Reform des Mietspiegelrechts: Stärkung des Vergleichsmietensystems als Aushängeschild des sozialen BGB-Mietrechts – und ein Sargnagel für Mietendeckel & Co.?

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hatte in seiner Entscheidung vom 16. Juli 2020 (Vf. 32-IX-20, Rn. 63) gegen den Versuch einer landesrechtlichen Mietpreisregulierung unter anderem darauf abgestellt, dass der Bundesgesetzgeber auch mit seiner erst kürzlich erfolgten Reform (die Zeitspanne zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete wurde von vier auf sechs Jahre erhöht) seinen abschließenden Regelungswillen zum (sozialen) Mietpreisrecht bestätigt hatte. Und das Landgericht Berlin (Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19) weist in seiner den Mietendeckel ablehnenden Entscheidung darauf hin, dass der Bundesgesetzgeber gerade auch mit seiner Verlängerung des Bezugszeitraums für die Bemessung der Vergleichsmiete im Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete zum 01.01.2020 nochmals das bundesgesetzliche Vergleichsmietensystem gerade auch vor dem Hintergrund des Mieterschutzes bestätigt hat (BT-Drucksache 19/14245).

Tatsächlich könnte gerade auch bezogen auf den Mietendeckel der Unterschied im Regelungsansatz kaum größer sein:

Nach dem BVerfG stellt das Vergleichsmietensystem des BGB die Marktbezogenheit der regulierten Miethöhe und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung sicher.
Dem MietenWoG Bln („Mietendeckel„) geht es dagegen darum, das Vergleichsmietensystem (und Mietspiegelsystem) auszuschalten und – unter Beseitigung der Marktbezogenheit – durch staatliche Mietpreisregulierung unterhalb des aktuellen Marktniveaus zu ersetzen.

Nun liegt der Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG) des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz und des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat vor. Sollte dieser Bundesgesetz werden, so wie es sich derzeit abzeichnet, so bestätigt der Bundesgesetzgeber nochmals seinen abschließenden Regelungswillen zum sozialen Mietpreisrecht. Mehr noch, er bekräftigt und stärkt das Vergleichsmietensystem und Mietspiegelsystem als bundesgesetzliches Regelungsinstrument auch und vor allem des Mieterschutzes. Wenn man von der Landesebene hört, zur Abwendung einer Gefahr für den sozialen Frieden bedürfe es einer Ausschaltung des BGB-Vergleichsmieten- und Mietspiegelsystems, hält der Bundesgesetzgeber ausdrücklich mit den Nachhaltigkeitsaspekten des Mietspiegelreformgesetzes entgegen:

Die Regelungen fördern die Akzeptanz qualifizierter Mietspiegel bei Mietern und Vermietern von Wohnraum.
Sie zielen auf soziale Gerechtigkeit und gleichberechtigte Teilhabe und somit auf eine nachhaltige Entwicklung ab
(Anforderung Nummer 1 der Prinzipien einer nachhaltigen Entwicklung der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung).
Durch die verbesserte Teilhabe wird auch der soziale Zusammenhalt in einer offenen Gesellschaft in denjenigen Gemeinden gestärkt, in denen Mietspiegel gelten
(Anforderung Nummer 5 der Prinzipien einer nachhaltigen Entwicklung der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung).

Das Vergleichsmietensystem ist Aushängeschild des sozialen Mietrechts. Es gewährleistet Rechtssicherheit und den gerechten Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern. (…) Mietspiegel sind als Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und als Orientierungshilfe für Vermieter und Mieter aber alternativlos. Sie leisten auch einen wichtigen Beitrag zur Befriedung der Mietvertragsparteien.
MsRG-RefE

Die Reform

Der Entwurf sieht ein Bündel an Maßnahmen vor, um die Rechtssicherheit qualifizierter Mietspiegel und ihre Bedeutung zu stärken und um zu gewährleisten, dass qualifiziere Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete möglichst realitätsgetreu und differenziert abbilden und mit vertretbarem Aufwand erstellt werden können.

