Wirksamkeit des MietenWoG Bln?

Grundfragen der (Un-) Wirksamkeit

  • Kompetenzfrage (Art. 70 ff. GG): Darf das Land Berlin das MietenWoG Bln erlassen?
  • Rangfrage (Art. 31 GG): Bundesrecht bricht Landesrecht
  • Materiell-rechtliche/inhaltliche Wirksamkeit: Grundrechtsprüfung, Rechtsstaatsgebot, Gleichbehandlungsgebot
  • Bedeutung und Vereinbarkeit mit der Landesverfassung
  • Vereinbarkeit mit weiterem Landesrecht: Stimmiges/konsistentes Gesamtkonzept?

Keep calm – and go to Karlsruhe.

Entschieden wird beim BVerfG in Karlsruhe.

Rechtsschutz gegen legislatives Unrecht?

  • Normenverwerfungsmonopol des BVerfG: Das MietenWoG Bln ist ein formelles Gesetz (Parlamentsgesetz). Das bedeutet u.a. einen eingeschränkten Rechtsschutz aufgrund fehlender Verwerfungskompetenz der Fachgerichte (Vorlagepflicht zum Bundesverfassungsgericht).
  • Restriktives Verständnis eines effektiven Rechtsschutzes gegen Parlamentsgesetze. Hier bewirken zudem die Bußgeldandrohung, der Ausschluss der aufschiebenden Wirkung von Widersprüchen und die abzusehenden Kapazitätsengpässe bei Behörden und Gerichten eine Einschränkung des effektiven Rechtsschutzes.
  • Neben dem allgemeinen Anspruch auf effektiven Rechtsschutz besteht aber zugleich ein unmittelbar aus der Eigentumsgarantie folgender Anspruch auf effektivenRechtsschutz.
  • Eine Feststellungsklage, mit der das Nichtbestehen des Rechts des Landes-Parlaments zum Erlass des umstrittenen Gesetzes (MietenWoG) geltend gemacht wird, scheidet aus. Das Recht des Parlaments zum Erlass eines formellen Gesetzes beinhaltet ein verfassungsrechtliches Rechtsverhältnis, für das der Verwaltungsrechtsweg ausscheidet.
  • Keine Normenentwurfskontrolle: Eine vorbeugende Feststellung der Unvereinbarkeit noch nicht bestehenden Rechts mit höherrangigem Recht (sog. Normentwurfskontrolle) ist prinzipiell ausgeschlossen. Maßgeblich für eine Normenkontrolle ist der Zeitpunkt der Verkündung der Vorschrift im jeweils vorgeschriebenen Publikationsorgan.
  • Für die Normenkontrolle beim BVerfG in Betracht kommen die Verfassungsbeschwerde (Rechtsatzverfassungsbeschwerde und Urteilsverfassungsbeschwerde), die abstrakte und die konkrete Normenkontrolle.
  • Das Bundesverfassungsgericht kann auch einen Zustand durch einstweilige Anordnung vorläufig regeln, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile, zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus einem anderen wichtigen Grund zum gemeinen Wohl dringend geboten ist. In diesem Rahmen ist eine vorläufige generelle Aussetzung des Gesetzesvollzugs statthaft. Der ohnehin strenge Maßstab für die Beurteilung der Voraussetzungen erhöht sich, wenn der Vollzug eines Gesetzes ausgesetzt werden soll, weil dies einen erheblichen Eingriff in die originäre Zuständigkeit des Gesetzgebers darstellt. 
  • Normenkontrolle und Eilrechtsschutz sind in bestimmtem Umfang auch zum Verfassungsgerichtshof von Berlin möglich.

