Die Umfrage eines Grundeigentümerverbandes soll ergeben haben, dass 60,5 Prozent der privaten Vermieter wegen der neuen Mietrechtsreform den Verkauf ihrer Immobilien erwägen.
Welch Ironie. Kürzlich las ich noch in einer aktuellen US-Studie:
Ironically, regulations might actually increase housing supply if they reduce developers‘ expectations about future profits.
Ironisch ist das, weil sonst immer behauptet wird, Deregulierung erhöhe das Wohnungsangebot.
Und jetzt soll sich das Zitat wirklich bei uns bestätigen? Jetzt soll eine angekündigte Regulierung tatsächlich dazu führen, dass das Wohnungsangebot erhöht wird, zumindest dergestalt, dass der massenweise Verkauf die Preise senkt und Wohneigentum verfügbar und erschwinglicher macht?
Man hört die „Vergesellschafter“ feixen. Wer braucht schon Enteignungen, wenn bereits die Ankündigung von weiteren Vermietungsregulierungen dazu führen soll, dass Vermietende freiwillig ihr Eigentum auf den Markt werfen?
Allein: Ich glaube der Umfrage nicht. Die Mietrechtsreform ist überwiegend verfehlt, keine Frage. Aber kein Grund für ein Exit. Ich bezweifle auch, dass der Verband solche Aussagen wirklich tätigen wollte, hieße das doch, dass ein Großteil seiner Mitglieder bald keine mehr sein werden. Gut gebrüllt. Aber zu kurz gesprungen. Könnte man sagen.
Sollte etwas dran sein an der Verkaufsabsicht von privaten Vermietenden, wären das zumindest gute Zeichen für internationale Investoren.
Denn diese schauen gar nicht so negativ auf Deutschland als Investitionsstandort, wie man sich hierzulande so gerne erzählt. Und sie lassen sich auch nicht von Regulierungs-Risiken abschrecken, legen aber durchaus Wert auf gut ausgebildete Mitarbeiter hierzulande. Das zumindest steht lesenswert im KEARNEY-The 2026 FDI Confidence Index.
Für internationale Investoren jenseits der Immobilienbranche wären zum Verkauf stehende Wohnimmobilien spannend etwa für den Aufbau eines unternehmenseigenen Wohnportfolios nach dem Konzept des Mitarbeitendewohnens. Wandert also privates Kapital aus dem Wohnungsmarkt, so mag es sein, dass Unternehmenskapital übernimmt.
Es kann aber auch sein, dass insitutionelles Kapital das private Kapital ersetzt. Aktuell schon investieren institutionelle Investoren aus den USA, Kanada und UK in deutsche Wohnimmobilien. Investmentbanken, Pensionsfonds, Versicherungskonzerne u.a. haben sogar Wohnhäuser in den Speckgürteln der deutschen Metropolen auf die Einkaufsliste gesetzt, oftmals im Segment „Build-to-Rent“.
Wo die einen Gefahren sehen, sehen die anderen also Chancen: In der Wohnraumvermietung unter deutschem Recht. Spannend.
Es kommt dann eben doch auf die Einstellung und die Perspektive an. Und zu der Perspektive der US-Investoren gehört die Kenntnis davon, was es bedeutet, wenn Regulierung wirklich die Vermietungstätigkeit unmöglich macht.
Und da lauert dann schon die nächste ironische Brechung: Während die mit Selbstaufgabe drohenden Verbände „raus hier“ rufend meinen, ihnen werde die Wohnraumvermietung durch Regulierung unmöglich gemacht, rufen die US-Investoren „rein hier“ und erzählen davon, wie Ihnen unter DT in den USA die Wohnraumvermietung tatsächlich unmöglich gemacht wird.
“Homes are built for people, not for corporations.” So begründet der US-Präsiden seine Executive Order zum Verbot des Erwerbs von Einfamilienhäser durch große Investoren. Ein Gesetz des US-Senats soll zudem die Einschränkungen für große Anleger auf den Mietmarkt erweitern. Eine deutliche Kampfansage an die Wall Street und gegen das Vermieten als solches, ausgerechnet der US-Republikaner und des angeblichen Deal Makers im WH.
„One home built for rent does not mean one less home for a family to buy.“ So lautet ein Gegenargument der Wall Street. Build-to-Rent-Modelle stammen von Investoren, die ansonten nicht in den Wohnungsmarkt investieren würden, vor allem auch nicht als Bauträger zum Verkauf von Wohneigentum. Tatsächlich macht es kaum Sinn, sich gegen ein Modell zu stellen, das letztlich genau das liefert, was gebraucht wird: Mehr Wohnraum, und zwar auch für jene, die nicht kaufen wollen oder können. Institutionelles Kapital kann zudem die Finanzierungsprobleme überwinden, die sich dem klassischen Bauträger stellen.
Tatsächlich ist das Build-to-Rent-Modell ein deutlich anderes Geschäftsmodell und eine andere Art von Wohnraum als der Bau von Immobilien zum Kauf.
Build-to-Rent-Communities haben typischerweise 100 bis 200 Häuser und sehen von außen ähnlich aus wie zum Verkauf stehende Häuser. Aber sie weisen bestimmte Unterschiede auf, keine Teppiche, strapazierfähige Böden und breitere Flure für Mieter, die ein- und ausziehen. Sie sind in der Regel auch kleiner als zum Verkauf gebaute Häuser und dicht beieinander gebaut, um die Erhaltungskosten niedrig zu halten. Die Grundrisse sind darauf ausgelegt, die Effizienz zu maximieren. Man könnte es auch als nachhaltig bezeichnen. Und es bietet sich gerade auch an für serielles und modulares Bauen.
Findet das in den Speckgürtel der boomenden Metropolen statt, entlastet das zudem den urbanen Wohnungsmarkt.
© Copyright by Dr. Elmar Bickert
Forum Nachhaltige Immobilien 
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