Mietrechtsreform 2026: Welche Änderungen zum möblierten Wohnen, zum Wohnen auf Zeit, zur Schonfristzahlung, zur Indexmiete und zur Modernisierung sind geplant?

Die Bundesregierung hat ihren Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen. Wir haben wesentliche Neuerungsvorschläge zusammengefasst.

MÖBLIERTES WOHNEN	WOHNEN AUF ZEIT	SCHONFRIST-ZAHLUNG	MODERNI-SIERUNG	INDEXMIETE
Bei Wohnraum, der mit Einrichtungs-gegenständen ausgestattet ist, ist die ortsübliche Vergleichsmiete um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht, soweit nicht ein geltender Mietspiegel die Vermietung der Einrichtung bereits berücksichtigt. Der Möblierungszuschlag ist angemessen, wenn er monatlich höchstens 1 % des durch Schätzung ermittelbaren Zeitwertes der Einrichtungs-gegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beträgt. Bei einem Möblierungszuschlag für voll ausgestatteten Wohnraum von bis zu 10 % der für die Nutzung des unmöblierten Wohnraums geschuldeten Miete wird vermutet, dass dieser angemessen ist. Der Möblierungszuschlag ist Bestandteil der einheitlichen Grundmiete, auf die der § 556d Abs. 1 BGB-Aufschlag von 10 % hinzuzurechnen ist Voll ausgestatteter Wohnraum liegt vor, wenn er von Vermieterseite mit den üblicherweise für eine normale Lebensführung innerhalb der Wohnung benötigten Möbeln ausgestattet ist. Verlangt wird mehr als eine Mindestausstattung. Der Wohnraum muss sofort vom Mieter dauerhaft bewohnbar sein. Auf das Vorhandensein von Haushaltsgegenständen wie Geschirr und Besteck kommt es nicht an. Wenn die Möblierung oder wesentliche Teile davon (etwa die Einbauküche) bereits im Mietspiegel erfasst sind, bezieht sich der Möblierungszuschlag nicht mehr auf eine voll ausgestattete Wohnung. Dem Mieter bleibt es unbenommen, die Vermutung der Angemessenheit zu entkräften, wenn der Wert der Möblierung nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Möblierungszuschlag steht. Ebenso bleibt es Vermietenden unbenommen einen höheren Zuschlag zu verlangen, wenn die Möblierung besonders hochwertig ist und sie die Angemessenheit nachvollziehbar dar- legen und beweisen können. Soweit über die Möblierung hinaus besondere Serviceleistungen, beispielsweise ein Con- cierge-Dienst, in den Vertrag zur Anmietung einer Wohnung einbezogen sind, werden diese Leistungen nicht von der Vorschrift erfasst. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft über die Höhe eines Möblierungszuschlags zu erteilen. Wird diese Auskunft nicht rechtzeitig erteilt, gilt die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 bis zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert vermietet. Das soll bedeuten, dass der Möblierungszuschlag entfällt, der Vermieter aber gleihwohl die vereinbarte Möblierung zum Gebruch überlassen muss. Die Vorschriften zur Höhe und Ausweisung des Möblierungszuschlags sollen nur für nach Inkrafttreten der Regelungen abgeschlossene Mietverträge gelten.	Die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, bei der bestimmte Mieterschutz-vorschriften nicht gelten, wird begrifflich und zeitlich neugefasst: Erfasst ist Wohnraum, der vom Mieter für einen besonderen vorübergehenden Bedarf für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten angemietet wird, wobei das Mietverhältnis auf insgesamt bis zu acht Monate verlängert werden kann, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt. Die zeitliche Begrenzung des Mietverhältnisses auf bis zu 6 Monate reicht also nicht aus, um Regelungen des sozialen Mietrechts auszuschließen. Stets bedaf es auch der Prüfung eines Sonderbedarfs. Erforderlich ist, dass der Mieter nicht vorhat, seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung dauerhaft einzunehmen. Bei Zeit-Überschreitungen oder (nicht zulässigen) Kettenbefristungen wird das Mietverhältnis regulär fortgesetzt unter voller Geltung des sozialen Mietrechts. Im Anschlussvertrag ist die vorhergehende MIete keine geschützte Vormiete. Die Vorschriften zum vorübergehenden Gebrauch gelten nur für nach Inkrafttreten der Regelungen abgeschlossene Mietverträge.	Übertragung der Schonfrist-regelungen auf die ordentliche Kündigung: Besteht die Verletzung einer vertraglichen Pflicht darin, dass der Mieter im Verzug ist mit der Entrichtung der Miete oder der Leistung einer Sicherheit, so ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird. Hiermit wird die „vorprozessuale Schonfrist“ auf die ordentliche Kündigung übertragen. § 569 Abs. 3 Nr. 3 ist entsprechend anzuwenden. Wurde ein Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 ff. BGB verurteilt, soll der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach der Verurteilung kündigen können, wenn nicht die Vo- raussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt ist. Zudem sind § 543 Absatz 2 Satz 3 und § 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 entspre- chend anzuwenden. Wie auch bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs soll die Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter sich durch Aufrechnung von der Schuld befreien kann und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt wird Wie auch bei einer außerordentlichen Kündigung soll die ordentliche Kündigung unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete (und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB) befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung ver- pflichtet. Gleiches soll bei dem Verzug mit einer Sicherheitsleistung gelten. Eine ordentliche Kündigung kann nur einmal unwirksam werden. Um einen Kreislauf aus Kündigungen, Nachzahlungen und Vertrags-fortsetzungen zu vermeiden, sollen Mietende bei ordentlichen Kündigungen also insgesamt nur einmalig von diesen Möglichkeiten Gebrauch machen können. Eine ordentliche Kündigung soll damit – unabhängig davon, ob diese die Miete oder die Sicherheitsleistung betrifft – nur einmal im Rahmen eines Mietverhältnisses durch eine Schonfristzahlung oder durch eine Aufrechnung unwirksam werden können. Wie auch bei der Schonfristzahlung im Zusammenhang mit einer außerordentli- chen Kündigung greifen die Regelungen auch bei ordentlichen Kündigungen indes nur, wenn eine vollständige Befriedigung der Vermieterseite erfolgt. Die Schonfristzahlung soll keine Auswirkungen auf eine Kündigung haben, soweit sie auf anderen Gründen beruht, die die Kündigung für sich genommen rechtfertigen. Die Kündigung soll also auch im Falle einer Schonfristzahlung wirksam bleiben, sofern die ordent- liche Kündigung auch ohne den Zahlungsverzug ausreichend begründet ist. Beruht eine ordentliche Kündigung etwa nicht allein auf einem Zahlungsrückstand, sondern wird diese (auch) auf eine fortdauernde Zahlungs-unpünktlichkeit gestützt, so soll es darauf ankommen, ob die Zahlungsunpünktlichkeit für sich genommen den Anforderungen an eine ordentliche Kündigung genügt. Es kann eine missbräuchliche Berufung auf die Schonfristregelung anzunehmen sein (Nichtzahlung trotz offensichtlich ausreichend finanzieller Mittel, um Vermietende zu schädigen). In solchen Fällen kann es dem Mieter versagt sein, sich auf die Wirkung der Schonfristzahlung zu berufen. Die Möglichkeit zur Schonfristzah- lung nach ordentlicher Kündigung soll dann gelten, wenn die zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung nach Inkrafttreten der Regelung erfolgt ist.	Erweiterung der Privilegierung von Modernisierungs-maßnahmen:Minderungs-ausschluss für drei Monate nicht nur bei Modernisierungen nach § 555b Nr. 1 (energteische Modernisierung), sondern auch bei Nr. 1a (Heizung, § 71 GEG). Eine Modernisierungsankündigung soll sich auf Erhöhungen nach § 559, § 559c und § 559e beziehen, letztere Norm zur Heizungsanlage war bislang nicht erfasst. Gleiches gilt nun für den Ausschluss von Mieterhöhungen bei Staffelmietverträgen, auch hier wurde § 559e BGB ergänzt. Und gleiches gilt für das Sonderkündigungsrecht des Mieters in § 561 Abs. 1 S. 1 BGB. De Verweis auf die §§ 558 und 559 BGB wird um § 559e BGB ergänzt. Die Vorschrift regelt ein Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, das auch bei einer Mieterhöhung nach § 559e BGB gelten soll. Auch hier soll dem Mieter das Wahlrecht zustehen, das Mietverhältnis unter den geänderten Bedingungen fortzusetzen oder zu beenden. Die Modernisierungsprivilegierung nach § 556e Abs. 2 BGB soll auf § 559e erstreckt werden. Diese Norm zur Heizungsanlage war bislang nicht erfasst. Wurde eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB durchgeführt, kann für die Ermittlung der zulässigen Miethöhe § 559e BGB relevant sein. Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren für die Berechnung der Mieterhöhung des Vermieters: Von EUR 10.000 auf EUR 20.000. Dies soll insbesondere vor dem Hintergrund der Preissteigerungen angemessen sein, die gerade auch die Baukosten in den vergangenen Jahren erfahren haben. Maßgeblich für die Anwendung der erhöhten Wertgrenze ist der Zeitpunkt der Modernisierungs-ankündigung.	Neue Kappungsgrenze für Indexmiete: Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3 %, bleibt die Hälfte des diesen Wert übersteigenden Teils bei der Berechnung der Änderung der Miete unberücksichtigt, wenn der vermietete Wohnraum in dem Gebiet eines angespannten Wohnungsmarktes liegt und dieses Gebiet durch die Landesregierungen durch Rechtsver- ordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren als solches festgesetzt wurde. Bei einer Inflation von 5 % ist also nur eine Mieterhöhung von 4 % möglich. Die Regelung greift auch bei Deflation, entfaltet also in beide Richtungen Wirkung. Die Möglichkeit zur Mieterhöhung wird nicht insgesamt beschränkt, sondern die Begrenzung wirkt für jedes einzelne Jahr separat. Andere gemäß § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB zulässige Mieterhöhungen bleiben von der neuen Kappungsgrenze unberührt. Gleiches gilt für die allgemeinen Vorschriften zur Be- grenzung der Miethöhe (unter anderem § 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Die Kappungsgrenze für Indexmieten soll auch für Änderungen der Miethöhe in bereits be- stehenden Mietverhältnissen gelten. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Anwendbarkeit der Kappungsgrenze ist der Zeitpunkt des Zugangs der Änderungserklärung nach § 557b Absatz 3 Satz 1 BGB ist.

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Siehe auch schon:

BMJ will Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung, soll sich aber um Opfer häuslicher Gewalt und um (Wohn-) Erbbaurechte kümmern

(Möbliertes) Wohnen auf Zeit im Milieuschutzgebiet: Neue Regulierung in Berlin