Inhaltsübersicht:

  • Wieso? Die Regelungsintention des Gesetzgebers
  • Was? Zum Regelungsgegenstand des MietenWoG
  • Wie? Zu den Regelungsinstrumenten des MietenWoG
  • Wann? Zur zeitlichen Anwendung und Stufung
  • Womit? Zur Durchsetzung des MietenWoG
  • Anwendungsbeispiele
  • Wer? Zu den Zuständigkeiten
  • Wirksamkeit des MietenWoG Bln?
  • Hinweise zur Gestaltung von Mietverträgen und Schreiben
  • Übersicht: Was nun zu tun ist
  • Timeline

Wieso? Die Regelungsintention des Gesetzgebers

  • Öffentlich-rechtlich abzuwehrende Gefahrensituation
    • Gefahr einer unkontrollierten Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt
    • Schutz der Bevölkerung vor „umfassenden Verdrängungsprozessen“, sozialen Verwerfungen u.a.
    • Gefährdung des sozialen Friedens in der Stadt
  • Kräfteungleichgewicht von Mietern und Vermietern
  • Mietpreisrecht des BGB unzureichend

FUN FACT:
Kurzer Blick auf die Straßen Berlins. Nein, alles ruhig hier, keine Unruhen.

HINWEIS:
Das Abstellen auf ein Kräfteungleichgewicht von Mietern und Vermietern lässt erahnen, dass nach dem Willen des Gesetzgebers privatautonom vereinbarte, vertragliche Gestaltungen zwischen den Mietvertragsparteien schnell als Ausdruck eines solchen Kräfteungleichgewichts behauptet und damit als unzulässige Umgehung gebrandmarkt werden.


Was? Zum Regelungsgegenstand des MietenWoG

Das Gesetz regelt Mietpreisrecht durch öffentliches Landesrecht

  • bezüglich der Miethöhe
  • einschließlich Index- und Staffelmiete und Modernisierungsumlagen.

HINWEIS:
Die regulierte Miethöhe bezieht sich auf die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge. Die Nettokaltmiete ist die Grundmiete ohne Nebenkosten und ohne jegliche Betriebskosten (Vorauszahlungen und Pauschalen) und ohne Mietsicherheiten (bei Bruttokaltmieten sind die konkreten Betriebskosten abzuziehen). Mit dem weiten Anwendungsbereich unter Einschluss aller Zuschläge (etwa für Mobiliar und Ausstattung, für teilgewerbliche Nutzung, Mehraufwand für die Genehmigung der Untermiete, im Mietvertrag vereinbarte Zuschläge für Garagen und Stellplätze, sonstige im Mietvertrag vereinbarte Zuschläge) möchte der Gesetzgeber „Umgehungsstrategien“ verhindern. Insbesondere will er auch die Zahlung für Teilflächen eines Wohnraums verhindern, die im Rahmen sog. Teil-Gewerbevermietungen zur Umgehung des MietenWoG Bln als Gewerbeflächen vermietet werden, obwohl sie bei faktischer Betrachtung überwiegend in die Wohnnutzung eingebunden sind.

ACHTUNG:
Im Übrigen soll auch nach dem Willen des Landesgesetzgebers weiterhin das bundesgesetzliche Mietpreisrecht des BGB gelten.
WICHTIG daher: Form, Verfahren und Begründung von Mieterhöhungen einschließlich Modernisierungsumlagen richten sich weiterhin nach dem BGB und sind zwingend einzuhalten. Das MietenWoG Bln selbst gibt kein Recht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf Mieterhöhung, sondern „nur“ eine zwingende öffentlich-rechtliche Preisobergrenze für die nach dem BGB zivilrechtlich begründeten Mieten und Mieterhöhungen, im Fall der Modernisierungsumlage ergänzt um eine besondere Verfahrensanforderung (Anzeigepflicht bei der IBB). Das stellt das Vertragsmanagement vor neue Herausforderungen, schon weil die Vorstellung des Landesgesetzgebers in sich nicht stimmig und nicht widerspruchsfrei ist.

