Mangel beim Immobilienkauf: Denkmalschutz ist weder üblich noch erwartbar

Der BGH hat in einem aktuellen Urteil entschieden:

Der Käufer einer Immobilie darf grundsätzlich davon ausgehen, dass das Kaufobjekt nicht unter Denkmalschutz steht.
BGH

Denkmalschutz ist nach dem BGH die Ausnahme von der Regel. Das ist für die Mangelfrage wichtig. Denn auf den erwartbaren „Regelfall“ stellt § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB ab. Nach dieser Vorschrift muss

sich der Kaufgegenstand für die gewöhnliche Verwendung eignen und
eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

HINWEIS:
Dieser Mangeltatbestand greift aber nicht, soweit eine abweichende (ggf. negative) Beschaffenheit vereinbart ist, wenn der Käufer den Mangel bei Beurkundung kennt oder wenn ein wirksamer Gewährleistungsausschluss vereinbart ist, letzteres wiederum unter dem Vorbehalt einer bestehenden Arglisthaftung des Verkäufers. Siehe HIER zur Bedeutung konsistenter Vertragsgestaltung im Immobilienrecht und ausführlich: Die Erklärungsverantwortung des Immobilienverkäufers – am Beispiel des Verhältnisses von Beschaffenheitsvereinbarung und Haftungsausschluss, ZfIR 2013, 265.

Ein unter Denkmalschutz stehendes Kaufobjekt eignet sich nicht für die gewöhnliche Verwendung und weist eine Beschaffenheit auf, die bei Sachen der gleichen Art nicht üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache nicht erwarten muss. Denn mit der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes gehen Verpflichtungen und Beschränkungen für den jeweiligen Eigentümer einher, die einer öffentlich-rechtlichen Baubeschränkung gleichkommen. Am Beispiel des Hamburger Denkmalschutzgesetzes beinhalten diese Beschränkungen insbesondere:

Dem Eigentümer ist es grundsätzlich verwehrt, ohne Genehmigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde Änderungen an dem Gebäude vorzunehmen (vgl. für Hamburg § 9 DSchG Hmb).
Es besteht die Verpflichtung, das Denkmal in einem denkmalgerechten Zustand zu erhalten (vgl. § 7 DSchG Hmb).
Genehmigte Umbau- und Erhaltungsmaßnahmen sind nicht selten aufgrund denkmalschutzrechtlicher Auflagen mit erhöhten Kosten und einem erhöhten Aufwand verbunden.

HINWEIS:
Die Mangelannahme ergibt sich bereits aus diesen gesetzlichen Beschränkungen aufgrund der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes und ist unabhängig davon, ob sich diese Beschränkungen bereits etwa in behördlichen Verfügungen oder Anforderungen realisiert haben.

Auf öffentlichem Recht beruhende Eingriffsbefugnisse, Beschränkungen und Bindungen, die die Nutzung der Kaufsache beeinträchtigen, können auch einen Rechtsmangel begründen, ausführlich: