessenausgleich will das BMJ sprengen?

• Zum einen gibt es für den Fall einer Nichterfüllung der Mietzahlungspflicht durch den Mieter das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrages.
  • Der Mieter ist zum einen dadurch geschützt, dass erst ein erheblicher Mietrückstand das Kündigungsrecht begründet (Mieter ist mit zwei aufeinander folgende Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug oder er ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht).
  • Der Mieter ist zum anderen dadurch geschützt, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird (Schonfristzahlung).
• Zum anderen gibt es für den Fall einer Nichterfüllung der Mietzahlungspflicht durch den Mieter das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages.
  • Der Mieter ist auch hier durch die Voraussetzungen geschützt: Der Mieter muss seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt haben.
  • Eine Schonfristzahlung gibt es hier nicht. Daher werden Kündigungen wegen Mietrückständen typischerweise jedenfalls hilfsweise auch hierauf geschützt. Das möchte die Bundesjustizministerin nun ändern. Einer Schonfristzahlung bedarf es hier aber nicht. Denn der Mieter erhält hier Schutz, den er bei der außerordentlichen Kündigung nicht erhält.
  • Es gilt eine mindestens dreimonatige Kündigungsfrist. Im Gegensatz zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ist der Mietvertrag also nicht schon mit sofortiger Wirkung ab Zugang der Kündigungserklärung beendet.
  • Bei der Prüfung des Vorliegens einer schuldhaften, nicht unerheblichen Vertragspflichtverletzung ist eine unverschuldete wirtschaftliche Notlage des Mieters zu berücksichtigen. Der Mieter kann sich somit – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen.
  • Davon abgesehen ist bei einem Ausgleich der Mietrückstände zu prüfen, ob die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig erscheint.

Es macht den Eindruck, dass die Bundesjustizministerin Gefahr läuft, diesen Interessenausgleich nicht hinreichend zu würdigen und Mietenden Tor und Tür zu öffnen, ohne wirkliche Konsequenzen ihre Vertragspflichten verletzen zu können – zu Lasten der Vermietenden und der Gerichte. Wir erwarten den Regulierungsvorschlag in Kürze – offenbar jenseits der ebenfalls angekündigten Einberufung einer Expertenkommission zur Reform des Mietrechts.

Dabei hat das BMJ wirklich wichtige Themen zu bearbeiten. Arbeitsaufträge kamen etwa eben von der Konferenz der Justizminister:innen der Länder (05./06.06.2025).

Zum einen geht es um ein wirklich wichtiges soziales Thema:

1. Die Justizministerinnen und Justizminister hatten sich mit der Situation von Opfern häuslicher Gewalt beschäftigt, die aus der gemeinsam angemieteten Wohnung geflüchtet sind.
2. Sie stellten fest, dass Opfer häuslicher Gewalt Schwierigkeiten haben können, sich aus dem Mietvertrag zu lösen und dadurch einem Neuanfang Hindernisse entgegenstehen.
3. Die Anmietung einer eigenen Wohnung wird nicht selten durch den noch bestehenden Mietvertrag faktisch verhindert.
4. Die Täter können auf diese Weise eine fortdauernde Kontrolle über das Leben ihrer Opfer behalten, was deren Leidenszeit zusätzlich verlängern kann.
5. Sie bitten daher die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz, zeitnah Möglichkeiten gesetzlicher Regelungen zu prüfen, mit denen die Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs gegen den Mitmieter vereinfacht und beschleunigt wird.

Zum anderen geht es um die Wohnraumfrage als solche:

1. Die Justizministerinnen und Justizminister stellten fest, dass wegen gestiegener Bodenpreise und fehlendem Bauland Städte und Gemeinden zunehmend die Vergabe von Erbbaurechten in den Blick nehmen.
2. Im Vergleich zu Grundstücksverkäufen ermögliche das Institut des Erbbaurechts den langfristigen Erhalt der Einflussmöglichkeiten der betroffenen Kommunen sowie die Bindung der Grundstücke an öffentliche Zwecke.
3. Gerade in Ballungsgebieten könne die Vergabe von Erbbaurechten ein wirksamer Hebel zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus sein.
4. Die Justizministerinnen und Justizminister stellten fest, dass ungeklärte Rechtsfragen auf dem Gebiet des Erbbaurechts dazu führen können, dass die Anwendungsmöglichkeiten von Erbbaurechten noch nicht voll ausgeschöpft werden. Um die Attraktivität zu steigern, sehen die Justizministerinnen und Justizminister Bedarf für eine Überprüfung der Rechtslage z.B.
   • bei der Verlängerung von Wohnungs- oder Teilerbbaurechten,
   • dem Schutz des im Rang hinter das Erbbaurecht Zurücktretenden sowie
   • der Wirksamkeit von Verfügungsbeschränkungen ohne ausdrückliche Eintragung.
5. Die Justizministerinnen und Justizminister bitten vor diesem Hintergrund die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz um Prüfung, inwieweit Änderungen oder Ergänzungen der gesetzlichen Regelungen (z. B. der §§ 5, 27, 28 oder 33 ErbbauRG) zu mehr Rechtsicherheit und damit zur Stärkung und Verbreitung des Instituts des Erbbaurechts beitragen können sowie gegebenenfalls um Vorlage eines entsprechenden Reformgesetzes.

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