Der Anwendungsbereich des MietenWoG Bln knüpft an den Wohnraum in ganz Berlin an.

HINWEIS:
Dem Landesgesetzgeber ist es wichtig zu betonen, dass damit an die in Berlin gelegene „dingliche Einheit“ angeknüpft wird. Wichtig ist, dass nicht (mehr) an den Mietvertrag oder das jeweilige Rechtsverhältnis angeknüpft wird. Wer also denkt, durch eine Umqualifizierung des Vertrages oder durch den Abschluss des Vertrages außerhalb Berlins (kein Scherz, es gibt wirklich Anwälte, die einen Vertragsschluss in Potsdam empfehlen) der Anwendung des MietenWoG Bln entgehen zu können, sollte keine Nachahmer finden.

Das MietenWoG Bln erfasst Bestandsverträge, die Wiedervermietung und die Neuvermietung im Bestand.

ACHTUNG:
Die erstmalige Vermietung und Wiedervermietung von Neubau im Sinne von bezugsfertig erstmalig Anfang 2014 ist vom Anwendungsbereich generell ausgenommen. Maßgeblich soll die Anzeige zur Aufnahem der Nutzung des neugeschaffenen Wohnraums sein.
Weitere Ausnahmen vom Anwendungsbereich: Öffentlich geförderter Wohnraum; Modernisierungen/Instandsetzungen mit öffentlichen Haushaltsmitteln i.V.m. (vertraglicher) Mietpreisbindung; Wohnheime; Träger der Wohlfahrtspflege; dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit Neubauaufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird (der Gesetzgeber verlangt, dass vor der baulichen Maßnahme eine Unbewohnbarkeitsbescheinigung des zuständigen Bezirksamtes vorliegt und nach Abschluss der Arbeiten die Kosten der Maßnahme nachgewiesen sind).

HINWEIS:
Auch grundlegende Sanierungen und Modernisierungen reichen nicht aus, um einen Ausnahmefall zu begründen. Im Gegensatz zur sog. Mietpreisbremse reicht beim sog. Mietendeckel eine umfassende Modernisierung nicht aus, um der Regulierung zu entgehen. Es wird eine bauliche Tätigkeit verlangt, die neuen Wohnraum schafft (z.B. auch bei einem Dachgeschossausbau), nicht ausreichend ist eine bloße Umnutzung von bislang gewerblich genutztem Raum.

Wenn das MietenWoG Bln die Möglichkeit eines Härtefall-Antrages bei der Investitionsbank Berlin vorsieht, bedeutet das nicht, dass damit die Herausnahme von Wohnraum aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes möglich wäre. Im besten Fall entscheidet die IBB über eine höhere als die nach § 3 bis 6 MietenWoG Bln zulässige Miete (auch für alle nachfolgenden Mietverhältnisse). Vorausgesetzt wird eine unbillige Härte für den Vermieter und eine Erforderlichkeit, die nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

  • Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der nach den §§ 3 bis 6 zulässigen Miete
    • auf Dauer zu Verlusten (= die laufenden Aufwendungen übersteigen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit) für den Vermieter oder
    • zur Substanzgefährdung (= Erträge aus der Wirtschaftseinheit reichen für ihre Erhaltung nicht mehr aus) der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde.
  • Eine Wirtschaftseinheit ist
    • eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht,
    • ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.
  • Im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen z.B.
    • Wertsteigerungserwartungen,
    • Renditeerwartungen,
    • Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen,
    • Ertragserwartungen, denen auch unabhängig vom MietenWoG Bln überhöhte Mieten zugrunde liegen,
    • Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.

HINWEIS:
Im vorherigen Gesetzesentwurf war noch geregelt, dass die IBB über den Härtefall-Antrag innerhalb von drei Monaten nach Antragstellung zu entscheiden hat und das Ergebnis bekanntzugeben hat. Das ist nun kurzerhand gestrichen und wirft kein gutes Licht auf die IBB, deren Doppelrolle als Genehmigungsinstanz und Immobilienfinanzierer ohnehin einige Fragen aufwirft.


Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.