Reform des Kauf- und Werkvertragsrechts: Neuregelungen für den Bauträgervertrag

Der Gesetzgeber hat mit seinem zu Beginn des Jahres 2018 in Kraft tretenden Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderungen der kaufrechtlichen Mängelhaftung auch den Bauträgervertrag in den Blick genommen.

Die Reform beschränkt sich bezogen auf den Bauträgervetrag im Wesentlichen auf Klarstellungen und auf Anpassungen an das neue Werkvertragsrecht, enthält aber auch bemerkenswerte inhaltliche Änderungen. Systematisch erhält der Bauträgervertrag einen eigenen Untertitel im BGB, dessen § 650u BGB zum einen eine Legaldefinition und zum anderen einen Verweis auf die anwendbaren Vorschriften des BGB enthält.

Der Bauträgervertrag fügt sich damit wie folgt in den werkvertraglichen Regelungszusammenhang des BGB ein:

Titel 9: Werkvertrag und ähnliche Verträge
Untertitel 1: Werkvertrag
Kapitel 1: Allgemeine Vorschriften (§§ 631 ff. BGB)
Kapitel 2: Bauvertrag (§§ 650a ff. BGB)
Kapitel 3: Verbraucherbauvertrag (§§ 650i ff. BGB)
Kapitel 4: Unabdingbarkeit (§ 650o BGB)
Untertitel 2: Architektenvertrag und Ingenieurvertrag (§§ 650p ff. BGB)
Untertitel 3: Bauträgervertrag (§§ 650u f. BGB)
Untertitel 4: Reisevertrag (§§ 651a ff. BGB)

Was ist ein Bauträgervertrag?

Nach § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag,

der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und
der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

Die Legaldefinition hebt damit als Wesensmerkmal des Bauträgervertrages hervor, dass der Bauträger dem Kunden neben der baulichen Errichtung bzw. dem baulichen Umbau auch die Verschaffung des Eigentums/Erbbaurechts (am Bauwerk bzw. am Wohnungs-/Teileigentum) schuldet.

Mit den Errichtungsleistungen/Umbauleistungen stellen sich grundsätzlich die typischen baurechtlichen Themen einschließlich der typischen Bauvertragsrisiken hinsichtlich der geschuldeten Qualität, der geschuldeten Fertigstellungsfrist und des vereinbarten Preises (Mangelrisiko, Verzugsrisiko und Preisrisiko).

Im Gegensatz zum Bauvertrag weist der Bauträgervertrag aber weitergehende spezifische Risiken auf, die mit der Eigentumsfrage zusammen hängen:

Bauvertrag

Beim klassischen Bauvertrag ist der Auftraggeber/Bauherr regelmäßig Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks. Lässt also jemand auf seinem Grundstück durch ein Unternehmen ein Gebäude errichten, so geht dieses entsprechend dem Baufortschritt in sein Eigentum über (der Eigentümer von Grund und Boden ist bzw. wird im deutschen Recht grundsätzlich auch Eigentümer der darauf befindlichen/errichteten Gebäude). Die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, insbesondere die verwendeten Baustoffe und Bauelemente, werden grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Grundstücks und damit Eigentum des Grundeigentümers.

Das bedeutet für den Fall, dass der Bauunternehmer nicht vertragsgerecht leistet: Der Bauherr kann ihn grundsätzlich „vom Hof jagen“ und bleibt grundsätzlich Eigentümer des bis dahin errichteten Gebäudes. Er kann es unter den jeweils geltenden Voraussetzungen von einem Dritten fertigstellen lassen.

Bauträgervertrag

Beim Bauträgervertrag ist das anders. Hier baut der Bauträger grundsätzlich auf eigenem Grund und Boden, er und nicht der Kunde/Besteller wird zunächst Eigentümer des Bauwerks. Die Eigentumsumschreibung folgt erst zum Schluss (v.a. nach Zahlung des Kaupreises), bis dahin ist der Erwerber „nur“ durch eine Vormerkung gesichert (= Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsumschreibung). Diese Sicherung entfällt aber grundsätzlich, wenn der Vertrag gekündigt oder rückabgewickelt wird.

