Nachhaltigkeit im Baurecht: Schon die Gefahr begründet einen Mangel – und sie ist unabhängig von den gerügten Symptomen nachhaltig zu beseitigen

Es gibt neues aus dem Baurecht, das eigentlich gar nicht neu ist, es aber unbedingt verdient, neu entschieden und berichtet zu werden, da es viele unnötige Diskussionen bei Gericht oder auch in der Rechtsliteratur hinfällig macht. Und es wurde in einem ebenso aktuellen wie überzeugenden Urteil des OLG Schleswig sowie in einem beeindruckenden Urteil des OLG Stuttgart entschieden, letzteres eben vom BGH bestätigt.

Wir wissen im Baurecht, dass zwischen Mangel und Mangelsymptom zu unterscheiden ist und dass Mangel und Schaden nicht identisch sind oder sein müssen. Ein Mangel liegt auch dann vor, wenn sich seine Symptome noch nicht gezeigt haben und er noch keinen Schaden bewirkt hat.

Tatsächlich begründet nach dem BGH schon ein Schadensrisiko einen Mangel. Insbesondere bei Dacharbeiten begründet bereits das Risiko eines Feuchtigkeits-/Wassereintritts einen wesentlichen Mangel. Klassisches Beispiel: Wird eine Betondecke ohne das erforderliche Gefälle hergestellt, ist das Dach selbst dann mangelhaft, wenn die Abdichtung mangelfrei hergestellt wurde. Es bedarf keines Wassereintritts, um einen Mangel zu begründen. Die Nässebelastung der Abdichtung und damit die Erhöhung des Risikos von Wassereintritten beeinträchtigt bereits die Gebrauchsfähigkeit erheblich.

Auch das OLG Schleswig hatte zu einer Dachkonstruktion zu entscheiden. Und auch hier reichte das Risiko einer Schimmelbildung für die Mangelbejahung aus, ohne dass es Feststellungen dazu bedurfte, ob es bereits zu Schäden gekommen ist. Das Gericht spricht von einer „Mangelgefahr“:

Für die Annahme eines Mangels reicht die bloße Mangelgefahr aus, also wenn Ungewissheit über die Risiken des Gebrauchs besteht.
Der Aufraggeber muss insofern nicht hinnehmen, dass mit der Ausführung durch den Auftragnehmer die erhöhte Gefahr von Feuchtigkeitsschäden an der Dacheindeckung oder am Dachaufbau einhergeht. Typischerweise entstehen solche Schäden erst langfristig.
Allein die Ungewissheit darüber, ob es letztlich zu einer Schädigung kommen wird, rechtfertigt den Anspruch auf Beseitigung des Mangels seitens des Auftraggebers.

Was hat das nun mit Nachhaltigkeit zu tun? Das OLG führt BGH-Rechtsprechung an, die hierauf abstellt. So hat der BGH entchieden, dass der Auftraggeber nicht erst ab Erreichung eines „Warnwerts“ (konkret: zum Erfordernis des Austausches von Straßenbelag) ein objektiv berechtigtes Interesse an einer Mangelbeseitigung hat. Denn:

Dieses hat sie vielmehr grundsätzlich bereits von vornherein wegen des in der Mangelhaftigkeit des Belags liegenden Risikos einer nachhaltigen Funktionsbeeinträchtigung.
BGH – VII ZR 137/04

Und auch die Mangelbeseitigung des Auftragnehmers muss nachhaltig sein, wie der BGH in weiteren Fällen entschieden hat:

Im Regelfall bestimmt im Bauvertragsrecht der Auftragnehmer, auf welche Weise nachzubessern ist.
Der Auftragnehmer kann jedoch zu einer bestimmten Nachbesserung verpflichtet sein, wenn nur durch diese der Mangel nachhaltig beseitigt und der vertraglich geschuldete Zustand erreicht werden kann.

Der BGH hat zudem kürzlich ein Urteil des OLG Stuttgart bestätigt, welches überzeugend hervorhob, dass der Auftraggeber gegenüber dem für den Mangel verantwortlichen Auftragnehmer nicht die objektive Mängelursache klären muss, um ihm so geeignete Maßnahmen zur Mängelbeseitigung und Schadensabwendung sicher zu ermöglichen. Vielmehr muss der Unternehmer die Mängelbehauptungen prüfen sowie Grund und Umfang seiner Leistungspflicht selbst beurteilen – auch nach Abnahme des Werks!

