Schadensersatz und fiktive Mängelbeseitigungskosten: Neues vom BGH zum Bau-, Bauträger-, Architekten- und Ingenieurvertrag – und zur Haftung beim Wohnungskauf – Seite 3

VII. Zivilsenat zum Bauträgervertrag

Entsprechendes gilt nach dem VII. Zivilsenat für Bauträgerverträge, die die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand haben und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthalten, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen (vgl. nunmehr § 650u BGB):

Bei der Abwicklung dieser Verträge ist es auf der Grundlage der überholten Rechtsprechung des VII. Zivilsenats vielfach dazu gekommen, dass der Bauträger gegen seine Nachunternehmer den Schadensersatz wegen mangelhafter Leistung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen hat, obwohl er seinerseits die Mängel weder beseitigt hat noch von den Erwerbern in gleicher Weise auf Zahlung fiktiver Mängelbeseitigungskosten in Anspruch genommen worden ist.
Der vom Nachunternehmer an den Bauträger gezahlte Schadensersatz ist mithin häufig nicht den Erwerbern, die letztlich verbleibende Nachteile aufgrund der mangelhaften Leistung tragen, zugute gekommen.

VII. Zivilsenat zum Architekten- und Ingenieurvertrag (Ziff. 2)

Der VII. Zivilsenat betont, dass er

ausschließlich für den Architekten- und Ingenieurvertrag aus den für diesen Vertrag geltenden Mängelrechten gemäß § 634 BGB bzw. nunmehr §§ 650p, 650q Abs. 1, § 634 BGB und
nur für Planungs- und Überwachungsfehler der Architekten und Ingenieure, die sich im Bauwerk realisiert haben,

einen Schadensersatzanspruch auf Vorfinanzierung in Form der vorherigen Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrags hergeleitet hat. Auch hier zählt die Besonderheiten und Eigenart des Architekten- und Ingenieurvertrages.

Der Architektenvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass der Architekt eine Planungs- oder Überwachungsleistung verspricht, die als Grundlage für die Errichtung eines mangelfreien Bauwerks geeignet ist. Er verspricht dagegen nicht, dass das Bauwerk tatsächlich mangelfrei errichtet wird. Ungeachtet dessen ist die Leistung des Architekten in besonders engem Maße mit dem zu errichtenden Bauwerk und der Bauleistung des Unternehmers verknüpft. Dies zeigt sich auch darin, dass eine mangelhafte Leistung des Architekten typischerweise zu einem mangelhaften Bauwerk führt. Da das Bauwerk von Anfang an mangelhaft ist, ist nicht das Integritätsinteresse des Bestellers betroffen, sondern es handelt sich um eine Konstellation, die das Leistungsinteresse des Bestellers berührt.
BGH – VII. Zivilsenat

Also hat der VII. Zivilsenat den Rechtsgedanken des nicht direkt anwendbaren § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB für den Anspruch des Bestellers gemäß § 634 Nr. 4, § 280 BGB bei im Bauwerk realisierten Planungs- und Überwachungsmängeln herangezogen und ihm einen Anspruch auf Vorfinanzierung zuerkannt. Damit soll auch der gesamtschuldnerischen Haftung von Architekt und Unternehmer Rechnung getragen werden. Daran hält der VII. Zivilsenat fest – und äußert Unverständnis, wieso dies den für das Kaufrecht zuständigen V. Zivilsenat tangieren sollte.

Wie der VII. Zivilsenat den Haftungsfall beim Wohnungskauf entscheiden würde

Abschließend wendet sich der VII. Zivilsenat dem vom V. Zivilsenat zu entscheidenden Fall zu und bietet einen Lösungsansatz an:

Die Kläger machten Schadensersatz für einen nicht behobenen Feuchtigkeitsschaden im Schlafzimmer ihrer Eigentumswohnung geltend.
Nach der Rechtsprechung des V. Zivilsenats konnte der Schaden in Höhe des mangelbedingten Wertunterschieds aus Gründen der Vereinfachung anhand fiktiver Mängelbeseitigungskosten geschätzt werden, es sei denn diese Kosten überstiegen den Minderwert deutlich und spiegelten den Wertunterschied daher nicht mehr annähernd wider.
Der VII. Zivilsenat hatte mit der Änderung seiner Rechtsprechung zur Ersatzfähigkeit fiktiver Mängelbeseitigungskosten im Werkvertragsrecht auch diese Rechtsprechung des V. Zivilsenats zum Kaufrecht aufgegriffen und stellt nun fest, dass die für die Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens voraussichtlich anfallenden Mängelbeseitigungskosten auch nach seiner neuen Rechtsprechung als Schadensersatz zugesprochen werden kann, da sie den Minderwert der Eigentumswohnung zutreffend abbilden. Er stellt folglich fest, dass die Unterschiede in der Rechtsauffassung des V. Zivilsenats einerseits und des VII. Zivilsenats andererseits für die Entscheidung des konkreten Wohnungskauf-Streitfalls unerheblich sind, da es der VII. Zivilsenat in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des V. Zivilsenats als zulässig ansieht, in geeigneten Fällen den Schaden in Höhe des mangelbedingten Wertunterschieds anhand der Mängelbeseitigungskosten gemäß § 287 ZPO zu schätzen.

Hinsichtlich des auf Schadensersatz gerichteten Zahlungsantrags der Wohnungskäufer aufgrund des Feuchtigkeitsschadens würden daher beide Senate zum selben Ergebnis kommen. Der V. Zivilsenat möchte sein Ergebnis lediglich anders begründen, nämlich mit einer generellen Zulässigkeit einer Schadensbemessung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten, was aber der VII. Zivilsenat ablehnt.

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