Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter u.a. energetische Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen hat.

Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung).
Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über: 
1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung konkretisiert und die Position des modernisierungswilligen Vermieters gestärkt:

  • Es sind keine zu strengen Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters zu stellen.
  • Die Mitteilungspflichten zielt nicht darauf ab, die Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken.
  • Die Mitteilungspflicht soll dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren: Dem Mieter soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden,
    • insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht,
    • der für ihn zu treffenden Maßnahmen und
    • der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen.
  • Folglich ist der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten.
  • Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes des Mieters darf aber nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt.

Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) bedarf es vor diesem Hintergrund – vergleichbar mit den an ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen (§ 559b Abs. 1 BGB) – der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, (überschlägig) vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.

BGH

© Copyright by Dr. Elmar Bickert

(Titelbild: pexels)

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.