Das wiederum führt uns zur sog. Symptomtheorie. Demnach kann der Auftraggeber mit hinreichend genauer Beschreibung von zu Tage getretenen Mangelerscheinungen einen Mangel zum Gegenstand des betreffenden vertraglichen oder prozessualen Verfahrens machen (sowie die Hemmung bzw. den Neubeginn der Verjährung herbeiführen) und kann sich darauf beschränken, die Symptome eines Mangels zu rügen und vorzutragen, ohne dass damit eine Beschränkung auf die vom Auftraggeber angegebenen Stellen oder die von ihm bezeichneten oder vermuteten Ursachen verbunden wäre. Es ist sodann Sache des Auftragnehmers, seiner Pflicht zur unverzüglichen Mangelerforschung und -beseitigung nachzukommen und damit auch die Ursachen und den tatsächlichen Umfang zu ermitteln. Auch dies wird in dem vom BGH eben bestätigten Urteil des OLG Stuttgart nochmals eindrucksvoll hervorgehoben.

„Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist im werkvertraglichen Mängelprozess zwischen dem Mangel als solchem und der „Mangelerscheinung“ („Symptom“), an der sich der eigentliche Mangel des Werkes zeigt, zu unterscheiden. Bei Mängelansprüchen genügt der Besteller den Anforderungen an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt.
Den Mangel selbst, also die wirklichen Ursachen der Symptome, braucht der Auftraggeber hingegen nicht im Einzelnen zu bezeichnen. Es ist auch unschädlich, wenn er zusätzlich solche Mangelursachen benennt. Das gilt auch, wenn er insoweit Gutachten übermittelt, in denen bestimmte Aussagen über die Ursachen gemacht werden. Damit werden Rechtswirkungen oder das weitere Vorgehen nicht auf die bezeichneten oder vermuteten Ursachen beschränkt. Vielmehr sind auch in diesem Fall immer alle Ursachen für die bezeichneten Symptome von seinen jeweiligen Erklärungen erfasst. Das gilt auch dann, wenn die angegebenen Symptome des Mangels nur an einigen Stellen aufgetreten sind, während ihre Ursache und damit der Mangel des Werkes in Wahrheit das ganze Gebäude erfasst.“
OLG Stuttgart / BGH – VII ZR 67/22

HINWEIS:
Das gilt auch im Rahmen der Architektenhaftung, insbesondere muss der Auftraggeber die Mangelerscheinungen auch nicht als Planungs- oder Überwachungsfehler einordnen.

Der Auftraggeber macht also mit der Beschreibung der Magelsymptome deren wirklichen Ursachen zum Gegenstand seiner vorgerichtlichen bzw. gerichtlichen Mangelverfolgung, und zwar nicht nur hinsichtlich der bezeichneten Stellen, sondern hinsichtlich der gesamten Werkleitung des Auftragnehmers. Erweist sich etwa in der Beweisaufnahme eine andere Ursache als jene, von welcher der Auftraggeber ausgegangen war, ist das ohne Relevanz.
Und mit der Bezeichnung der Erscheinungen macht der Auftraggeber nicht nur diese, sondern den Mangel selbst in vollem Umfang zum Gegenstand seiner Erklärungen und Verfahren. Das OLG Stuttgart / BGH hat dies wiederum anhand eines undichten Daches konkretisiert:

„Die Angabe der Stellen, an denen Wasser aus dem Dach getropft ist, ist deshalb nur als ein Hinweis auf die festgestellten Schäden, nicht aber als eine Begrenzung des Mängelbeseitigungsverlangens zu verstehen. Mit der Beschreibung einer Mangelerscheinung können Mängel des Bauwerks sehr unterschiedlicher Art und unterschiedlichen Ausmaßes angesprochen sein. Ist die Ursache ein Ausführungsfehler, so wird sich der Mangel häufig nur an der beschriebenen Stelle finden; andere Mängel können dagegen je nach der Ursache der Mangelhaftigkeit bestimmten Bauteilen anhaften oder auch das ganze Gebäude betreffen, ohne dass dem eine Verteilung der beanstandeten Erscheinungen auf die betreffenden Bauteile oder das Gebäude insgesamt entsprechen müsste. Ob und in welcher Weise eine Werkleistung mangelhaft ist, hängt nämlich nicht davon ab, dass der Mangel sich – schon – in bestimmten Erscheinungen bemerkbar gemacht hat. Die Mangelhaftigkeit muss auch nicht auf die Stellen beschränkt sein, an denen schon Mangelerscheinungen aufgetreten sind.“
OLG Stuttgart / BGH – VII ZR 67/22

Im konkreten Fall des OLG Stuttgart haftete der Auftragnehmer für konstruktive Fehler an dem gesamten Dach, auch wenn der Auftraggeber zunächst eine andere Ursache angenommen hatte und der Wassereintritt nur an einzelnen Stellen des Daches vorhanden war.