In den USA wird bei den Bürovermietern gerade die Rechnung für das verbreitete Home-Office fällig. In diesem Jahr werden fast 1 Billion Dollar an gewerblichen Immobilienkrediten fällig. Investoren, Banken und Immobilieneigentümer stellen sich darauf ein, dass einige Geschäftsgebäude ihren Wert von vor der Pandemie nie wieder erreichen werden. Notverkäufe mit erheblichen Verlusten sind die Folge. Finanzierende US-Banken setzt das teilweise unter Druck.
Vor allem in New York spricht man gar von einer „ticking time bomb„, die den Gesetzgeber auf den Plan ruft: Angesichts leer stehender Bürogebäude und eines Mangels an Millionen von Wohnungen versucht eine parteiübergreifende Gruppe von Politikern, die Umwandlung von Büroimmobilien in Wohnraum zu erleichtern und zu fördern. Nur das braucht Zeit und nicht alle Bürogebäude eignen sich zur Umwandlung. Ein Rettungsanker für den Büroimmobilienmarkt ist die Umwandlungsoption daher nur bedingt. Folglich meinte auch der Fed-Vorsitzende Jerome Powell, dass das Risiko für Gewerbeimmobilien die USA noch einige Zeit, wahrscheinlich sogar Jahre, begleiten wird. Zwar hat die Fed gerade die Leitzinsen gesenkt, auch das aber wird nach der Einschätzung von Fachleuten die Symptome nur mindern., die „Krankheit“ aber nicht heilen.
Siehe auch:
„Overrent“ bei Büroimmobilien und Ertragswert bei Fondsgesellschaften: Nachhaltig oder Risiko?
Wie ist der Stand in Deutschland? Nach dem ifo-Institut (aktuelle Konjunkturumfrage) haben bereits 6,2% aller Unternehmen ihre Büroflächen verkleinert, weitere 8,3% planen es in den kommenden fünf Jahren. Besonders stark zeige sich dieser Trend bei Dienstleistern und Großunternehmen, die den Großteil der Büroflächen nutzen: Jedes vierte dieser Unternehmen habe seine Büroflächen verkleinert oder plane dies.
Auch sonst zeigen sind nach dem ifo-Instutut deutliche Parallelen zu den USA. Nach einer aktuellen Studie (Simon Krause, Andreas Trumpp, Tobias Dichtl, Susanne Kiese, Alexander Rutsch, Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial, ifo Schnelldienst, 18.09.2024, 77, Nr. 09, 64-68 und Studie) wird das Nachfrageniveau nach Büroflächen von vor der Corona-Pandemie auch bei einem wirtschaftlichen Aufschwung in weiter Ferne bleiben, weil der Flächenbedarf wegen Home-Office strukturell sinke.
- Entgegen manch einer medial groß aufgemachten „Bürorückkehraktion“, die sich oftmals mehr als ein Stellenabbauprogramm erweist, etablieren sich hybride Arbeitsmodelle und Home-Office weiter, was die Unternehmen veranlasst, ihre Bürokonzepte grundlegend zu überdenken und anzupassen.
- Den Büroimmobilienmarkt stelle das vor Herausforderungen bzw. vor einen Stresstest. Man geht von einem strukturellen Rückgang der Büroflächennachfrage wegen Home-Office um 12 % bis 2030 aus.
- In der Folge nehme das Risiko von „Stranded Assets“ bei einzelnen Bürogebäuden weiter zu.
- Angesichts dieser Herausforderungen im Bürosektor und der gleichzeitig hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien auch hierzulande sieht auch diese Studie in Umwandlungen von Büro- in Wohnnutzungen Chancen für Investoren, Bewohner und die Stadtplanung. Allerdings kommt die Studie zu dem Ergebnis, dass aus dem mittelfristigen, technischen und baurechtlichen Umnutzungspotenzial von 6,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche „nur“ rund 60.000 Wohnungen für 102.000 Menschen geschaffen werden könnten. Das ist nicht wenig, aber auch nicht die große Zahl.
Nach einer Umfrage aus dem Baukulturbericht 2024/25 der Bundesstiftung Baukultur ist der Umbau von nicht mehr genutzten Bürfoflächen trotzdem die erste Option für die Schaffung von neuen Wohnungen:
Und auch hierzulande wird der Gesetzgeber tätig, wobei die Bundesregierung unter Einschluss von Büros und Läden etwas anders rechnet:
Die Innenstädte erfahren eine Transformation. Waren hier bislang Einzelhandels- und Büroflächen vorherrschend, führt die Verlagerung zum Online-Handel und ins Home-Office nun zu Leerständen und einem Funktionsverlust. Städte und Gemeinden entwickeln aktuell alternative Nutzungskonzepte. Das Planungsrecht sollte diese Transformation unterstützen und fördern.
Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung, BR-Drucks. 436/24, S. 44
Durch eine Änderung der Baunutzungsverordnung sollen insbesondere auch Umnutzungen aufgegebener
Büro- oder Gewerbeflächen im Kerngebiet zugunsten von Wohnnutzung erleichtert werden. Die Zweckbestimmung des Kerngebiets soll in § 7 BauNVO um einen Satz ergänzt werden, wonach nach Maßgabe des Bebauungsplans Kerngebiete auch dem Wohnen dienen können. Schon nach geltender Rechtslage ermöglicht § 7 Absatz 2 Nummer 7, Absatz 4 BauNVO, in bestimmten Teilen des Kerngebiets Wohnnutzungen vorzusehen. Diese Möglichkeit soll den Gemeinden nun im Interesse einer stärkeren Nutzungsmischung entlang der Leitvorstellungen der Neuen Leipzig-Charta erleichtert werden.
- Bislang waren Festsetzungen zur Ermöglichung von Wohnen im Kerngebiet nur unter der Einschränkung möglich, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Gebiets gewahrt bleibt.
- Nach der vorgeschlagenen Änderung wäre diese Einschränkung aufgehoben. Es soll in die Hände der Gemeinden gelegt werden, für den konkreten Fall zu beurteilen, zu welchem Grade Wohnnutzungen mit den übrigen im Kerngebiet zulässigen Nutzungen städtebaulich vertretbar sein können.
Nach der ifo-Studie ist jedoch nur ein kleiner Teil der möglichen Umnutzungen auch wirtschaftlich realisierbar. Wichtig ist daher, dass die Bundesregierung ab dem Herbst mit dem neuen Programm „Gewerbe zu Wohnen“ den Kauf, Umbau und die Sanierung von leerstehenden Büros und Läden mit billigeren Zinsen unterstützen möchte. Die Vorteile definiert sie dabei wie folgt:
- Beseitigung von Leerstand zur Revitalisierung der Innenstädte
- Schaffung von Wohnraum in zentralen Lagen
- Impuls für eine „Umbaukultur“ und Klimaschutz durch Umnutzung bereits gebundener „grauer
Energie“
Und damit zurück in die USA. Dort hatte die Boston Consulting Group schon aus dem Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen infolge des fortgesetzten Trends zu hybriden Arbeitsstrukturen den Rettungsanker für den Büroimmobilienmarkt definiert: Flucht in die Qualität. Mittels aktiver Strategien bietet sich demnach für Investoren und Entwickler neues Wertschöpfungspotenzial – mit hoher Bedeutung für Build-to-/Manage-to-ESG Ansätze. Die Boston Consulting Group-Studie differenziert fünf Handlungsoptionen für Eigentümer von Büroimmobilien, beginnend mit dem dem Behalten von Top-Performern im Bestand bis hin zum Aufgeben von Gebäuden, die als Bürogebäude nicht mehr lebensfähig sind und sich nicht für eine adaptive Umnutzung eignen und auch keine Sanierungsförderfähigkeit aufweisen, wobei die Umnutzung Inhalt von Option 3 und 4 sein kann:
- Remain
- Renovate
- Repurpose
- Redevelop
- Relinquish
Siehe schon:
Grey Discounts in Real Estate, Stranded Assets & Zombie Buildings: Wertverluste bei Gebäuden mit schlechter ESG- und Energiebilanz – und überflüssige Büros als Betongold?
Siehe auch:
Auf dem Weg zu Green Lease? Wie sich der deutsche Büroimmobilienmarkt entwickelt – und welche Rolle Betriebskosten spielen
Passend dazu erklären nicht wenige das Wettrennen um nachhaltige Bürogebäude für eröffnet. Nach einer JLL-Studie kann in den Jahren 2024 bis 2030 sogar eine Angebotslücke bei nachhaltogen Büromietflächen entstehen. Die Nachfrage könnte das Angebot übersteigen. Das treibt die Preise und lockt den Investmentmarkt, kommt aber auch den Nutzern und der Stadtentwicklung zugute und kann neue Mieter anziehen.
Und damit sind wir wieder beim Home-Office. Denn mit was erhöht man die Return-to-Office-Quote wirklich? Mit
- Flexibilität (Flexible Office)
- Nachhaltigkeit (Green Office)
- Vernetzung (Smart Office)
- Wohlbefinden (Wellbeing Office)
So dürfte sich Qualität auszahlen. Denn Büroflächen mit Innovationsdruck sind bekanntlich langfristig wettbewerbsfähiger und resilienter. Der Stresstest durch hybride Arbeitsmodelle und Home-Office belegt das.
„Just move“ ruft auch ein aktueller Werbespot von ASICS mit großartigen „Succession“-Vibes in die Büros. Er macht äußerst gelungen deutlich, wie outdated die Präsenz-Zwang-Befürworter sind. Aber auch der Büroimmobilienmarkt dürfte sich angesprochen fühlen: Just move. Whether with or without a build-to-/manage-to-ESG approach, just be sure: Move – away from „stranded assets“.
© Copyright by Dr. Elmar Bickert
Forum Nachhaltige Immobilien 
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