Es sind solche Fälle, die, wenn sie vor Gericht kommen, auch bei einem Richter gerne mal ein Kopfschütteln hervorrufen. Mieter mieten eine schicke Loft-Wohnung mit großflächiger Fensterfront im OG eines ehemaligen Fabrikgebäudes – und beschweren sich dann darüber, dass die Glasfläche witterungsbedingt schnell verschmutzt. Ein solcher Fall hat es nun zum BGH geschafft – und eine klare Ansage des BGH hervorgebracht.

Der Vermieter hatte die Reinigung der Fensterfassade von sich aus zweimal jährlich durchführen lassen. Die Mieter forderten eine mindestens vierteljährliche Reinigung. Die schnelle Verschmutzung beeinträchtige den Blick nach außen und mindere so den Wohnwert. Eine Besonderheit bestand darin, dass sich ein Großteil des jeweiligen Glassegments nicht öffnen ließ. Die Mieter brachten daher auch vor, dass eine Reinigung der starren Teile der Fenstersegmente mit großen Schwierigkeiten verbunden sei.

Liest man die Entscheidung des BGH, meint man, ihr geradezu ein Kopfschütteln der Richter entnehmen zu können:

Der vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund angegebenen Frage, ob und wie oft ein Vermieter teilweise nicht zu öffnende Fensteraußenflächen einer (Loft-)Wohnung des Mieters zu reinigen habe, kommt – ganz offensichtlich – weder eine grundsätzliche Bedeutung zu, noch erfordert sie aus dem Gesichtspunkt der Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Für streitlustige Rechtsanwälte kann man daraus die Erkenntnis herleiten: Nur weil eine Frage in der Rechtsliteratur und Rechtsprechung nicht erörtert wird, heißt das nicht, dass die Frage noch nicht geklärt ist. Vielmehr kann der Grund für eine fehlende Erörterung auch schlicht darin bestehen, dass überhaupt nichts zu klären ist.

Nach dem BGH steht dem Mieter bereits dem Grunde nach kein Anspruch auf eine Fensterreinigung durch den Vermieter zu. Insbesondere lässt sich eine Pflicht des Vermieters nicht über § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB begründen, wonach dieser die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten hat. Denn eine Reinigung unterfällt nicht der Erhaltungspflicht:

  • Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter,
  • soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.
Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Nichts anderes ergab sich vorliegend aus dem Umstand, dass die Fenster in Teilen nicht zu öffnen waren. Insbesondere war die Reinigung nicht deshalb Vermietersache, weil sie durch die Mieter aufgrund der Gefahren einer eigenhändigen Reinigung nicht in zumutbarer Weise durchgeführt werden konnte. Auch insoweit ist die Antwort des BGH ebenso eindeutig wie einleuchtend:

Auf den vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner abweichenden Beurteilung gestellten Gesichtspunkt, ob die Reinigung der Fensterflächen vorliegend vom Mieter persönlich geleistet werden kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter beispielsweise professioneller Hilfe bedienen.

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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.