Positives Denken hilft:
Die letzte Woche war eine gute Woche – für das Europarecht.
Im Entwurf eines „Gebäudemodernisierungsgesetzes“ (Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich, Stand: 05.05.2026) sollen die Vorgaben der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) 1:1 umgesetzt werden (Frist: 29. Mai 2026!). Hierzu gehört:
Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) im GModG
- Erweiterung der Ausnahme vom Anwendungsbereich für Gebäude der Landes- und Bündnisverteidigung,
- Aufnahme von Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz für Nichtwohngebäude,
- Aufnahme einer Regelung zu Solarenergie in Gebäuden,
- Aktualisierung der Vorgaben zu gebäudetechnischen Systemen,
- Aktualisierung der Vorgaben zu Ausweisen über die Gesamtenergieeffizienz,
- Aktualisierung der Vorgaben zur Infrastruktur nachhaltigen Mobilität,
- Festlegung von Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz und Aufnahme des Nullemissionsgebäudes
Nach der Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) sind die EU-Mitgliedstaaten aufgefordert, einen Nationalen Gebäuderenovierungsplan (NBRP – National Building Renovation Plan) zu erstellen und bis zum 31. Dezember 2026 bei der EU-Kommission einzureichen. Das BMWK hat diese Woche die Öffentlichkeitsbeteiligung zu ihrem aktuellen NBRP abgeschlossen. Er weist einen erheblichen Investitionsbedarf auf, sowohl durch private als auch durch öffentliche Investitionen:
Die vorstehende Tabelle zeigt den Gesamtinvestitionsbedarf für die Jahre bis 2045 nach Gebäudeart. Dieser Investitionsbedarf basiert auf den Modellierungen aus dem Projektionsbericht 2025 und beinhaltet die Vollkosten bei Sanierung (EbMK+SK)89 an der Gebäudehülle und die Gesamtinvestitionen für die Wärmeerzeuger.
Investitionen basierend auf der Annahme, dass die Differenz aus Gesamtinvestitionen und öffentlichen Investitionen, den privaten Investitionen entspricht.
Auch hier gibt es Anlass, positiv zu bleiben. Es erinnert an die Studie von Allianz Research, The market alone won’t fix it: the dilemma of climate-neutral real estate, July 2025, wonach der Umbau des Immobiliensektors nicht nur Geld kostet, sondern auch welches erwirtschaftet: Die Transformation des Gebäudebestandes als Motor für wirtschaftliches Wachstum, mit welchem allein in Deutschland die Wertschöpfung in der Immobilienbranche 2050 um eine Billion Euro höher liegen könnte und rund 107.000 neue Arbeitsplätze geschaffen werden könnten.
Fun Fact: Negativ merkten einige zum NBRP an, man solle auf die Emissionseffizienz statt auf die Energieeffizienz abstellen. Dabei ist es schon in Ordnung, dass ein Plan, der auf der „Richtlinie über die GesamtENERGIEEFFIZIENZ von Gebäuden beruht, sich mit ENERGIEEFFIZIENZ befasst.
Zudem verkennen die Energieeffizienzkritiker, dass die Energieeffizienz inkl. Gebäuderenovierungen – und nicht die Emissionseffizienz – das zentrale Mittel gegen das ist, was derzeit besonders akut ist: Energiekrise und steigende Energiepreise.
Siehe auch:
Schließlich vertritt der NBRP einen weiten Begriff der Renovierungsquote, der nicht vergleichbar sein soll mit der bislang definierten Sanierungsquote – eben weil er auch Maßnahmen im Bereich der Heizungs- und Anlagentechnik einbezieht, die zu einer Einsparung an Primärenergie führen.
Es ist zu beachten, dass die in Summe ermittelte Renovierungsquote nicht vergleichbar ist mit den in Deutschland bisher von Akteuren berechneten Sanierungsquoten, die bspw. ausschließlich Energieeffizienzmaßnahmen an der Gebäudehülle abbilden auf Basis von Vollsanierungsäquivalenten. Gemäß Definition der EPBD ist die Renovierungsquote anders definiert. Sie ist in drei Kategorien unterteilt anhand ihrer erreichten Primärenergieeinsparung anzugeben. Daraus folgt, dass auch Maßnahmen im Bereich der Heizungs- und Anlagentechnik, die zu einer Einsparung an Primärenergie führen, einzubeziehen sind. Aus diesem Grund fällt sie per se höher aus als die bisher im Markt verfügbaren.
