In gleich zwei aktuellen Entscheidungen hat der BGH sich mit den Folgen einer nicht ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung beschäftigt:

BGH, Urt. v. 20.01.2016 – VIII ZR 329/14: Kürzungsrecht

 

Im vorliegenden Zusammenhang von besonderem Interesse ist zunächst die eingehende Erläuterung des BGH zum Zweck der Heizkostenverordnung, der darin besteht

  • das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und
  • damit Energieeinspareffekte zu erzielen.

Dem jeweiligen Nutzer soll durch die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden. Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, ist mithin die Kernforderung der Heizkostenverordnung.


Deshalb sei grundsätzlich jede den Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem Punkt den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen, einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, da letztere den individuellen Verbrauch völlig unbeachtet lässt.


Die Nichtbeachtung der sich aus der Heizkostenverordnung ergebenden und als mietvertragliche Nebenpflichten des Vermieters einzuordnenden Vermieterpflichten ist nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV als pauschalierter Schadensanspruch sanktioniert: Berechnet der Vermieter die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig ab, hat der Mieter das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil (= gesamter Kostenanteil) um 15 vom Hundert zu kürzen.


Der BGH hat nun entschieden, dass

  • die Basis der Kürzung grundsätzlich die fehlerhafte Abrechnung des Vermieters darstellt und
  • der Mieter nicht die Vorlage einer neuen, auf Grundlage der Wohnfläche erstellten Abrechnung verlangen kann, die dann die Basis für das Kürzungsrecht darstellt,
  • es sei denn, (1.) der abgerechnete verbrauchsbezogene Kostenanteil bildet das tatsächliche Nutzerverhalten nicht wenigstens annähend ab oder (2.) ein auf den Verbrauch bezogener Kostenanteil ist nicht einmal fehlerhaft ermittelt worden und kann auch nicht mehr ermittelt werden.

 

 


BGH, Urt. v. 20.01.2016 – VIII ZR 152/15: Ausschlussfrist

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in welchem mietvertraglich eine für den Vermieter nachteilige Abkürzung der Abrechnungsfrist vereinbart war: Es sollte „spätestens am 30. Juni jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen“ sein.  Der Vermieter hielt diese Frist nicht ein und scheiterte mit seinen Nachforderungen bei den vorhergehenden Gerichten, die in einer solchen Klausel aufgrund deren „strikten und verbindlichen Wortlauts“ eine Ausschlussfrist mit der Folge eines Anspruchsverlustes bei Fristüberschreitung sahen.


Der BGH dagegen kommt im Wege der Vertragsauslegung zu dem Ergebnis, dass es sich nicht um eine Ausschlussfrist, sondern nur um eine Höchstfrist handelt. Das bedeutet:

  • Eine Fristüberschreitung bewirkt kein Ausschluss von Nachforderungen.
  • Der Vermieter kann vor Ablauf der Höchstfrist abrechnen, ohne dass der Mieter aber einen Anspruch darauf hat.
  • Der Mieter kann ab dem Ablauf der Höchtsfrist (Abrechnungsreife) die Abrechnung verlangen.

Soweit die Parteien (gerade auch bei einer gegenüber der gesetzlichen Frist verkürzten Abrechnungsfrist) eine verspätete Abrechnung mit der Sanktion des Nachforderungsausschlusses bewehren wollen, verweist der BGH auf die Vorbildfunktion des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB:

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Die Parteien sollten also

  • die Ausschlusswirkung ausdrücklich formulieren und
  • die Frage berücksichtigen, ob den Vermieter ein Verschulden an der Fristüberschreitung trifft.

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.