HINWEIS:
Ein erster Eilantrag beim BVerfG ist bereits als unzulässig abgewiesen worden, völlig zutreffend, denn der Antrag war verfrüht und schlecht gemacht. Er zeigt, dass zum Leidwesen der ganzen Branche einige „Geisterfahrer“ unterwegs sind.
Zwischenzeitlich aber hat sich, wie es derzeit aussieht, eine hinreichende Gruppe von Bundestagsabgeordneten gefunden, die eine abstrakte Normenkontrolle beim BVerfG beantragen kann. Das Mitgliederviertel kann nur als Einheit auftreten und muss identische Ziele verfolgen. Es kann sich auch nur durch dieselben Bevollmächtigten vertreten lassen.  Fraktionsübergreifende Initiativen zur Normüberprüfung sind zulässig, soweit das Mindestquorum erreicht wird.

EXKURS:
Antragsberechtigt bei einer abstrakten Normenkontrolle sind nur bestimmte Verfassungsorgane (Bundesregierung, Landesregierung oder ein Viertel der Mitglieder des Bundestages) da es zu einer von der konkreten Rechtsanwendung abstrahierten umfassenden Normprüfung kommt. Gegenstand des Verfahrens ist die zu überprüfende Norm als solche bzw. deren Vereinbarkeit mit der Verfassung, nicht irgendein Interesse des Antragstellers.
Die abstrakte Normenkontrolle ist ein von subjektiven Berechtigungen unabhängiges, objektives Verfahren zum Schutz der Verfassung: Schutz der Integrität der Verfassung, des Rechtsfriedens und der Unversehrtheit der bundesstaatlichen Kompetenzordnung. Das BVerfG hat darüber zu wachen, dass das Grundgesetz weder formell noch sachlich durch Rechtsvorschriften des Bundes oder der Länder verletzt und andererseits die sich aus der bundesstaatlichen Struktur ergebende Gefahr vermieden wird, dass sonstiges Recht des Bundes durch Landesrecht beeinträchtigt wird.  Im Rahmen des MietenWoG Bln geht es u.a. um den Vorwurf des Eingriffs in die Kompetenzordnung des GG, des Verstoßes gegen das bundesgesetzliche Mietrecht im BGB, des Verstoßes gegen bundesstaatliche Rücksichtnahme, des Verstoßes gegen die Einheit und Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung und um die Gefahr landesrechtlicher Auflösung und Aufsplitterung von bundesgesetzlicher Kompetenzordnung und bundesgesetzlichem Zivilrecht.

Folgen einer Unwirksamkeitsentscheidung

Entscheidungen des BVerfG

  • binden die Verfassungsorgane des Bundes und der Länder sowie alle Gerichte und Behörden, 
  • haben bei einer Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit einer Rechtsnorm Gesetzeskraft und
  • erklären verfassungswidrige Gesetze für nichtig, auch mit Wirkung in die Vergangenheit;
    • Grundsatz: Zustand, als ob das Gesetz niemals erlassen worden wäre;
    • Ausnahme (1): BVerfG erklärt eine Rechtsnorm lediglich für unvereinbar mit dem Grundgesetz und legt fest, ab wann sie nicht mehr angewendet werden darf.
    • Ausnahme (2): BVerfG legt selbst Übergangsbestimmungen fest.

Ist das MietenWoG Bln verfassungswidrig, so gilt:

  • Die Verbotsgesetze mit ihren Nichtigkeitsfolgen sind selbst nichtig, sodass die Verbote und die Nichtigkeitsfolgen entfallen und abweichende Vereinbarungen doch wirksam sind.
  • Das BGB gilt wieder uneingeschränkt, d.h. insbesondere
    • §§ 556d ff. BGB (Mietpreisbremse bei Eingangsmiete)
    • §§ 558 ff. BGB (Mieterhöhung bei Bestandsmiete)
    • §§ 559 ff. BGB (Modernisierungsumlagen)
    • generell Vertragsfreiheit der Parteien nach § 557 Abs. 1 BGB einschl. Staffel- und Indexmiete (§§ 557a/b BGB), § 311 Abs. 1 BGB
  • Die Pflichten des nichtigen Gesetzes entfallen (Mitwirkungs-, Mitteilungs-, Auskunfts-, Anzeigepflichten)
  • Behördliches Einschreiten aufgrund eines nichtigen Gesetzes wird rechtswidrig.
  • Einschränkungen
    • Nicht mehr anfechtbaren Entscheidungen, die auf einer für nichtig erklärten Norm beruhen, bleiben grundsätzlich unberührt. 
    • Die Vollstreckung aus einer solchen Entscheidung ist grundsätzlich unzulässig. 
    • Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung sind ausgeschlossen.
  • Verfügungen/Bescheide sollten angreifen werden, damit sie nicht bestandskräftig werden.

