Der Makler ohne Auftrag: Können Immobilieneigentümer die ungefragte Vermarktung ihres Eigentums verbieten?

Transaktionsanwälte kennen das: Man begleitet den Verkauf von Immobilienportfolien und beschäftigt parallel Anwaltskollegen damit, Personen in irgendwelchen Kellerwohnungen in Villenvierteln abzumahnen, die sich als Makler ausgeben und meinen, ungefragt und unerbeten Geld verdienen zu können mit einer Transaktion, die sie nichts angeht.

Der Bundesgerichtshof hat sich nun mit der Frage befasst, ob einem Grundstückseigentümer gegen einen Immobilienmakler wegen der Vermarktung einer Immobilie ein Unterlassungsanspruch und bei dessen Geltendmachung ein Schadensersatzanspruch zusteht.

Im konkreten Fall war es allerdings so, dass der Mieter der Immobilie den Makler mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter beauftragt hatte. Hier verneint der BGH zunächst den Anspruch.

Die allein vom Mieter betriebene Suche nach einer Unter- oder Nachvermietung, etwa weil er sich wirtschaftlich ganz oder teilweise von dem Mietobjekt lösen will, liegt ausschließlich in dessen Rechts- und Interessensphäre. Dementsprechend wird der von ihm mit einer solchen Suche beauftragte Makler allein in dieser Sphäre tätig. Der Rechtskreis des an den Vorgängen nicht beteiligten Vermieters wird hiervon lediglich reflexhaft betroffen.
BGH, Urteil vom 30. April 2026 – III ZR 164/25

HINWEIS:
Soweit allerdings die Suche des Maklers im Reflex die Interessen des Vermieters beeinträchtigt, kommen Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche in Betracht, allerdings auf schuldrechtlicher Ebene im Verhältnis des Vermieters zum Mieter.

Einem Grundstückseigentümer kann gegenüber einem Immobilienmakler aber jedenfalls dann ein Unterlassungsanspruch und ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn dieser unter Verwendung von Fotografien der Innenräume der Immobilie diese öffentlich vermarktet.

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden. Für Fotografien von Innenräumen gilt nichts anderes. Ein Verstoß gegen dieses Recht stellt eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar.
BGH, Urteil vom 30. April 2026 – III ZR 164/25

HINWEIS:

Stets ist aber zu prüfen, ob eine Einwilligung vorliegt, die einen Unterlassungsanspruch ausschließt.

Das kann anzunehmen sein, wenn dem Mieter nach dem Mietvertrag das Recht zusteht, das Objekt unter Verwendung von Fotografien der Innenräume zum Zwecke der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter über einen Makler öffentlich anzubieten, oder wenn der Vermieter in sonstiger Weise zu einem solchen Vorgehen seine Einwilligung gegeben hat.

Die bloße Kenntnis des Vermieters davon, dass der Mieter einen Makler eingeschaltet hat, allein genügt allerdings nicht, um von einer Einwilligung des Eigentümers zur öffentlichen Vermarktung der Immobilie auszugehen.