Zur Verlängerung der Mietpreisbremse und weiteren Mietpreisregulierung in 2025 – und was das mit Nachhaltigkeit / ESG zu tun hat

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In Sachen Mietpreisregulierung war der Dezember 2024 ein bewegter Jahresabschluss.

Kurz vor Nikolaus durfte sich der Bundestag noch mit einem Antrag der Linken befassen, der allerdings eher eins auf Knecht Ruprecht machte und folglich abgelehnt wurde. Er brachte die altbekannten „Ruten“ für Vermietende mit, wie etwa eine Verschärfung des Wirtschaftsstrafgesetzes, einen „bundesweiten Mietenstopp für sechs Jahre“, ein Verbot von Indexmietverträgen, eine „Neuregelung von bestehenden Indexmietverträgen“, eine Verschärfung der „Mietpreisbremse“ und eine restrilktivere Regulierung der Vermietung möblierter Wohnungen. Da die Linke nur noch Gruppe und keine Fraktion mehr im Bundestag ist und bald wahrscheinlich ganz raus sein dürfte, mag man das gelassen als letztes Aufbäumen von vehementen Gegnern der Vermietenden sehen.

Allerdings deutete sich schon damals an, dass dies erst der Beginn des Wahlkampfes mit einem Wettbewerb um die radikalste Mietregulierung war. Und so ging der Dezember dann doch nochmals bewegt weiter:

  • Am Nikolaustag appelierten der Deutsche Mieterbund, der Deutsche Gewerkschaftsbund und der Deutsche Städtetag in einer gemeinsamen Aktion für eine Verlängerung der Mietpreisbremse, nachdem es zuvor danach aussah, dass es der schon vorliegende Entwurf des BMJ zur Verlängerung der Mietpreisbremse nicht über einen Referentenentwurf hinausschaffen würde.
  • Und am 11.12.2024 verabschiedete die Bundesregierung dann tatsächlich den Gesetzentwurf zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn. Bemerkenswert: Es ging nicht nur um eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029, sondern nun plötzlich im Gegenseatz zum bisherigen Referentenentwurf auch um eine gravierende Verschärfung: De Mietpreisbremse soll zukünftig auch Wohnungen erfassen, die nach dem 1. Oktober 2014 und bis zum 1. Oktober 2019 erstmals genutzt und vermietet wurden. Der Entwurf wurde am 19.12.2024 im Bundestag beraten und an die Ausschüsse verwiesen (BT-Drucksache 20/14238).
  • Parallel ging es im Bundesrat um eine Initiative der Bundesländer Hamburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Berlin und Brandenburg zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 (ohne weitere Verschärfung). In der Sitzung des Bundesrates am 20.12.2024 gab es für eine Sachentscheidung dann aber keine Mehrheit, es erfolgte lediglich eine Verweisung in die Ausschüsse (BR-Drucksache 606/24).
  • Kurz vor Weihnachten legte die Bundesregierung dann nochmals nach. Sie beschloss am 18.12.2024 den Gesetzentwurf zur Änderung von Regelungen des Rechts der Wohnraummiete, welcher nochmals einen ganzen Bündel an Regulierungsvorschlägen mit sich brachte:
    • Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete soll von sechs auf sieben Jahre verlängert werden. Damit würde gerade in Regionen mit steigenden Angebotsmieten der Mietpreisregulierung nochmals weitergehend der Marktbezug genommen. Die Entwurfsverfasser erhoffen sich davon eine „leichte Dämpfung“ der ortsüblichen Vergleichsmiete.
    • Als Folgeänderung soll auch der Betrachtungszeitraum in § 5 Absatz 2 Satz 2 des Wirtschaftsstrafgesetzes angepasst werden.
    • Für angespannte Wohnungsmärkte soll die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von derzeit 15 Prozent auf 11 Prozent abgesenkt werden. Damit soll auch in Bestandsverträgen nochmals massiv in die Mietpreisentwicklung eingegriffen werden.
    • Für Gemeinden ab 100.000 Einwohnern soll die Erstellung qualifizierter Mietspiegel verpflichtend werden.
    •  Bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten soll die Verpflichtung eingeführt werden, bei Abschluss des Mietvertrags den auf die Möblierung entfallenden Anteil der Miete künftig separat auszuweisen.
    • Die derzeit für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs geltenden mieterschützenden Regelungen, insbesondere das Nachholrecht und die sogenannte Schonfrist, sollen auf die ordentliche Kündigung übertragen werden. Das stellt Vermietende gegenüber Mietenden weitergehend rechtlos und kann Mietende einladen, ihre Pflichten aus dem Mietvertrag zu verletzen, ohne eine Kündigung fürchten zu müssen. Etwas unerhlich ist der Entwurf, wenn er meint, diese „Harmonisierung“ bringe auch für Vermieter mehr Rechtssicherheit, da ungewiss sei, ob ein Gericht nach einer Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung für wirksam erklärt. Richtigerweise war es allein eine Kammer des LG Berlin, die jenseits von Recht und Gesetz Rechtsunsicherheit herbeiführte. Schon Ende 2021 hatte der BGH in mehreren Entscheidungen der Miet-Rechtsprechung der 66. Zivilkammer des LG Berlin ein vernichtendes Zeugnis ausgestellt. Von rechtsirrigen Ansätzen, von einer Verkennung der Rechtslage und einer Außerachtlassung der jüngeren Gesetzgebungsgeschichte in Gänze sowie von einer Missachtung der anerkannten Grundsätze der Gesetzesauslegung ist dort zu lesen. Insbesondere aber ermahnt der BGH das LG, dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter eine eindeutige Entscheidung des Gesetzgebers nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern oder ersetzen darf. Wenn der Gesetzgeber dies nun rechtspolitisch ändern möchte, ist das legitim. Sich zur Begrünung auf eine Rechtsprechung zu berufen, die sich widerrechtlich an die Stelle des Gesetzgebers gesetzt hat und dies als Vorteil für Vermietende darzustellen, ist keine gute Art.

Sobald die Neuwahlen erfolgt sind und die kommende Legislaturperiode des neuen Bundestages beginnt, unterfallen bisherige Gesetzgebungsvorhaben der Diskontinuität, müssen also grundsätzlich neu eingebracht und aufgegriffen werden. Was also jetzt keine Mehrheit mehr bekommt, muss grundsätzlich „zurück auf Los“ – mit ungewissem Start und Verlauf. Hierüber werden Sie hier im FNI informiert.

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