Das bedeutet für den Fall, dass der Bauträger nicht vertragsgerecht leistet: Es kann für den Käufer zu einer Art Dilemma führen, das darin besteht, dass er entweder am Vertrag festhält, dann aber die möglicherweise fehlerhafte Ausführung des Bauträgers (ggf. gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern, siehe hierzu schon: Wohnungskaufvertrag versus Bauträgervertrag: Haftungsmanagement bei Mängeln am WEG-Gemeinschaftseigentum) verfolgen muss, oder den Bauträgervertrag kündigt, was dann aber grundsätzlich zum Verlust der Erwerbsoption führt, auch dann, wenn der Kunde bereits entsprechend dem jeweiligen Baufortschritt Zahlungen an den Bauträger geleistet hat.

Die anwendbaren Normen

Die Unterscheidung der Legaldefinition zwischen Errichtungs- und Eigentumverschaffungspflichten beim Bauträgervertrag aufgreifend verweist § 650u Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. auf das Werkvertragsrecht und § 650u Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. auf das Kaufvertragsrecht:

Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften des Werkvertragsrechts Anwendung, soweit sich aus den besonderen Vorschriften des §§ 650u, 650v BGB n.F. nichts anderes ergibt.
Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.

Ausschluss der Anwendbarkeit werkvertraglicher Normen

Nach § 650u Abs. 2 BGB n.F. finden jedoch bestimmte Normen des Werkvertragsrechts keine Anwendung auf die Errichtungsleistungen des Bauträgervertrages:

§ 648 BGB n.F.: Freies Kündigungsrecht des Auftraggebers (bisher: § 649 BGB). Dem Bauträgerkunden steht also kein freies Kündigungsrecht zu. Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass der Kunde ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes berechtigt ist, dem Bauträger die bauliche Errichtungsleistung zu kündigen und nur die Eigentumsverschaffung geltend zu machen. Denn dies würde nicht nur erhebliche Probleme im Hinblick auf die Gesamtherstellungsverpflichtung des Bauträgers gegenüber anderen Erwerbern hervorrufen. Der Gesetzgeber sieht insbesondere auch eine Unvereinbarkeit mit dem wirtschaftlichen Ziel eines Bauträgervertrags:

Grundsätzlich ist der Bauträger zur Erbringung einer Gesamtleistung, zusammengesetzt aus Grundstücksveräußerung und Bauwerkserrichtung, verpflichtet – aber auch zur Erbringung der gesamten Leistung berechtigt. Die verschiedenen Elemente sind aus kalkulatorischen und bautechnischen Gründen für den Bauträger miteinander verknüpft und sollen gegenüber einem vertragstreuen Bauträger nicht durch eine freie Kündigung des Erwerbers getrennt werden können. (Aus der Gesetzesbegründung)

§ 648a BGB n.F.: Kündigung aus wichtigem Grund. Bemerkenswert ist, dass die werkvertragliche Vorschrift zur Kündigung aus wichtigem Grund nicht auf den Bauträgervetrag anwendbar sein soll. Entgegen bisheriger Rechtsprechung soll damit eine Teilkündigung des werkvertraglichen Teils eines Bauträgervertrags mit der Folge einer Teilabwicklung des Bauträgervertrages zukünftig nicht mehr möglich sein. Bislang hatte die Rechtsprechung dem Bauträgerkunden einen Weg aus dem oben beschriebenen Dilemma eröffnet: Er konnte die Errichtungspflicht bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gesondert kündigen, an dem kaufrechtlichen Übereignungsanspruch aber festhalten. Auf diesem Weg konnte der Kunde auf gravierende Pflichtverletzungen des Bauträgers reagieren, behielt aber die Vormerkungssicherung und die Erwerbsrechte – nur eben ohne bauliche Verpflichtung des Bauträgers. Der Gesetzgeber stellt nun die Einheitlichkeit des Bauträgervertrages über diese Belange des Kunden und verweist diesen bei Mängeln bzw. bei gravierenden nicht leistungsbezogenen Pflichtverletzungen auf die Gesamtrückabwicklung des Vertrages im Wege des Rücktritts.
§§ 650b bis 650d BGB n.F.: Anordnungsrecht des Auftraggebers. Dem Bauträgerkunden stehen keine gesetzlichen Anordnungsrechte zu. Zur Begründung verweist der Gesetzgeber auf Komplikationen insbesondere im Fall des Vorhandenseins mehrerer Erweber (Wohnungseigentümer):

