GEG-Reform und Mietrecht: Kostenteilung bei Einbau fossiler Heizungsanlagen

Die geopolitische Weltlage treibt die Kosten für fossile Brennstoffe in die Höhe und eskaliert die Sorge um die Versorgungssicherheit für Gas und Öl. Über 27 Milliarden Euro höhere Kosten für fossile Energieimporte in der EU seit Beginn des Iran-Konflikts, so die EU-Kommisarin eben, noch ohne Antworten auf mögliche Versorgungsengpässe.

Zur gleichen Zeit freut sich die Bundeswirtschaftsministerin darüber, dass mit ihrem „Gebäudemodernisierungsgesetz“ nun auch wieder fossile Heizungen verbaut werden dürfen.

Anlass für ihre Freude ist die Einigung innerhalb der Regierungsfraktionen über den Punkt, den sie in ihren Eckpunkten ganz offenherzig einräumte: Es bedürfe einer Regelung zum Schutz der Mieter vor überhöhten Nebenkosten durch den Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen.

Es zeigt sich die Widersprüchlichkeit fossilokratischer Politik.

Sie rufen nach „Freiheit“ im Heizungskelller – und erhalten neue Regulierungen.
Sie lehnen die Mietpreisbremse ab – und bewirken eine neue Kostenbremse.
Statt Technologieentschlossenheit befürworten sie „Stranded Assets“ als Regulierungsziel.
Statt Berücksichtigung des Vermieter-Mieter-Dilemmas wollen sie sowohl Investitions- als auch Nutzungsanreize beseitigen.

Eckpunkte für ein „Gebäudemodernisierungsgesetz“: Mehr Schaden als Fortschritt – auch in den Mietverhältnissen?

Es wundert daher nicht, dass sich u.a. der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. unbeeindruckt zeigt: Die strategische Planung der Wohnungsunternehmen stehe, das Ziel sei definiert: „Raus aus fossilen Brennstoffen, rein in die Zukunft.“ Gasbasierte Lösungen sind ohne Perspektive, die Zukuft gehört Wärmepumpen und Fernwärme, so der GdW.

So ist es. Wer Fortschritt will, muss Aufbruch wagen. Das sagten vor einiger Zeit namhafte Wissenschaftler. Und wie es in der Studie „Transformationspfade von BCG und IW im Auftrag des BDI hieß: „Ein Zurück in die „alte Zeit“ günstiger fossiler Energie und hoher Nachfrage nach fossilen Technologien wird es voraussichtlich nicht geben. Um sich erfolgreich für die Zukunft zu positionieren, braucht Deutschland deswegen eine „Flucht nach vorn“.“ Auch im Gebäudesektor. Die Energiekrise bringt ihnen ihr „I told you so“-Moment.

Es ist nicht auszuschließen, dass die neue Regelung am Ende eben das bewirkt, wenn auch denkbar ungeschickt. Mephistopheles lässt grüßen. Was also soll gelten?

Ausgangslage ist das, was die Fossiloktraten als Freiheit verklären: Die Abschaffung der 65-Prozent-Regelung. Diese sah vor, dass jede neu eingebaute Heizung mit 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden soll.

Die Neuerung ist das, was es verbietet, die Bezeichnung „Gebäudemodernisierungsgesetz“ beim Wort zu nehmen. Denn es sollen auch wieder fossile / unwirtschaftliche Heizungen eingebaut werden dürfen.

Teuer sind dabei nicht nur die fossilen Brennstoffe. Teuer ist auch die Ersatzlösung: Der Einbau von Gas- und Ölheizungen soll weiterhin möglich sein, sofern ab 2029 anteilig CO2-neutrale Brennstoffe wie Biogas oder Wasserstoff eingesetzt werden – wiederum sehr teure Energieträger.

Die Einigung: Nach einem Heizungstausch in bestehenden und neuen Mietverhältnissen müssen fossilokratische Vermietende die Hälfte der laufenden Heizkosten tragen bezogen auf Bio-Kraftstoffe, CO₂-Preis und Netzentgelte.

