Nach § 10 Abs. 3 S. 1 WEG wirken Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Aufhebung von Vorschriften des WEG regeln, gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (Käufer) nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Hierzu gehören etwa Vereinbarungen, wonach der Wohnungskäufer für alle Verbindlichkeiten des Verkäufers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft haftet.
Für die Grundbucheintragung ist zu beachten:
- Für Veräußerungsbeschränkungen und für die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden bedarf es einer ausdrücklichen Eintragung der Vereinnbarung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs (§ 7 Abs. 3 S. 2 WEG).
- Die bloße Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist in diesen Fällen nicht ausreichend.
Zu Dienstbarkeiten
BGH, Urteil vom 17. Dezember 2021 – V ZR 44/21:
„§ 874 BGB lässt zur Entlastung des Grundbuchs eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nur zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechtes zu. Der wesentliche Inhalt des Benutzungsrechts muss zumindest schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet sein. Der Rechtsinhalt muss aufgrund objektiver Umstände erkennbar und für einen Dritten verständlich sein, so dass dieser in der Lage ist, die hieraus folgende höchstmögliche Belastung des Grundstücks einzuschätzen oder zumindest eine ungefähre Vorstellung davon zu gewinnen, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum haben kann. Enthält eine Dienstbarkeit – wie hier – eine Kombination verschiedener Befugnisse, ist der verschiedenartige Inhalt der Dienstbarkeit im Grundbuch selbst anzugeben. … Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gemäß § 874 Satz 1 BGB genügt nicht.“
Das Kammergericht hat nun entschieden: Ist eine Haftungsklausel nach Ablauf des Dezember 2025 (§ 48 Abs. 3 Satz 3 WEG) nicht ausdrücklich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen worden, kann sie im Falle einer nach dem 1. Januar 2026 erfolgten Veräußerung die Wirkungen gegenüber Sondernachfolgern jedenfalls ab dem Zeitpunkt eines Eigentumswechsels nicht mehr entfalten.
Diese Rechtsfolge ergibt sich aber aus dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Dieser Grundsatz erfordert es, dass der Inhalt eines Rechts oder der Inhalt eines Sondereigentums dem Grundbuch selbst entnommen werden muss. … Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz erfordert es, dass ein Recht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen wird. … Wird eine Veräußerungsbeschränkung oder die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht ausdrücklich eingetragen, kann eine entsprechende Vereinbarung nicht Inhalt des Sondereigentums werden und damit auch nicht nach § 10 Abs. 3 WEG gegen den Sondernachfolger wirken.
KG, Beschluss vom 10.03.2026 – 1 W 49/26, ebenso KG, Beschlüsse vom 28.04.2026 – 1 W 257/26, 1 W 258/26 – 1 W 311/26
Daraus folgt, dass ein Käufer, der nach dem 1. Januar 2026 Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt, an eine Haftungsklausel nicht gebunden ist, wenn sie im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen ist.
Der Erwerber soll für Geldschulden des Veräußerers nur in Haftung genommen werden können, wenn eine solche Haftung ausdrücklich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen ist. Fehlt eine ausdrückliche Eintragung, entspricht es den gesetzlichen Regelungszwecken, dass der Sondernachfolger an eine entsprechende Vereinbarung rechtsgeschäftlich nicht (mehr) gebunden ist.
- Die Folgen der unterbliebenen ausdrücklichen Eintragung der Haftungsklausel im Bestandsverzeichnis beschränken sich aber nicht darauf, dass zu Lasten des Käufers keine Zahlungspflichten begründet werden.
- Auch die übrigen Wohnungseigentümer sind an die Haftungsklausel nicht mehr gebunden. Sie wird mit Eintritt des Sondernachfolgers in die Gemeinschaft insgesamt hinfällig.
Die Verpflichtung zum Ausgleich etwaiger Geldschulden beruht nicht auf einer Belastung des Wohnungs- oder Teileigentums, sondern auf den Eintritt des Sondernachfolgers in ein rechtsgeschäftlich begründetes Schuldverhältnis (§§ 241 Abs. 1, 311 Abs. 1 BGB; § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die unterbliebene ausdrückliche Eintragung im Grundbuch verhindert den Eintritt des Sondernachfolgers in dieses Schuldverhältnis, weil die Voraussetzungen des § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht vorliegen.
KG, Beschluss vom 10.03.2026 – 1 W 49/26
Vergleich mit Sondernutzungsrecht
Nach dem KG steht dies im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu
den Wirkungen eines lediglich schuldrechtlich vereinbarten Sondernutzungsrechts:
Während das dinglich wirkende Sondernutzungsrecht aufgrund der Regelung in § 10 Abs. 3 WEG gegenüber jedem Sonderrechtsnachfolger eines von der Nutzung ausgeschlossenen Erwerbers wirkt, wird ein nur schuldrechtlich vereinbartes Sondernutzungsrecht mit einem Eigentümerwechsel hinfällig, wenn der neue Eigentümer die Rechte und Pflichten aus der Begründung des Sondernutzungsrechts nicht mit Zustimmung der übrigen Eigentümer übernimmt.
Eine durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung zum Inhalt des Sondereigentums gewordene Haftungsklausel kann allerdings nachträglich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs aufgenommen und auf diese Weise „ausdrücklich“ im Sinne von § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG im Grundbuch eingetragen werden. Die nachträgliche Eintragung kann gemäß § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der GdWE erfolgen. Es muss aber nach dem KG differenziert werden:
Eine Richtigstellung kann nicht mehr erfolgen, wenn das Eigentum an Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten nach dem 1. Januar 2026 veräußert wird und die Richtigstellung des Grundbuchs nach Eintragung dieser Rechtsänderung im Grundbuch erfolgen soll. Kommt es zu einem Eigentumswechsel bevor die Richtigstellung im Grundbuch erfolgt ist, wird die vereinbarte Haftungsklausel gegenstandslos; die Wohnungseigentümer sind an sie nicht mehr gebunden. Würde eine Haftungsvereinbarung im Sinne von § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG gleichwohl ausdrücklich eingetragen, würde hierdurch das Grundbuch unrichtig werden, weil eine Vereinbarung mit dem eingetragenen Inhalt tatsächlich nicht (mehr) besteht und nicht (mehr) Inhalt des Sondereigentums i.S.v. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG ist. In solchen Fällen hat das Grundbuchamt den Richtigstellungsantrag zurückzuweisen.
Die Voraussetzungen einer zulässigen Richtigstellung sind demgegenüber dann erfüllt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer im Zeitpunkt ihrer Vornahme weiterhin an eine vereinbarte Haftungsklausel i.S.v. § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG gebunden sind. Diese Voraussetzung kann auch dann vorliegen, wenn eine Richtigstellung nach dem 1. Januar 2026 beantragt wird. Eine Richtigstellung des Grundbuchs im Wege der ausdrücklichen Eintragung einer Haftungsklausel im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs kann nur vor Eintritt eines Sondernachfolgers in die Gemeinschaft erfolgen.
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