NBRP, Entwurf: Stand 17.04.2026, BMWE – Konsolidierte Fassung nach Ressortabstimmung
Die Energieeffizienz feiert aber gleich einen weiteren Erfolg auf Grund des Europarechts. Das BMWE hat das Gesetz zur Beschleunigung der Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie zur Reform des Energieeffizienzgesetzes vorgelegt. Die Vorschriften des in Art. 3 EED festgelegten Grundsatzes „Energieeffizienz an erster Stelle“ soll im Gesetz umgesetzt werden. Dieser übergeordnete Grundsatz soll in allen Sektoren, über das Energiesystem hinaus, auf allen Ebenen Berücksichtigung finden.
§ 5 ENERGIEEFFIZIENZGESETZ-E
Grundsatz Energieeffizienz an erster Stelle
(1) Die Bundesrepublik Deutschland berücksichtigt bei energiepolitisch relevanten Entscheidungen den Grundsatz „Energieeffizienz an erster Stelle“ entsprechend den Vorgaben von Artikel 3 der Richtlinie (EU) 2023/1791. Dabei berücksichtigt sie auch die Auswirkungen der Energieeffizienz auf die Energiearmut.
Der Grundsatz ist in Artikel 3 der Richtlinie (EU) 2023/1791 (ABl. L 231 vom 20.9.2023, S. 1) festgelegt und muss eins zu eins in nationales Recht umgesetzt werden. Er etabliert einen ganzheitlichen Ansatz, bei dem die Gesamteffizienz des integrierten Energiesystems, die Versorgungssicherheit und die Kosteneffizienz berücksichtigt und die effizientesten Lösungen für die Klimaneutralität in der gesamten Wertschöpfungskette – von der Energieer-zeugung über den Netztransport bis zum Endenergieverbrauch – gefördert werden, sodass sowohl beim Primärenergieverbrauch als auch beim Endenergieverbrauch Effizienzgewinne erzielt werden.
Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung der Umsetzung der Energieeffizienzrichtlinie
Bei diesem Ansatz sollen auch die Systemleistung und die dynamische Energienutzung betrachtet werden, wobei nachfrageseitige Ressourcen und Systemflexibilität als Energieeffizienzlösungen in Betracht gezogen werden.
Es handelt sich um einen übergeordneten Grundsatz, der in allen Sektoren, über das Energiesystem hinaus, auf allen Ebenen Berücksichtigung finden soll.
Die Umsetzung soll auch bei der Verringerung von Energiearmut dienlich sein.
Die rechtliche Verankerung von „Energy Efficiency First“ ist auch im Gebäudesektor wichtig, da einseitige Strategien, die allein auf die Angebotsseite setzen (Dekarbonisierung der Energieträger, CO2-Preise etc.) und die Nachfrageseite (Energieeffizienz, Energieeinsparung) ausblenden, nicht nur teuer und ineffizient sind, sondern auch die soziale Gerechtigkeit, die Akzeptanz der Transformation gerade auch in einer alternden Gesellschaft und die Erreichung der Klimaziele gefährden.
Allerdings führen Energieeffizienzmaßnahmen nicht „automatisch“ auch zur Einsparung von Treibhausgasemissionen. Mit der Steigerung der Energieeffizienz muss dafür zugleich der absolute Energieverbrauch gesenkt werden und müssen zu dessen Deckung erneuerbare Energien eingesetzt werden. Lock-In und Rebound-Effekte müssen vermieden werden. Und neben der Energie- ist auch die Materialeffizienz relevant. Energieeffizienzpolitik muss sich zudem nach den Prinzipien des nachhaltigen Wirtschaftens ausrichten. Daher muss eigentlich gelten: „Energy and Greenhouse-Gas-Efficiency First“. Oder besser noch, es muss um das Folgende gehen: „Unlock Hidden Values“ – Untapping multiple benefits: hidden values in environmental and building policies nach Shnapp, S., Paci, D., Bertoldi, P.:
Und an dieser Stelle endet dann die positive Woche. Denn das, was das „Gebäudemodernisierungsgesetz“ jenseits der EU-Vorgaben aus dem BMWE bringt, lässt kaum Raum für eine positive Einstellung. Die Emissionseffizienz bleibt deutlich auf der Strecke.
Die bisherige Vorgabe eines Anteils von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung für alle Neu- und Bestandsbauten soll entfallen. Künftig können neben der Wärmepumpe, einem Fernwärmeanschluss, hybriden Heizungsmodellen und einer Biomasseheizung weiterhin auch Gas- und Ölheizungen eingebaut werden.
