Wohnungseigentum: Neues zur Instandhaltung, Instandsetzung und zu deren Kosten

Nicht nur im Mietrecht, auch im Wohnungseigentumsrecht, ist die Verteilung von Erhaltungslasten bezogen auf die Immobilie ein zentraler Bestandteil gesetzlicher und vertraglicher Regelungen. Typischerweise sind dabei folgende Diffenzierungen zu beachten:

  1. Von der Frage, wer die Maßnahmen durchzuführen hat, kann die Frage zu unterscheiden sein, wer die damit verbundenen Kosten (ggf. anteilig) trägt.
  2. Eine rechtssichere Lastenverteilung setzt eine konsistente Verwendung der jeweiligen Begriffe voraus. So etwa, aber nicht nur, bei den Begriffen Instandhaltung und Instandsetzung.
    • So werden unter Instandhaltung pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen verstanden, die dazu dienen, den technisch einwandfreien, gebrauchs- und funktionsfähigen Zustand sowie den bestimmungsgemäßen Gebrauch einer baulichen Anlage aufrechtzuerhalten.
    • Eine Instandsetzung bezweckt im Gegensatz zu einer Instandhaltung grundsätzlich nicht die Sicherung, sondern die Wiederherstellung eines einmal vorhanden gewesenen Zustandes und des bestimmungsgemäßen Gebrauchs.

Beispiel Rohrleitungen:

Instandsetzung:

Die Reparatur der z.B. durch einen Rohrbruch beschädigten Wasserleitung. Denn der Rohrbruch stellt einen erheblichen Schaden am Leitungsnetz dar und die Reparatur dient der Wiederherstellung von dessen bestimmungsgemäßen Gebrauch.

Instandhaltung:

Die übliche Pflege und Wartung, wozu z.B. die Rohrreinigung und die Vorsorge gegen das Einfrieren der Leitungen bei Kälte gehört.


Bezogen auf das Wohnungseigentumsrecht hat der BGH hierzu nun in zwei Entscheidungen Grundlegendes entschieden (Urteil vom 09. Dezember 2016 – V ZR 124/16 und Urteil vom 28. Oktober 2016 – V ZR 91/16):

Die Ausgangslage

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung des WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern auferlegen. Die Vereinbarung muss insoweit eine klare und eindeutige Regelung treffen; im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Die Entscheidungen

Grundsätzlicher Gleichlauf von Maßnahmenverantwortung und Kostenverantwortung

Zu der eingangs unter Ziff. 1 angesprochenen Differenzierung geht der BGH grundsätzlich von einem Gleichlauf aus:

Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen.  

Dazu gehören auch die Kosten, die dadurch anfallen, dass im Zusammenhang mit der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum eingegriffen und dieses nachteilig verändert wird.

Begriffliche Genauigkeit zählt

Der BGH meint zwar, der begrifflichen Unterscheidung zwischen den Maßnahmen der Instandhaltung und denjenigen der Instandsetzung komme in der Regel keine praktische Bedeutung zu, da beide zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören. Die Abgrenzung der Instandhaltung von der Instandsetzung könne aber von Bedeutung sein, wenn die Kosten solcher Maßnahmen in einer Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung unterschiedlich geregelt worden sind:

Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.