Mieterhöhungen bei steigender Vergleichsmiete – Zuschlag zum Mietspiegelwert wegen Stichtagsdifferenz?

Ausgangslage

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist (siehe u.a. zur Kappungsgrenze und zur Mietpreisbremse hier).

Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist im Streitfall durch den Richter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Die ortsübliche Miete wird dabei aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten) abgesehen, geändert worden sind.

Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Gerichtsprozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung hinreichenden Weise ermittelt haben.

Zur Stichtagsdifferenz

In zeitlicher Hinsicht ist zur Beurteilung der Berechtigung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung auf den Zugang des Zustimmungsverlangens abzustellen, der damit auch den Zeitpunkt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegt, bis zu der ein Anspruch auf Erhöhung der Miete besteht.

Nun kann es sein, dass zu diesem Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlanges beim Mieter die Berechnungsgrundlage des Vermieters – etwa der zur Vergleichsmietenbestimmung herangezogene Mietspiegel – nicht mehr aktuell ist und folglich zwischenzeitliche Steigerungen des Mietpreisniveaus nicht berücksichtigt sind.

Fraglich – und bislang umstritten – ist in einer solchen Situation, ob es dem Gericht gestattet ist, dieser zeitlichen Differenz im Falle einer zwischenzeitlichen Steigerung des Mietpreisniveaus durch Vornahme eines die Steigerung ausgleichenden Zuschlags zu begegnen.

Wenn man den Mietspiel nur als wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle ansieht, wären die Gerichte nicht gehindert, bei Prüfung der materiell-rechtlichen Begründetheit eines ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens wegen einer Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), einen Zuschlag zum Mietspiegelwert vorzunehmen. Dies würde dem Umstand Rechnung tragen, dass Mietspiegel nur die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wiedergeben und umso schneller veralten können, je höher die Preissteigerungsraten am Wohnungsmarkt sind.

So sieht es auch der BGH mit Urteil vom 15. März 2017:

Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in hinreichender Weise ermittelt haben. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Tatrichter dabei im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) aber nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt.

Die beschränkte Bindung an den Mietspiegel

Im Einzelnen bedeutet das für die Beurteilung des Richters:

Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB, § 558d BGB), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, darf dieser vom Tatrichter (mit-)berücksichtigt werden.
Im Falle eines Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen er-stellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), kommt die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutungswirkung zum Tragen: Es wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Im Falle eines einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterlichen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt. Es hängt von den jeweiligen konkreten Umständen ab, wie weit diese Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich machen kann, reicht.
Darüber hinausgehende Bindungen an die Methodik und die Ergebnisse eines Mietspiegels oder sonst die Wahl der heranzuziehenden Erkenntnisquellen bestehen nicht.
Ein Mietspiegel soll in erster Linie die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinfachen. Er zielt nicht darauf ab, diese Miete über eine Beschränkung der sonst nach § 286 ZPO zugelassenen Beweismittel und Erkenntnisquellen ein für alle Mal auf den jeweils letzten Aktualisierungszeitpunkt „einzufrieren“.
Insbesondere ist der Richter in Fällen, in denen er seine Erkenntnisse (auch) auf einen Mietspiegel stützt, nicht gezwungen, für ein innerhalb eines laufenden Zweijahreszeitraums gestelltes Mieterhöhungsbegehren jegliche Aktualisierungsmöglichkeit außer Betracht zu lassen.
Auch aus dem Umstand, dass ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, lässt sich nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschläge wie der Stichtagszuschlag generell ausgeschlossen sein sollten.

Das bedeutet im Ergebnis:

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.

Da sich aus Mietspiegeln über deren unmittelbaren Bestimmungszweck hinaus zugleich Erkenntnisse über den Umfang und die Geschwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen lassen, kann aus dem Vergleich zweier aufeinanderfolgende Mietspiegel die Frage beantwortet werden, ob eine „ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ festzustellen ist, die der erstere Mietspiegel nicht mehr hinreichend abbilden konnte und die daher einen Stichtagszuschlag rechtfertigt. Die Höhe des – angemessenen – Stichtagszuschlages bestimmt sich nach dem richterlichen Schätzungsermessen.