Die dafür eingesetzten Brennstoffe sollen zwar sukzessive klimafreundlicher werden. Wer weiterhin mit Gas oder Öl heizen möchte, soll ab 2029 einen verbindlichen Bioanteil beimischen. Allerdings wirkt das alles noch wenig belastbar, eher als grünes Feigenblatt ohne Liefergarantie, aber dafür mit dem Potential für weitere Kostenexplosionen.
Zur „Biotreppe“
Diese Verpflichtung ist in § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes n.F. geregelt. Die Vorschrift legt vier Stufen mit einem jeweils anwachsenden Anteil der beizumischenden biogenen Brennstoffe fest. Gleichzeitig sollen in der Gebäudewärme insgesamt zusätzliche Anreize für die Verwendung klimafreundlicher Brennstoffe geschaffen werden, um den Ausstoß von Treibhausgasen zu reduzieren. Der Hochlauf von Biomethan, biogenem Flüssiggas, Biöl und Wasserstoff soll ab 2028 durch eine moderate Grüngas-/Grünheizöl-Quote unterstützt werden, die bei den Inverkehrbringern von Erdgas und Heizöl ansetzt (diese startet 2028 in Höhe von bis zu einem Prozent).
Mehr Details zum „Mieterschutz“
Wird nach dem Inkrafttreten von § 43 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes in einem bestehenden Gebäude eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird, durch eine Anlage mit denselben Brennstoffen ausgetauscht, regelt § 5a zur Stärkung des Mieterschutzes für Mietverhältnisse über Wohnraum die Verteilung der Mehrkosten, die sich aus der verpflichtenden Nutzung von biogenen Brennstoffen ergeben, zwischen Vermieter und Mieter. Ab dem 1. Januar 2029 tragen Vermieter und Mieter die Mehrkosten der „Bio-Treppe“ je zur Hälfte. Wobei diese Verteilung der Mehrkosten nur bis zu einem Anteil des biogenen Brennstoffs von maximal 30 Prozent am insgesamt verbrauchten Brennstoff greift. Zudem bestimmt § 5a, dass Vermieter und Mieter ab dem 1. Januar 2028 die Netzentgelte für Erdgas jeweils zur Hälfte tragen und ebenfalls ab dem 1. Januar 2028 abweichend von § 5 Absatz 2 die Kohlendioxidkosten zwischen Mieter und Vermieter 50:50 aufgeteilt werden.
Siehe auch:
Selbst über 2045 hinaus sollen fossile Heizungen weiterlaufen dürfen. Völlig offen bleibt damit, wie das Ziel der Klimaneutralität im Jahr 2045 erreicht werden soll, wenn das bisher für diesen Zeitpunkt vorgesehene Verbot der Nutzung fossiler Brennstoffe gestrichen werden soll – und wieso war in einem ersten Entwurf des BMWE von einer Klimaneutralität erst 2050 die Rede? Das BMWE scheitert schon daran, dass all seine vorgenannten Entwürfe in sich und zueinander nicht stimmung und konsistent sind, voller Lücken und Widersprüche.
Die Bundesregierung verfehlt damit bislang das wichtige Ziel: Investierende, die Wohnungswirtschaft, private Eigentümer, die Bauwirtschaft und die Energiewirtschaft brauchen verlässliche Leitplanken, um ihre Investitionen über einen längeren Zeitraum zu planen. Und sie steuert auf einen Verfassungsbruch zu: Die Verfassung verlangt im Hinblick auf die Schaffung von Anreizen für die Entwicklung klimaneutraler Alternativen ein hinreichendes Maß an Entwicklungsdruck und Planungssicherheit.
Darüber hinaus stellen sich schon grundlegend Fragen der Konsequenz, Stetigkeit und Widerspruchsfreiheit staatlichen Handelns: Denn es gibt ein Gebot der folgerichtigen Ausgestaltung von Gesetzgebung. Demnach muss die gesetzliche Ausgestaltung konsistent zu den grundlegend aufgestellten Leitprinzipien und Grundsätzen sein. Trifft der Gesetzgeber eine über den Einzeltatbestand hinauswirkende Leitentscheidung, muss er an dieser Vorgabe für die Dauer ihrer Geltung festhalten und sich daran messen lassen. Das Folgerichtigkeitsgebot fordert die Stimmigkeit des Rechts im Verhältnis von rechtlichem Grundsatz und seiner gesetzlichen Ausführung. Es verlangt Konsequenz, Stetigkeit, und Widerspruchsfreiheit und drängt auf Logik im Recht, nimmt den Gesetzgeber beim Wort, erwartet Überzeugungskraft und Vertrauenswürdigkeit. DIe aktuellen Entwürfe werden dem nicht gerecht.
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Forum Nachhaltige Immobilien 
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