BauGB-Reform mit Baulandmobilisierung, Vorkaufsrecht, Baugebot und Beschränkung der WEG-Aufteilung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

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Der Bundestag hat am 07. Mai 2021 das Baulandmobilisierungsgesetz verabschiedet, das

Im Wesentlichen geht es dabei um eine Reform von BauGB, BauNVO u.a. mit

  • der Einführung eines neuen sektoralen Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau,
  • der Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten und weiterer Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich,
  • der Erweiterung des Anwendungsbereichs der gemeindlichen Vorkaufsrechte für die leichtere Mobilisierung von Flächen für den Wohnungsbau,
  • der Erweiterung des Anwendungsbereichs des Baugebots für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten,
  • der Schaffung einer Grundlage für städtebauliche Konzepte der Innenentwicklung,
  • der Einführung einer neuen Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“,
  • der Ausgestaltung von Obergrenzen, die bisher für Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung galten, als Orientierungswerte, um mehr Flexibilität bei der Ausweisung, insbesondere von Flächen für den Wohnungsbau im Hinblick auf die Bebauungsdichte, zu erreichen,
  • Klarstellungen für den Klimaschutz und die Klimaanpassung,
  • Änderungen zur Unterstützung des Mobilfunkausbaus mit dem Ziel der flächendeckenden Mobilfunkversorgung und der Elektromobilität und
  • einem Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten.

Die finale Fassung hat nun nochmals einige Änderungen erfahren, insbesondere:

Baulandmobilisierungs-Instrumente

Die Bestimmung eines Gebiets mit einem angespannten Wohnungsmarkt soll statt durch gemeindliche Satzung nun durch Rechtsverordnung erfolgen: Die Landesregierungen sollen ermächtigt werden, Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung zu bestimmen und dadurch die Voraussetzung für die Anwendung der zentralen baurechtlichen Baulandmobilisierungs-Instrumente durch die Gemeinden zu schaffen:

  • Das erweiterte besondere Vorkaufsrecht nach § 25 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB,
  • Befreiungsmöglichkeiten von den Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 31 Absatz 3 und
  • das erweiterte Baugebot nach § 176 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB nach Maßgabe auch des neuen § 175 Absatz 2 Satz 2 BauGB.

HINWEIS: Für den Verordnungsgeber besteht hierbei keine Auswahlmöglichkeit in Bezug auf die Anwendung einzelner der vorgenannten Instrumente. Die betroffenen Gemeinden und die auf Landesebene bestehenden kommunalen Spitzenverbände sollen vor dem Erlass der Rechtsverordnung beteiligt werden.

Eine solche Rechtsverordnung

  • muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2026 außer Kraft treten und
  • muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.

Die Geltungsdauer der Rechtsverordnung soll zum einen die langfristige Entwicklung der Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen sowie den Zeitbedarf der Gemeinden bei der Bauleitplanung und der Anwendung der übrigen genannten städtebaulichen Instrumente berücksichtigen. Zum anderen soll die Befristung der Rechtsverordnung sicherstellen, dass die Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nur solange erfolgt, wie sie als Grundlage der baurechtlichen Instrumente zur Schaffung von Wohnraum und Mobilisierung von Bauland erforderlich ist. Mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung erlöscht die Befugnis zur Ausübung von Vorkaufsrecht, Befreiungsmöglichkeit und Baugebot, ohne dass das Ende der Geltungsdauer die Wirksamkeit des rechtzeitig ausgeübten Instruments (Vorkaufsrecht, Genehmigung, Baugebot) tangiert.

Ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn
(1.) die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
(2.) die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durch- schnitt deutlich übersteigt,
(3.) die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforder- licher Wohnraum geschaffen wird, oder
(4.) geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Weitere Anpassungen im Bundestag:

  • Die Erweiterung des Vorkaufsrechts in § 25 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB wird auf unbebaute und brachliegende Grundstücke beschränkt. Nicht mehr ausreichend ist eine geringfügige Bebauung. Allerdings gilt ein Grundstück auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist.
  • Der Gemeinde wird die Möglichkeit eingeräumt, ein Grundstück im Rahmen des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert zu erwerben. Dies soll im Vergleich zur aktuellen Regelung in vielen Fällen zu einer Preisdämpfung für die Gemeinde führen. Bislang war für eine Bestimmung des von der Gemeinde zu zahlenden Betrages der Verkehrswert nur dann maßgeblich, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. Nun reicht eine bloße Überschreitung. Zur Wahrung der Eigentumsgrundrechte des Verkäufers aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG steht diesem nach § 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB aber ein gesetzliches Rücktrittsrecht zu.
    Siehe auch WD 7 – 3000 – 013/21: „Die Einführung einer weitergehenden Kaufpreisreduzierungsmöglichkeit bei gleichzeitigem Verzicht auf die Einräumung des gesetzlichen Rücktrittsrechts des Verkäufers wäre daher verfassungsrechtlich voraussichtlich als zweifelhaft zu bewerten.„
  • Im Falle eines Übernahmeverlangens des Eigentümers gemäß § 176 Absatz 4 BauGB (Baugebot) soll die Möglichkeit der Übernahme des Grundstücks zugunsten eines Dritten auf kommunale Wohnungsbaugesellschaften beschränkt sein. Damit ist eine Übernahme zugunsten eines gemeinwohlorientierten Wohnungsbauunternehmens, einer Wohnungsgenossenschaft oder einer gemeinwohlorientierten Stiftung nicht mehr gewollt.

Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, § 250 BauGB

Sofern

  1. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im vorstehenden Sinne (oben grüne Box) vorliegen und
  2. diese Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt sind (die Landesregierungen werden ermächtigt, die Gebiete durch Rechtsverordnung zu bestimmen, die Rechtsverordnung muss begründet werden, aus dieser muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt)

bedarf bei Wohngebäuden, die bereits am Tag des Inkrafttretens der Rechtsverordnung bestanden (Stichtag), die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes der Genehmigung. 

Die Rechtsverordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten.

HINWEIS: Erfasst sind nur bestehende Wohngebäude, also bestehende Gebäude, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind. Die Aufteilung eines Neubaus in Wohnungs- und Teileigentum wird nicht erfasst. Die Aufnahme einer Stichtagsregelung zu den Bestandsgebäuden soll vermeiden, dass Grundstückseigentümer bei allen künftigen Neubauten gleichsam zur vorsorglichen Vermeidung der Rechtsfolgen des § 250 sogleich Wohneigentum schaffen; denn damit würde § 250 BauGB entgegen seiner Zielrichtung die Schaffung von Mietwohnraum verhindern.

ACHTUNG: Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Mit dieser Ausnahme sollen Kleineigentümer geschützt werden. Die Umwandlungsregelung zielt in erster Linie auf Wohnungsunternehmen. Dagegen sollen Privatpersonen, die etwa zum Zweck der Altersvorsorge nur in geringem Umfang Immobilienvermögen erworben haben, in ihrer Verfügungsgewalt nicht eingeschränkt werden. In der Rechtsverordnung kann eine hiervon abweichende Anzahl an Wohnungen zwischen 3 und 15 bestimmt werden. Hiermit soll regionalen Besonderheiten Rechnung getragen werden. 
Besteht demnach keine Genehmigungspflicht, ist eine Umwandlung trotzdem nicht uneingeschränkt erlaubt: Beschränkungen nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB bleiben relevant.
Liegt eine solche Ausnahme dagegen nicht vor, gilt ein Vorrang des § 250 gegenüber Rechtsverordnungen nach § 172 Absatz 1 Satz 4.
Anders als in Milieuschutzgebieten (§ 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB) räumt § 250 BauGB n.F. dem Eigentümer nicht explizit die Möglichkeit ein, eine Genehmigung dadurch zu erwirken, dass er sich verpflichtet, innerhalb von 7 Jahren nach Begründung des Wohneigentums nur an die Mieter des Hauses zu verkaufen.

Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn

  1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll 
    (dieser Ausnahmetatbestand soll der besonderen Situation Rechnung tragen, in der die Begründung des Wohn- und Teileigentums im Zusammenhang mit einer Erbauseinandersetzung geschieht),
  2. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll
    (dieser Ausnahmetatbestand soll Rücksicht darauf nehmen, dass der Eigentümer ein besonderes Interesse daran haben mag, seinen Angehörigen Wohneigentum zur eigenen Nutzung zu verschaffen),
  3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll
    (die Wohnungen gehen in diesem Fall nach der Vorstellung des Gesetzgebers zwar dem Mietwohnungsmarkt verloren, allerdings ohne eine große Zahl angestammter Bewohner zu verdrängen),
  4. auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist 
    (erfasst sind Fälle, in denen es für den Eigentümer auch unter Berücksichtigung des öffentlichen Interesses am Erhalt von Mietwohnraum wirtschaftlich nicht zumutbar ist, auf eine Einzelveräußerung zu verzichten, etwa weil nur so das Kapital für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen am Gesamtgebäude aufgebracht werden kann)
    oder
  5. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist
    (dies dient der Erhaltung der Ansprüche Dritter, für die bereits eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und entspricht damit der Regelung des § 883 Absatz 2 BGB.).

Unbeschadet der vorstehenden Pflichten zur Erteilung einer Genehmigung darf eine Genehmigung nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist. Diese neue Regelung soll der klarstellenden Betonung des Verhältnismäßigkeitsprinzips bei einer Versagung von Genehmigungen dienen.

Die Regelung erfordert nicht in jedem Einzelfall eine erneute Prüfung der Voraussetzungen für den Erlass der Verordnung nach Absatz 1 Satz 3, sondern zielt insbesondere auf atypische Fallkonstellationen.

