Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG gilt: Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt.

Hinweis: Wohnungsvermittler im Sinne des WoVermittG ist, wer den Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume nachweist.
Nach § 2 Abs. 2 WoVermittG steht ein solcher Anspruch dem Wohnungsvermittler unter anderem dann nicht zu, wenn

(1.) der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder

(2.) der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.

Hinweis: Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit diesen beiden Ausschlusstatbeständen befasst.

Zu 1.): Die provisionsschädliche Verwaltertätigkeit

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verliert der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch über den Wortlaut hinaus in der Regel auch dann,

  • wenn nicht er selbst, sondern der Gehilfe des Wohnungsvermittlers die vermittelte Wohnung verwaltet, oder
  • wenn der Wohnungsvermittler selbst oder – wenn es sich bei ihm um eine juristische Person handelt – sein Organ Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist.
Hinweis: Der Umstand allein, dass der Geschäftsführer des Maklers zugleich Prokurist der Hausverwaltung war, bedeutet nicht, dass er tatsächlich als Gehilfe für diese tätig geworden ist.

Maßgeblich sind dabei die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrags oder aber beim Abschluss des Mietvertrags.

Wann wird ein Wohnungsvermittler zugleich als Wohnungsverwalter tätig?

Wenn

  • sich seine Tätigkeit über einen längeren Zeitraum erstreckt und
  • einen Umfang hat,
  • dass weder von einer maklertypischen Serviceleistung noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit gesprochen werden kann.

Dafür genügt es etwa,

  • wenn der Wohnungsvermittler über mehrere Monate hinweg ausdrücklich als ausschließlicher Ansprechpartner auf Vermieterseite aufgetreten ist,
  • in dieser Zeit mit den Mietern über Instandsetzungsmaßnahmen korrespondiert und deren Mängelrügen entgegengenommen und bearbeitet hat,
  • dazu Mängellisten weitergeleitet oder an Ort und Stelle aufgenommen hat oder für den Vermieter bei Terminen mit Handwerkern zugegen war.

Entsprechendes gilt, wenn der Wohnungsvermittler den Mietern bei der Vermietung und Übergabe der Wohnung mitteilt, sie sollten sich bei Fragen oder Problemen hinsichtlich der Wohnung ausschließlich an ihn wenden, und zu diesem Zweck ausschließlich in seinem Büro erreichbar ist.

Hinweis: Die Objektübergabe samt Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls stellt nach dem BGH eine branchenübliche Serviceleistungen eines Maklers dar und begründet folglich keine provisionsschädliche Verwaltertätigkeit.

Zu 2.): Die provisionsschädliche Verflechtung

Der BGH bestätigt die Ansicht, wonach an einer juristischen Person in provisionsschädlicher Weise nur jener rechtlich beteiligt ist, der aufgrund seiner mitgliedschaftlichen Rechtsstellung auf deren Willensbildung unmittelbar Einfluss nehmen kann. Bei einer GmbH etwa kann dies bei einem Gesellschafter, nicht aber bei Prokuristen oder sonstigen Bevollmächtigten bejaht werden.

Hinweis: Unter bestimmten Bedingungen kann bei persönlicher und wirtschaftlicher Verflechtung von Makler und Verwalter eine entsprechender Anwendung von § 2 Abs. 2 WoVermittG bejaht werden. Dabei reicht aber das bloße Abstellen etwa auf ein Eheverhältnis nicht aus. Entscheidend ist, ob sich daraus eine Interessenkollision ergibt. Eine Interessenkollision, die den Ausschluss des Provisionsanspruchs rechtfertigt, setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass die jeweilige Person beim Makler tatsächlich mit der Vermittlung des konkreten Objekts befasst ist. Der bloße Umstand, dass die jeweilige Person mit persönlichen Verbindungen zum Verwalter Geschäftsführer des Maklers ist, reicht nicht aus.

Exkurs

Darüber hinaus ist im Rahmen des Wohnungsvermittlungsgesetzes bekanntlich noch das sog. Bestellerprinzip zu beachten: Der Wohnungssuchende, der sich auf ein Inserat hin beim Makler meldet, darf nicht zur Zahlung der Maklergebühr verpflichtet werden. In diesem Fall ist der Makler regelmäßig vom Vermieter beauftragt und entsprechend von diesem zu bezahlen. Der Wohnungssuchende soll dann zur Zahlung der Maklergebühr verpflichtet sein, wenn ein Maklervertrag zwischen ihm und dem Makler zustande gekommen ist und der Makler nur zu dessen Erfüllung ein Auftrag zum Angebot einer Wohnung vom Vermieter einholt.


Siehe zu der einen Provisionsanspruch ausschließenden Interessenkollision des Maklers hier.


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.