Beabsichtigt der Immobilienkäufer, den Kaufpreis zu finanzieren, so muss er die Hürde nehmen, dass die finanzierende Bank eine Sicherung im Grundbuch (i.d.R. Finanzierungsgrundschuld) verlangt, er aber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, d.h. über den Kaufgegenstand als Sicherungsgegenstand noch nicht selbst verfügen kann. Er braucht also vom Verkäufer dessen Mitwirkung und eine (nach außen beschränkte) Vollmacht zur Belastung des Kaufgegenstandes zugunsten der finanzierenden Bank.
Der BGH (Beschl. v. 21.04.2016 – V ZB 13/15) hat nun über die Anforderungen entschieden, die für die Eintragung einer Grundschuld aufgrund einer im Außenverhältnis beschränkten Belastungsvollmacht gelten, die es dem Käufer erlaubt, das noch im Eigentum des Verkäufers stehende Grundstück als dingliche Sicherheit für die Finanzierung des Kaufpreises zu verwenden.
Das vertragliche Dreiecksverhältnis zwischen Verkäufer, Bank und Käufer
Zunächst bedarf es einer (ersten) Sicherungsabrede zwischen dem Grundpfandgläubiger (Bank) und dem Verkäufer, die
- eine dem Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer entsprechende Verwendung der Grundschuld in der Phase der Vertragsabwicklung regelt und
- insoweit nicht den Käufer als Darlehensnehmer, sondern den Verkäufer zum Sicherungsgeber macht.
Auf diese Weise wird
- gewährleistet, dass sich die Mitwirkung des Verkäufers auf die Kaufpreisfinanzierung beschränkt, und
- ausgeschlossen, dass anderweitige Forderungen gesichert werden, die mit dem Kaufvertrag nicht in Zusammenhang stehen.
Erst wenn gesichert ist, dass diese Sicherungsabrede zustande gekommen ist, darf die Eintragung der Sicherungsgrundschuld erfolgen. Erfolgt die Eintragung ohne Sicherungsabrede, so entsteht die Grundschuld nicht.
Daneben kann bereits in diesem Stadium eine (zweite) Sicherungsabrede zwischen dem Grundschuldgläubiger und dem Käufer hinsichtlich der späteren Verwendung der Grundschuld getroffen werden, oder es wird geregelt, dass der Käufer nach Vertragsabwicklung in die bestehende Sicherungsabrede eintritt.
Welche Anforderungen muss die Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt erfüllen?
Zum Nachweis der Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) für die Finanzierungsgrundschuld gehört der in der Form des § 29 GBO zu erbringende Nachweis, dass
- die Rechtsmacht des Grundschuldgläubigers (Bank) durch die zwischen diesem und dem Verkäufer getroffene (erste) Sicherungsabrede beschränkt wird und
- das Zustandekommen der (ersten) Sicherungsabrede gesichert ist, obwohl der Grundpfandgläubiger regelmäßig an den kaufvertraglichen Regelungen nicht beteiligt ist.
Als Nachweis genügt die Grundschuldbestellungsurkunde deshalb nur dann, wenn aus dieser selbst (oder aus ihren notariell beglaubigten Anlagen) zweifelsfrei ein Angebot auf Abschluss der erforderlichen Sicherungsabrede zwischen Verkäufer und Grundpfandgläubiger hervorgeht. Hierfür ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass die auf die Belastung bezogenen vertraglichen Einschränkungen in der Grundschuldbestellungsurkunde (bzw. den Anlagen) deutlich werden.
Was im Einzelnen aus der Grundschuldbestellungsurkunde (bzw. deren Anlagen) hervorgehen muss, richtet sich nach den Vorgaben des jeweiligen Kaufvertrags. Im konkreten Fall waren dies etwa die folgenden Vorgaben:
- Die Grundschuld durfte ausschließlich für die Finanzierung des Kaufpreises und die Vertragsabwicklung verwendet werden.
- Der Grundpfandgläubiger war unwiderruflich angewiesen, die Auszahlung nur nach Maßgabe des Kaufvertrags vorzunehmen.
- Die Abtretung der Valutierungsansprüche mussten offengelegt werden.
Gehen die vertraglich vereinbarten Einschränkungen der Vollmacht aus der Grundschuldbestellungsurkunde (bzw. deren Anlagen) hervor, darf das Grundbuchamt davon ausgehen, dass eine dem Kaufvertrag entsprechende Sicherungsabrede zustande kommen wird. Es ist nicht erforderlich, dass ihm auch die Annahmeerklärung des Grundpfandgläubigers in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird.
Selbstverständlich ist auch die vollständige Vorlage der notariell beglaubigten Sicherungsabrede zum Nachweis geeignet.
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