Begründung des Gesetzgebers, BT-Drucksache 19/29396

An einer Erforderlichkeit für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen kann es zum Beispiel fehlen, wenn – etwa wegen der Größe des aufzuteilenden Objekts oder Leerstands wegen Unvermietbarkeit – keine nachteiligen Auswirkungen auf das Mietwohnungsangebot insgesamt zu befürchten sind.

Unter der Voraussetzung, dass eine vollständige Genehmigungsversagung nicht erforderlich ist, sondern eine Genehmigungserteilung unter Auflagen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum ebenso sicherstellt, kommt eine Auflagenerteilung in Betracht.

HINWEIS: Eine Auflagenerteilung scheidet aber aus, wenn nach den vorstehenden Nrn. 1-5 ein Anspruch auf Genehmigung besteht.

IN DEPTH:
Soweit eine Genehmigung zur WEG-Aufteilung nur versagt werden darf, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist, stellt sich natürlich die Frage, wie die zuständige Behörde dies konkret und vor allem verhältnismäßig prüfen und entscheiden soll. Offenbar liegt dem die Annahme zugrunde, die WEG-Aufteilung als solche würde die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum mindern, eine in Wohnungseigentum umgewandelte Wohneinheit würde quasi per Aufteilungsakt dem (typischen) Wohnraummarkt entzogen. Das ist aber eine vielfach kritisierte und in der Behördenpraxis schwer umsetzbare Annahme.
Der Bundesrat-Ausschuss für Innere Angelegenheiten etwa hatte schon angemerkt, das Wohnungsangebot insgesamt werde durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nicht negativ beeinflusst, bezahlbarer Wohnraum könne gleichermaßen als Miet- oder als Eigentumswohnung bestehen. Und das Land Baden-Württemberg hatte schon zum Erstentwurf angemerkt: „Bezahlbarer Wohnraum kann gleichermaßen als Miet- oder als Eigentumswohnung entstehen oder bestehen, weshalb die Erhaltung oder Ausweitung einer Quote von Mietwohnungen als Zielsetzung einer Neuregelung nicht generell positiv bewertet werden kann. (…) Nach unserer Einschätzung ist jedoch vor allem die Verdrängung der bestehenden Wohnbevölkerung aus ihrem gewohnten Wohnumfeld schutzwürdig, nicht generell die Erhaltung einer Mietwohnung als solche, da der Charakter als Mietwohnung nicht als höherwertig gegenüber einer Eigentumswohnung angesehen werden kann.“
Geht es aber um Verdrängungsschutz, rückt die Möglichkeit einer Auflage und damit ein Anspruch auf Genehmigung mit „Mieterschutz“-Auflage in den Fokus einer verhältnismäßigen und damit wirksamen Behördenentscheidung. Gespannt sein darf man in diesem Zusammenhang auch auf die Begründungen der Landesverordnungen.

In der Genehmigung kann zudem bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung bedarf. Diese Genehmigungspflicht ist in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch einzutragen. Die Genehmigungspflicht erlischt mit Außerkrafttreten der Verordnung.

Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung liegt, darf das Grundbuchamt die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist. Mit der Eintragung gilt die Genehmigung als erteilt.

Was ist zu prüfen?

Von der WEG-Aufteilungsbeschränkung betroffene Eigentümer sehen sich damit nun vor allem den folgenden Fragen ausgesetzt:

  1. Inkrafttreten der Reform (s.u.)?
  2. Inkrafttreten einer (hinreichend begründeten?) Landesverordnung?
  3. Liegt eine Ausnahme vor?
  4. Besteht ein Anspruch auf Genehmigung?
  5. Ist eine Genehmigungsversagung wirksam (Verhältnismäßigkeit, ggf. Kompensation mit Auflage)?  

Aussicht

Das Baulandmobilisierungsgesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft (hier bleiben Sie informiert).

Am 28. Mai 2021 wird noch der Bundesrat entscheiden können, ob er zur finalen Fassung von seinem Einspruchsrecht Gebrauch macht und den Vermittlungsausschuss anruft (TOP 29, BR-Drucksache 382/21). Da der Bundesrat schon in seiner Stellungnahme vom 18.12.2020 den Entwurf begrüßte und zu einem zügigen Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens aufforderte, kann trotz gegenteiliger Bemühungen von einer baldigen Ausfertigung und Verkündung des Gesetzes ausgegangen werden.

Für die zentralen Baulandmobilisierungs-Instrumente und für die Beschränkung der WEG-Aufteilung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kommt es dann darauf an, wann die Landesregierung die Rechtsverordnungen (inkl. Begründung) erlassen können/wollen.

Eine weitere Verzögerung durch das Erfordernis einer Landesverordnung wird vermutlich dadurch vermieden, dass einige Bundesländer je nach Kapazität diese zugleich mit der Neueinführung des § 250 BauGB erlassen, insbesondere dort, wo die Mietpreisbremse gilt.

© Copyright by Dr. Elmar Bickert