Womit? Zur Durchsetzung des MietenWoG

Besonders wichtig für den vom MietenWoG Bin betroffenen Marktteilnehmer ist zu verstehen, wie das Gesetz funktioniert, was seine – nicht wirklich stumpfen – „Waffen“ sind, zumindest wenn man von den Vorstellungen des Gesetzgebers ausgeht.

Verbotsgesetz mit Nichtigkeitsfolgen

Auch wenn das MietenWoG Bln öffentliches Landesrecht sein soll, soll es direkt auch in die nach Bundesrecht (BGB) geregelten Mietverträge eingreifen. Es enthält öffentlich-rechtliche Verbote mit zivilrechtlichen (Teil-) Nichtigkeitsfolgen bei Verstößen (§ 134 BGB). Eine über die Mietpreishöchstgrenzen des MietenWoG Bln hinausgehende Vereinbarung ist bezogen auf die unzulässige Überschreitung nichtig, d.h.

  • insoweit besteht keine Zahlungspflicht des Mieters und
  • insoweit kann der Mieter geleistete Zahlungen zurückfordern (§ 812 BGB) und
  • insoweit sind vereinzelt befürwortete „Verzichtstlösungen“ des Mieters unbehelflich, abgesehen davon, dass sie auch gegen behördliches Einschreiten/Sanktionieren nicht helfen (siehe nachstehend).

Informations- und Mitwirkungspflichten

  • Mitwirkungspflicht: Mieter und Vermieter (und die für diese handelnden Personen!) sind verpflichtet, der zuständigen Behörde auf Verlangen die zur Einhaltung des MietenWoG Bln erforderlichen Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen.
  • Informationspflichten:
    • Vermieter haben den Mietern die „Stichtagsmiete“ schriftlich oder elektronisch
      • unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und
      • jederzeit auf Verlangen des Mieters oder des zuständigen Bezirksamtes mitzuteilen.
    • Vermieter haben Auskunft zu erteilen über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände
      • den Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des MietenWoG,
      • den neuen Mietern vor Vertragsabschluss und
      • der SenStadt auf deren Verlangen.

ACHTUNG:
Auch diese (Neben-) Pflichten sind gesondert bußgeldbewehrt (siehe nachstehend). Auch hier ist daher besondere Sorgfalt geboten.

Behördliches Einschreiten

Das MietenWoG Bln hat als öffentliches Recht nicht nur Auswirkungen auf das Vertragsrecht, sondern hat bewusst auch und vor allem die Folgen, die das öffentliche Recht gewährt. Hierzu gehören:

  • Die Behörden können Verwaltungsakte einschl. Untersagungsverfügungen erlassen. Diese können wiederum vertragsgestaltend sein.
    • So sind die Bezirksämter befugt, von Amts wegen alle Maßnahmen zu treffen, die zur Umsetzung des MietenWoG Bln erforderlich sind.
    • Und die SenStadt kann von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die im Rahmen des § 5 zur Durchsetzung erforderlich sind.
  • Fahrlässige und vorsätzliche Verstöße gegen das MietenWoG Bln sind als Ordnungswidrigkeiten mit Geldbuße bis zu EUR 500.000,- sanktioniert. Sanktioniert wird
    • das Fordern/Entgegennehmen von nach dem MietenWoG Bln überhöhten Mieten (VERMIETER),
    • die Verletzung der Mitwirkungspflicht (MIETER & VERMIETER)
    • die Verletzung der Mitteilung- und/oder Auskunftspflichten (VERMIETER)
    • die Verletzung der Anzeigepflicht bei der IBB (VERMIETER).
  • Es greift die Verwaltungsvollstreckung.
  • Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen und Entscheidungen nach dem MietenWoG Bln haben keine aufschiebende Wirkung. Ein Vorverfahren läuft über SenStadt als Widerspruchsbehörde.

HINWEIS:
Vermieter, die bislang – aus welchen Gründen auch immer – meinten, sie könnten unter dem MietenWoG Bln sanktionslos überhöhte Mieten sich passiv vom Mieter zahlen lassen, sind mittlerweile eines besseren belehrt.


Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.