Mietenstopp, Kappungsgrenzen, Marktabschied & Co.: Wende in der Bau- und Wohnungspolitik oder Abschied von Nachhaltigkeit und Fortschritt?

Im Bundestag liegt aktuell der Gesetzentwurf des Bundesrates „zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ (BT-Drucksache 20/7850). Er enstpricht im Wesentlichen dem schon aus 2021 bekannten Etwurf des Bundesrates: Neues aus Hamburg und Berlin: Möbliertes Wohnen und Wohnen auf Zeit – mehr Rechtssicherheit und Mieterschutz? Auch die Bundesregierung hat sich hierzu kürzlich geäußert.

Die Schaffung und die Bezahlbarkeit von Wohnraum sowie die Bildung angemessener Mieten am Wohnungsmarkt sind der Bundesregierung ein wichtiges Anliegen. Sie hat daher für die 20. Legislaturperiode zahlreiche Maßnahmen vereinbart, die den Wohnungsbau fördern und bezahlbaren Wohnraum erhalten sowie ein angemessenes Mieterschutzniveau gewährleisten sollen.
Stellungnahme der Bundesregierung zu BT-Drs. 20/7850

Sie verweist auf ein Forschungsvorhaben im Auftrag des Bundesministeriums der Justiz „Empirische und rechtswissenschaftliche Untersuchung des möblierten Mietwohnungsmarktes“, auf dessen Grundlage die Bundesregierung den gesetzgeberischen Handlungsbedarf prüfen möchte. Der Schlussbericht gibt Entwarnung:

Da die Einführung der Mietpreisbremse nicht zu einer systematischen Umwandlung von Leerwohnungen in möblierte Mietwohnungen geführt hat und die Anwendung der Mietpreisbremse auf möblierte Wohnungen weder außergerichtlich noch gerichtlich ein nennenswertes Streitthema zwischen Mieter und Vermieter ist, sind weitere Regulierungen entbehrlich. Informationsmaterialien für die Marktteilnehmer über die Mietpreisbremse sowie Maßnahmen zur Entspannung des Mietwohnungsmarktes sind zu empfehlen. Nur durch die Erhöhung des Wohnangebots kann die Gefahr reduziert werden, dass Wohnungssuchende gezwungen sind, auf den möblierten Wohnungsmarkt auszuweichen.
Oxford Economics Ltd., Empirische und rechtswissenschaftliche Untersuchung des möblierten Mietwohnungsmarktes, Schlussbericht Juni 2023, S. 6

Im Übrigen verweist die Bundesregierung in ihrer Stellungnahme darauf, dass der Koalitionsvertrag für diese Legislaturperiode verschiedene noch umzusetzende mieterschützende Regelungen vorsieht.

Konkrete Pläne waren bislang aus der Bundesregierung kaum zu vernehmen, zu sehr dominierte der Streit um die GEG-Reform. Nun aber kommt aus der SPD-Bundestagsfraktion ein Positionspapier „Maßnahmenpaket für bezahlbares Wohnen und zukunftsgerechtes Bauen“ (Entwurf 24.08.2023), welches im Rahmen der Klausurtagung kommende Woche beschlossen werden soll.

Nicht weniger als eine Wende in der Bau-, Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik und für mehr bezahlbaren und klimafreundlichen Wohnraum soll dort gefordert werden. Klingt gut, und man könnte meinen, der ZIA sei erhört worden, der neulich angesichts des weiteren Rückgangs bei den Wohnungsbaugenehmigungen die Zeit für „ungebremsten Tatendrang“ ausrief.

Ein genauer Blick aber zeigt anderes: Einen bemerkenswerten Abschied von dem „Bündnis für Nachhaltigkeit und Fortschritt“ und eine Kampfansage an Vermietende.

Siehe auch:

Während Einbruch des Wohnungsneubaus und der Baugenehmigungen: BVerwG untersagt beschleunigtes Genehmigungsverfahren – aber OVG stärkt den Wohnungsbau

Gebäudestrategie Klimaneutralität 2045 mit Warmmiete, Mietminderung, Verkaufs-/Vermietungsverbot und ohne Modumlage? „Zombie-Gutachten“ greift Vermietende an

Aufgegriffen wird auch der Gesetzentwurf des Bundesrates zum möblierten Wohnen und zur Kurzzeitvermietung. Er wird ohne jede Auseinandersetzung mit dem dazu ergangenen Gutachten befürwortet.

Neben einer Verlängerung der Mietpreisbremse (2025-2029), einer Absenkung der Kappungsgrenze (15% auf 11%) und einem Ausbau des Mietspiegelsystems richtet sich das Positionspapier im Übrigen vor allem auch gegen solche Rechtsthemen, die in der letzten Zeit höchstrichterlich zugunsten der Vermietenden entschieden bzw. bestätigt wurden.

