BVerfG bestätigt Mietpreisbremse – und fordert die Wohnungswirtschaft heraus

Manch einer sprach diese Woche von einem Paukenschlag aus Karlsruhe. Das BVerfG hatte die Mietpreisbremse (2020) bestätigt. Es war natürlich keiner.

Vollständig erwartbar und ohne jeden Anlass für Empörung. Das BVerfG hat den BGH bestätigt, der dies schon 2024 entschieden hatte. Geltendes Recht. Muss man nicht gut finden. Gilt aber.

Verlängerung der Mietpreisbremse: BGH bestätigt Rechtmäßigkeit der Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (2020)

Es war aber ein Schlag gegen jene, die sich derzeit leider auch in der Wohnungswirtschaft als Lautsprecher für niederes Niveau bemerkbar machen.

Jene, die sich weigern, sich dem geltenden Recht zu stellen, sondern es bekämpfen bzw. ignorieren wollen. Sie verunglimpfen Recht als komplex und schwierig, um seine Abschaffung zu fordern. Niedere Bau- und Wohnstandards sollen das „neue Normal“, der Rückschritt soll normatives Imperativ werden. Die Geltung des Rechts wird nur beleibig und selektiv anerkannt. Die Klimaentscheidung des BVerfG? Nicht existent. Diskutierten wir eben noch darüber, wie man die Sanierungsrate im Gebäudesektor erhöhen kann, um die Klimaziele zu erreichen, sind sie nun gegen Klimaschutz, weil dies eine Erhöhung der Sanierungsrate erfordern würde.

2026: Die Wohnungswirtschaft auf dem Kipppunkt?

Dass man damit nicht durchkommt, hat kürzlich erst das BVerwG entschieden. Und das BVerfG verdeutlicht nun (Beschluss vom 8. Januar 2026 – 1 BvR 183/25): Wer die Geltung des Rechts in Frage stellt und BVerfG-Entscheidungen nur selektiv gelten lassen will, bekommt ernsthafte Probleme, wenn er sich hilfesuchend an das BVerfG wenden möchte, um sich über Verfassungsverstöße durch Mietregulierung zu beschweren. Die Lautsprecher für niederes Niveau – sie werden zur echten Gefahr für die Branche.

Eine der wichtigsten Aussagen der aktuellen Entscheidung: Der nicht hinreichend substantiierte Vortrag der Beschwerdeführerin genügt nicht den Darlegungsanforderungen. Das BVerfG hat die Beschwerde noch nicht einmal zur Entscheidung angenommen! Ein Warnschuss für jene, die meinen, politische Kampagnen würden die professionelle Auseinandersetzung ersetzen und die Empörung würde das fachliche Argument entbehrlich machen. Die negativen Effekte der Regulierung blieben daher nach dem BVerfG unbelegt.

Dass dies die Branche betrifft, verdeutlicht das BVerfG an einer weiteren Stelle. Es prüft nicht, ob der Gesetzgeber die beste Lösung gefunden hat. Es kann sich unter Berücksichtigung des dem Gesetzgeber zukommenden Gestaltungsspielraums darauf beschränken, die von den Beschwerdeführenden aufgezeigten oder sonst in Fachkreisen diskutierten Alternativen zu überprüfen. Nichts davon konnte das Gericht überzeugen. Aus Branchensicht sind also vor allem auch die angesprochenen „Fachkreise“ gefordert, profesionell und nachhaltig ihre Erkenntnisse vorzubringen. Wer sich jetzt jammernd zurücklehnt oder auf das BVerfG schimpft, hat die Aufgabe nicht verstanden.

Das BVerfG verdeutlicht weiter, dass Beliebigkeit nicht funktioniert: Da Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar sind, kann es legitim sein, die Interessen der Allgemeinheit durch gesetzliche Regelungen zur Geltung zu bringen und die Nutzung nicht völlig dem freien Spiel der Kräfte und dem Belieben der Einzelnen zu überlassen. Wer von allem frei sein will und sich zu nichts bekennen will, der wird scheitern.

Und wer sich – auch nach der aktuellen Entscheidung zutreffend – auf das Eigentum als Sicherung der Freiheit der Einzelnen im persönlichen Bereich berufen möchte, muss wissen, dass nach dem BVerfG auch Klimaschutz Freiheitssicherung ist. Die Freiheitssicherung aber ist nicht teilbar, man kann sie nicht hier ablehnen und dort einfordern.

Wer etwa die Klimaentscheidung des BVerfG ablehnt, lehnt eine Schutzpflicht des Staates hinsichtlich der Eigentumsgefahren des Klimawandels für Immobilien ab. Wie will man glaubhaft argumentieren, dass einem der Eigentumsschutz gegen Umweltweinwirkungen egal ist, man für den Eigentumsschutz gegen staatliche Regulierungseinwirkungen aber Art. 14 Abs. 1 GG zum Durchbruch verhelfen möchte?

„Das Wohl der Allgemeinheit, an dem sich der Gesetzgeber hierbei zu orientieren hat, ist nicht nur Grund, sondern auch Grenze für die Beschränkung der Eigentümerbefugnisse.

Der Gesetzgeber hat daher die schutzwürdigen Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich sowie ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen.

Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit der Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion andererseits, verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Gestaltungsspielraum. Dieser Spielraum wird insbesondere durch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse geprägt.“

Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 08. Januar 2026 – 1 BvR 183/25

Das BVerfG gibt dem Gesetzgeber auf, die schutzwürdigen Interessen der Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich sowie ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Unverändert wichtig ist dabei auch bei der Mietenregulierung die Wahrung der Privatnützigkeit des Eigentums. Eingriffe sind absolut unzulässig, die zu dauerhaften Verlusten für vermietende Eigentümer, zu Substanzsgefährdungen der Mietsache oder zur Aufhebung sinnvoller Nutzungsmöglichkeiten für die Grundstücke führen.

Ein Problem bekommen hier jene, denen gleichgültig ist, wenn infolge des Klimawandels Immobilien Schaden nehmen, die für billigen Neubau sind und Sanierungen im Bestand ablehnen. Wie sollen sich diese glaubhaft auf Substanzgefährdungen durch Mietregulierung berufen?
Wie will man argumentieren, dass man gegen eine Modernisierung des Wohnungsbestandes und damit gegen eine Verbesserung der Wohnverhältnisse, gegen eine Erhöhung von Gebrauchs-, Wohn- und Immobilienwert, gegen Energieeffizienz und gegen die Erzielung von Einspareffekten ist, zugleich aber eine unregulierte Miete fordern will, um die Wirtschaftlichkeit der Wohnung zu gewährleisten?

Hier ist die Wohnungswirtschaft gefordert. Sie muss ernsthaft und seriös vortragen, stimmig und konsistent. Sie hat sich beim BVerfG erfolgreich gegen den Berliner Mietendeckel gewehrt. Aus meiner Arbeit dazu entstand damals der Beitrag: Ein Klimadeckel für den Mietendeckel. Eben weil man Mietenregulierung nicht isoliert betrachten kann.