Die Einführung eines derartigen Anordnungsrechts auch bei Bauträgerverträgen würde zu erheblichen rechtlichen und tatsächlichen Problemen führen. So könnte im Geschosswohnungsbau kaum einem einzelnen Erwerber ein Anordnungsrecht in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum eingeräumt werden. Ein Anordnungsrecht in Bezug auf das Sondereigentum brächte ebenfalls erhebliche Schwierigkeiten mit sich, da eine so bewirkte Änderung auch Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer haben könnte, mit der Folge, dass der Bauträger die Änderung nur nach entsprechenden Vertragsänderungen im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern umsetzen könnte. (Aus der Gesetzesbegründung)

§ 650e BGB n.F.: Sicherungshypothek des Bauunternehmers. Da der Bauträger auf einem Grundstück baut, das (noch) nicht im Eigentum des Kunden steht, kann er an diesem auch keine Bestellung einer Bauhandwerkersicherungshypothek verlangen.
§ 650k Abs. 1 BGB n.F.: Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung werden grundsätzlich Inhalt des Vertrags. Einer solchen Regelung bedarf es beim Bauträgervertrag nicht, da dieser mit seinem gesamten Vertragsinhalt – einschließlich der Baubeschreibung – notariell zu beurkunden ist und damit die Baubeschreibung ohnehin zum Vertragsinhalt wird.
§ 650l BGB n.F.: Widerrufsrecht des Verbraucherkunden. Aufgrund des vorgenannten Beurkundungszwangs beim Bauträgervertrag und der damit verbundenen Belehrungspflichten des Notars ist der Bauträgerkunde hinreichend vor Übereilung geschützt. Es besteht daher kein Widerrufsrecht des Bauträgerkunden.
§ 650m Abs. 1 BGB n.F.: Begrenzung der Abschlagszahlungen auf 90% der vereinbarten Gesamtvergütung. Aufgrund des vorrangigen § 3 Abs. 2 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) zur Zahlung von Teilbeträgen je nach Baufortschritt gilt keine solche höhenmäßige Begrenzung der Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen.

Abschlagszahlungen nach MaBV

Mit dem letztgenannten Verweis auf die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) ist zugleich der unverändert fortbestehende Regelungsort für zentrale Themen des Bauträgervertragsrechts angesprochen.

Auf diesen wird im neugefassten § 650v BGB n.F. Bezug genommen, der dem bisherigen § 632a Abs. 2 BGB entspricht. Demnach kann der Bauträger von dem Besteller Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche vereinbart sind. Im Einzelnen bedeutet das:

Nach § 1 Satz 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen kann der Besteller zur Leistung von Abschlagszahlungen entsprechend § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung unter den Voraussetzungen ihres § 3 Abs. 1 verpflichtet werden.
Nach § 1 Satz 2 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen kann der Besteller unter den Voraussetzungen des § 7 der Makler- und Bauträgerverordnung auch abweichend von ihrem § 3 Abs. 1 und 2 zur Leistung von Abschlagszahlungen verpflichtet werden.
§ 650m Abs. 2 und 3 BGB n.F. (zuvor: § 632a Abs. 3 BGB) findet Anwendung.

Zu der Anfang 2018 in Kraft tretenden Reform des Werk- und Kaufvertragsrechts, zu den Neuregelungen für Kaufverträge, Bauverträge, Bauträgerverträge, Architektenverträge und Ingenieurverträge werden Sie fortlaufend in diesem Forum informiert.

Hier geht es zur Übersicht über die Beitragsreihe zur Reform des Werk- und Kaufrechts: Was ab 2018 für Kauf-, Bau-, Bauträger-, Architekten- und Ingenieurverträge neu gilt.