Ein bundesweiter Mietenstopp in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird propagiert (maximale Mietsteigerung von sechs Prozent in drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete). Zur Begründung muss u.a. der Ukrainekrieg und müssen gestiegene Neben- und Heizkosten herhalten. Zugleich aber möchte man mieterschützende Regelungen „gegen übermäßige Nebenkosten“ noch gesondert vorschlagen. Als Begründung muss u.a der Umstand herhalten, dass Vermietende ihre Heiz- und Warmwassersysteme klimagerecht umbauen. Nicht nur das ist mehr als fragwürdig, zugleich soll die Modernisierungsumlage begrenzt werden. Trotzdem aber propagiert das Positionspapier eine Sanierungsoffensive im Wohnungsbestand, gar eine Verdoppelung der Sanierungsquote.
Die Widersprüche setzen sich fort. Das Positionspapier spricht vom zukunftgerechten Bauen und vom klimafreundlichen Wohnraum, möchte den Weg zur Reduzierung der Treibhausgasemissionen und die Wärmewende konsequent fortsetzen und möchte gar klimaangepasstes Bauen baurechtlich verankern, zugleich aber propagiert es die Anwendung günstigerer Baustoffe, eine Reduzierung der bauordnungsrechtlichen Vorgaben, die Einführung eines Gebäudetyps E (Experiment) mit weniger baurechtlichen Auflagen und Vorgaben und möchte einen neuen, höheren Effizienzstandard zunächst nicht weiterverfolgen.
Auch Indexmieten sollen eingeschränkt werden (Nettokaltmietenindex statt Verbraucherpreisindex, Kappungsgrenze), kaum dass sie zugunsten der Vermietenden wirken.
Ein Mietwucher soll zudem schon dann vorliegen, wenn die Miete in Gegenden mit geringem Vermietungsangebot die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % übersteigt, ohne dass der Vermietende die Wohnungsknappheit ausgenutzt haben muss.
Das Mietspiegelsystem soll gestärkt werden (qualifizierter Mietspiegel für Gemeinden mit über 100.000,00 Einwohnern), aber dann doch wieder dort ausgehöhlt werden, wo sich Auswirkungen zugunsten von Vermietenden zeigen. Man stört sich daran, dass der Mietspiegel immer stärker die Marktmiete abbildet. Also soll kurzerhand der Betrachtungszeitraum auf zehn Jahre erweitert werden. Mit der Einbeziehung älterer und regelmäßig mitpreisgünstigerer Verträge soll die ortsübliche Vergleichsmiete künstlich gesenkt werden. Ein weiterer Abschied vom marktorientierten Ansatz besteht darin, dass auch preisgebundener Wohnraum einbezogen werden soll. Gleichzeitig wird die Einführung einer „Neuen Wohngemeinnützigkeit“ befürwortet, soll die Umwidmung von frei finanziertem Wohnungsbau zu sozialem und preisgedämpftem Wohnungsbau gefördert werden und werden Fertigstellungsprämien im Wohnungsbeubau vorgeschlagen, die einen Defizitausgleich bei Baukostensteigerungen in Verbindung mit Mietobergenzen und langristiger Bindung vorsehen.
Und auch beim Mietspiegel stört man sich, seit dem es sich zugunsten der Vermietenden ausgewirkt hat, an Indexierungen: Eine Fortschreibung der Mietspiegel anhand des Verbraucherpreisindex soll abgeschafft werden, man möchte sich an einem Nettokaltmietenindex orientieren.
Zudem soll die Einführung eines bundesweiten Mietenkatasters geprüft werden.
Mietenden sollen bei Zahlungsverzug schwerer gekündigt werden (Ausweitung der Heilungswirkung von Schonfristzahlungen) und Vermietenden soll die Eigenbedarfskündigung erschwert werden.
Außerdem soll das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz bei der Vermietung von Wohnraum relevanter werden.
Es soll die Einführung eines „sozialen Gewerbemietrechts“ geprüft werden.