Hinweise zur Gestaltung von Mietverträgen und Schreiben

Bei der Gestaltung von Mietverträgen, Modernisierungsvereinbarungen und Schreiben etc. an Mieter ist insbesondere die mögliche Nichtigkeit des MietenWoG Bln. zu beachten:

  • Eine Nichtigkeit des MietenWoG Bln bedeutet nicht, dass Vereinbarungen nachträglich wegfallen, die in der Annahme eines wirksamen MietenWoG Bln vorbehaltlos geschlossen worden sind.
  • Es besteht daher die Gefahr, dass der Vermieter an Vertragsregelungen auch dann gebunden ist, wenn das MietenWoG Bln längst nicht mehr gilt (Gefahr einer „überschießenden“ Festlegung).
  • Verträge und sonstige Erklärungen sind so zu gestalten, dass immer auch die Rückfalloption zum BGB ohne MietenWoG Bln gewährleistet ist, wenn und soweit das MietenWoG Bln nicht mehr gilt, insbesondere wenn es nichtig ist oder ausgesetzt wird.

Einzelne Regelungsaspekte:

  • Regelung zum jeweils anwendbaren Mietpreisrecht (BGB, MietenWoG Bln, BVerfG).
  • Abbildung der BGB- und der MietenWoG Bln-Miete.
  • Konformitätserklärung zum MietenWoG Bln in Verbindung mit dem Vorbehalt der BGB-Miete unter Berücksichtigung sämtlicher Formen und Varianten einer Nichtgeltung des MietenWoG Bln.
  • Sicherstellung der Nichtbindung an das MietenWoG Bln im Fall dessen Nichtgeltung, auch nicht über vertragliche Vereinbarungen mit dem Mieter.
  • Sicherstellung des Rechts des Vermieters, vom Mieter Nachzahlungen zu verlangen, sollte das MietenWoG Bln rückwirkend nichtig sein. Ggf. Aufnahme von Verzugsregelungen.
  • Keine (vorübergehende) Verzichtserklärung des Vermieters, keine konstitutive Herabsetzung der Miete durch den Vermieter selbst.
  • Aufnahme rechtsdeklaratorischer Hinweise.
  • Absicherung auf für den Fall privatrechtsgestaltender Verwaltungsakte.
  • Vorbehalt von Rechtsmitteln und Härtefallanträgen.
  • Vorbehalt von Erhöhungsmöglichkeiten nach MietenWoG Bln und BGB.

HINWEIS:
Transparenz- und Bestimmtheitsanforderungen sind zu beachten.

ACHTUNG:
Ein weiterer Regelungsaspekt ergibt sich aus der Außerkraftsetzung des Vergleichsmieten-/Mietspiegelsystems durch das MietenWoG Bln. Mit Ablauf der fünf Jahre Geltungsdauer droht das böse Erwachen schon aus dem Grund, dass der Berliner Landesgesetzgeber mit dem gesetzlichen Miethöhenrecht des Mietendeckels über § 558 Abs. 2 S. 2 BGB das bundesgesetzliche Vergleichswert- und Mietspiegelsystem ausschaltet, das kürzlich erst vom BVerfG als so zentral hervorgehoben worden war: Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Der Landesgesetzgeber nimmt bewusst und ausdrücklich in Kauf, dass der Berliner Mietmarkt nach Ablauf des Mietendeckels ohne (qualifizierten) Mietspiegel dasteht.


Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.