Eine pauschale 50/50-Aufteilung des CO₂-Preises zwischen den Mietvertragsparteien bei neu eingebauten fossilen Heizungsanlagen kann sich zugunsten der Mietenden auswirken. Denn ein eben veröfffentlicher Evaluationsbericht zum CO2KostenAufG ergab, dass Mietende im aktuellen Stufenmodell einen deutlich höheren Anteil tragen. Anderes kann bei Gebäuden mit sehr schlechter Energieeffizienz gelten.

Die 50/50-Aufteilung der Kosten für teure Bio-Kraftstoffe überträgt den Vermietenden hälftig die wirtschaftlichen Nachteile fossiler Heizsysteme und damit eine Kostenfolge seiner Entscheidung für eine fossile Heizung und gegen klimafreundliche Alternativen.

Die hälftige Übertragung der Gasnetzentgelte auf fossilokratische Vermietende kann wirtschaftlich deutlich spürbar werden und bewirkt letztlich, dass sie an den (steigenden) Kosten eines Verbleibs im Gasnetz beteiligt werden.

Am Ende kann der wirtschaftliche Druck dann doch zu einer klimafreundlichen Alternative führen, z.B. zur Wärmepumpe.

Zwar ist geplant, eine Härtefallklausel für Vermietende mit unmodernisierten Gebäuden bei im Ortsvergleich niedrigen Mieten vorzusehen, um eine unverhältnismäßge Belastung zu vermeiden. Auch für diese Vermietenden aber bleibt es beim mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot, dessen Anforderungen „gewissenhafte Abwägung“, „ordentliche Geschäftsführung“, „vernünftiger Vermieter“ und „vertretbares Kosten-Nutzenverhältnies“ den Fossilokraten unter den Vermietenden den Spiegel vorhalten werden.

Neues zur Heizung im Mietrecht

_{Ausgangslage: Abschaffung der 65-Prozent-Regelung für erneuerbare Energien.}

_{Neuerung: Fossile/unwirtschaftliche Heizungen dürfen wieder eingebaut werden.}

_{Teuer sind dabei nicht nur die fossilen Brennstoffe, sondern ist auch die Ersatzlösung: Der Einbau von Gas- und Ölheizungen ist nur möglich, sofern ab 2029 anteilig CO2-neutrale Brennstoffe eingesetzt werden – Biogas oder Wasserstoff (teure Energieträger).}

_{Nach dem Einbau einer fossilen Heizung in bestehenden und neuen Mietverhältnissen müssen Vermietende die Hälfte der laufenden Heizkosten tragen bezogen auf:}

_{CO₂-Preis: Eine pauschale 50/50-Aufteilung des CO₂-Preises zwischen den Mietvertragsparteien bei neu eingebauten fossilen Heizungsanlagen kann sich zugunsten der Mietenden auswirken. Ein aktueller Evaluationsbericht zum CO2KostenAufG ergab, dass Mietende im aktuellen Stufenmodell einen deutlich höheren Anteil tragen. Anderes kann bei Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz gelten.}

_{Bio-Kraftstoffe: Die 50/50-Aufteilung der Kosten für teure Bio-Kraftstoffe überträgt den Vermietenden hälftig die wirtschaftlichen Nachteile fossiler Heizsysteme und damit eine Kostenfolge ihrer Entscheidung für eine fossile Heizung und gegen klimafreundliche Alternativen.}

_{Netzentgelte: Die hälftige Übertragung der Gasnetzentgelte auf fossilokratische Vermietende kann wirtschaftlich deutlich spürbar werden und bewirkt letztlich, dass sie an den (steigenden) Kosten eines Verbleibs im Gasnetz beteiligt werden.}

_{„Es ist geplant, eine Härtefallklausel für Vermietende mit unmodernisierten Gebäuden und niedrigen Mieten vorzusehen.

Es bleibt aber auch beim mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot, dessen Anforderungen „gewissenhafte Abwägung“, „ordentliche Geschäftsführung“, „vernünftiger Vermieter“ und „vertretbares Kosten-Nutzenverhältnies“} _{wichtig werden.“}
_{Dr. Elmar Bickert}

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