Zur Stärkung der Rechtssicherheit von Mietspiegeln werden die Grundsätze, nach denen qualifizierte Mietspiegel zu erstellen sind, auf das Wesentliche beschränkt.
- Die Grundsätze, nach denen qualifizierte Mietspiegel zu erstellen sind, werden auf die wissenschaftlichen Grundsätze beschränkt.
- Um die Unsicherheit darüber, welche wissenschaftlichen Grundsätze anerkannt sind, zu minimieren und um die Weiterentwicklung der Methoden zur Mietspiegelerstellung nicht zu erschweren, soll an dem Merkmal der Anerkennung nicht länger festgehalten werden.
- Die zukünftig maßgeblichen wissenschaftlichen Grundsätze sollen in einer Mietspiegelverordnung konkretisiert werden.
- Hierzu wird die Ermächtigung für den Erlass dieser Rechtsverordnung klarer gefasst.
- Zusätzlich wird bestimmt, dass ein Mietspiegel, der den Anforderungen entspricht, die eine solche Verordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, als nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt gilt.
Die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel wird gestärkt, indem Mieterhöhungsverlangen im Geltungsbereich eines qualifizierten Mietspiegels künftig mit einem qualifizierten Mietspiegel begründet werden müssen, sofern dieser Angaben für die betreffende Wohnung enthält und sofern die Begründung nicht durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfolgt.
ACHTUNG: Künftig ist nicht mehr zulässig, Mieterhöhungsverlangen in einem solchen Fall auf weniger aussagekräftige Begründungsmittel, etwa auf Entgelte für drei Vergleichswohnungen, zu stützen.
Eingeführt wird auch eine neue Vermutung: Wurde ein Mietspiegel sowohl von der zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als qualifiziert anerkannt, so wird in Zukunft vermutet, dass er wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
ACHTUNG: Das hat zur Folge, dass nicht mehr die Partei, die sich auf die Werte des Mietspiegels beruft, beweisen muss, dass der Mietspiegel qualifiziert ist. Vielmehr muss diejenige Partei, die die Werte des Mietspiegels anzweifelt, beweisen, dass dieser nicht qualifiziert ist.
Da Mietspiegel für die Mietvertragsparteien transparent sein sollen, wird klargestellt, dass Mietspiegel und ihre Änderungen zu veröffentlichen sind.
Darüber hinaus wird der Maßstab verbessert, nach dem qualifizierte Mietspiegel der Marktentwicklung anzupassen sind. Für die Anpassung mittels Index ist künftig nicht mehr auf die Entwicklung des allgemeinen Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte abzustellen, sondern auf den vom Statistischen Bundesamt oder dem zuständigen Statistischen Landesamt veröffentlichten Index für die Nettokaltmiete. Dadurch wird für die Anpassung qualifizierter Mietspiegel mittels Index ein stärkerer Bezug zur Mietpreisentwicklung hergestellt.
Der einfache Mietspiegel bleibt als kostengünstige Alternative zum qualifizierten Mietspiegel erhalten.
Zur Verbesserung der Bedingungen für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel werden den zuständigen Behörden Befugnisse zur Datenverarbeitung eingeräumt.
- Erleichtert wird die Nutzung vorhandener Daten zur Erstellung der Grundgesamtheit.
- Dies betrifft Daten aus dem Melderegister, bei Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordene Daten sowie Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus.
- Zur Erhöhung der Rückläufe aus den Befragungen und zur Vermeidung von durch selektives Antwortverhalten verursachten Verzerrungen wird eine Auskunftspflicht eingeführt: Vermieter und Mieter von Wohnraum werden verpflichtet, zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunft über ihr Mietverhältnis und über die Merkmale der Wohnung zu erteilen. Die Auskunftspflicht bezieht sich auf die Miethöhe, die in § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB bezeichneten Wohnwertmerkmale und auf weitere Merkmale des Mietverhältnisses, die für die Erstellung des Mietspiegels relevant sind. Zur Feststellung, ob Wohnraum vermietet ist, werden auch Eigentümer verpflichtet, über die Anschrift und die Vermietung des in ihrem Eigentum befindlichen Wohnraums Auskunft zu geben.
Zur Senkung des mit der Erstellung und Anpassung von Mietspiegeln verbundenen Aufwands wird der Bindungszeitraum von Mietspiegeln von zwei auf drei Jahre verlängert. Diese Verlängerung betrifft sowohl einfache als auch qualifizierte Mietspiegel. Einfache Mietspiegel sollen statt nach bislang zwei Jahren im Abstand von drei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden (§ 558c Absatz 3 BGB-E). Die Frist für die verpflichtende Anpassung qualifizierter Mietspiegel wird um ein Jahr auf drei Jahre verlängert (§ 558d Absatz 2 Satz 1 BGB-E). Nach spätestens fünf Jahren sind qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen (§ 558d Absatz 2 Satz 3 BGB-E).
Die für die Erstellung und Anerkennung von Mietspiegeln zuständige Behörde bestimmt sich künftig nach Landesrecht.