In einem Beitrag hatten wir kürzlich zu Klima, Corona, Krieg und Energie aufgezeigt: Nein, der Vermieter ist nicht für alle Krisen und Störungen verantwortlich. Das Positionspapier macht den Eindruck, dass die Verfasser anderer Ansicht sind. Erinnern wir uns aber kurz an das vorgenannte Gutachten: „Nur durch die Erhöhung des Wohnangebots kann die Gefahr reduziert werden, dass Wohnungssuchende gezwungen sind, auf den möblierten Wohnungsmarkt auszuweichen.“ Es dürfte Konsens sein, dass der Wohnungsneubau der Schlüssel ist und dass die gesetzten Ziele bislang weit verfehlt werden. Nun aber die Folgen allein den Vermietenden zuzuschreiben, wird weder rechtlich noch tatsächlich funktionieren. Das erkennt offenbar auch das Positionspapier. Vor allem soll die Förderung gestärkt werden, etwa:

Angesichts der prekären Situation am Wohnungsmarkt und der Krise der Bauwirtschaft sollen die Fördermittel für den Neubau erhöht werden.
Öffnung der Sanierungsförderung für den Erwerb bestehender Immobilien.
Vorgezogene Förderung des sozialen Wohnungsbaus.
Es wird die von Bundesbauministerin Klara Geywitz geforderte Verbesserung der Abschreibungsbedingungen beim Wohnungsneubau aufgegriffen: Die neue, degressive Abschreibung (im Jahr der Fertigstellung und in den darauffolgenden drei Jahren sieben Prozent, in den darauffolgenden Jahren fünf Prozent, in den darauf folgenden 26 Jahren zwei Prozent) könne ein bis 2030 befristeter starker Impuls für die Schaffung neuen Wohnraums sein.
Die Einhaltung von Effizienzhaus 40 (EH 40) im Neubau soll weiter durch Förderung unterstützt werden.
Die Umsetzung der kommunalen Wärmeplanung und des Gebäudeenergiegesetzes sowie die ergänzende Förderung sollen eine Erhöhung Sanierungsquote bringen. Mittel der Sanierungsförderung sollen auch für die Neubauförderung eingesetzt werden können, soweit nicht abgerufen.
Auch eine Erhöhung der städtebaulichen Förderung für die Kommunen wird vorgeschlagen.

Das Positionspapier ignoriert den am 22.08.2023 erschienenen Prüfbericht 2023 für die Sektoren Gebäude und Verkehr (Prüfung der den Maßnahmen zugrunde liegenden Annahmen gemäß § 12 Abs. 2 Bundes-Klimaschutzgesetz) des Expertenrats für Klimafragen, wonach die im Klimaschutzprogramm 2023 enthaltenen Maßnahmen für den Gebäudesektor die Bedingung an ein Sofortprogramm gemäß § 8 Abs. 1 KSG nicht erfüllen und die von der Bundesregierung ausgewiesene Minderungswirkung hinter den Anspruch des Sofortprogramms 2022 für den Gebäudesektor zurückfällt. Die Stellungnahme des Expertenrats für Klimafragen zum Entwurf des Klimaschutzprogramms 2023 (Gemäß § 12 Abs. 3 Nr. 3 Bundes-Klimaschutzgesetz) stellt fest, dass das vorgelegte Klimaschutzprogramm 2023 nicht die Anforderung an ein Klimaschutzprogramm gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 KSG erfüllt.

Es ist zu befürchten, dass eine Politik im Sinne des Positionspapiers die Zielverfehlung weiter vertieft. Misst man das Positionspapier an den Anforderungen, welche der Expertenrat für Klimafragen formuliert, so dürften die Vorschläge des Positionspapiers es schwer haben, Gesetz zu werden:

Wenn die Stellungnahme des Expertenrats für Klimafragen feststellt, dass die von § 9 Abs. 2 Sätze 3 und 4 KSG geforderten wissenschaftlichen Abschätzungen zu möglichen ökonomischen, sozialen und weiteren ökologischen Folgen im Klimaschutzprogramm 2023 nicht vorhanden sind, dann muss festgestellt werden, dass auch die Vorschläge des Positionspapiers ohne jede hinreichende Abschätzung zu möglichen ökonomischen, sozialen und ökologischen Folgen auskommt.
Der Expertenrat fordert ein zusammenhängendes, in sich schlüssiges und konsistentes Gesamtkonzept, das die Herausforderungen offen und transparent anspricht und eventuelle Zielkonflikte gegeneinander abwägt. Gerade auch daran fehlt es im Positionspapier und seinen Vorschlägen.
Schließlich kommen auch ökonomische Anreizinstrumente viel zu kurz, sollen sogar erheblich geschwächt werden.

Der instrumentelle Schwerpunkt liegt auf der Förderpolitik, vor allem im Gebäudesektor ergänzt durch eine Weiterentwicklung des Ordnungsrechts, während ökonomische Anreizinstrumente nur von untergeordneter Bedeutung sind. Allerdings bezweifelt der Expertenrat, dass die verbleibende kumulierte Zielerreichungslücke mit einem solchen Ansatz rein additiver Sammlung von Maßnahmen geschlossen werden kann. Hierzu wäre ein zusammenhängendes, in sich schlüssiges und konsistentes Gesamtkonzept erforderlich.
Stellungnahme des Expertenrats für Klimafragen zum Entwurf des Klimaschutzprogramms 2023, 22.08.2023