Wie? Zu den Regelungsinstrumenten des MietenWoG

Das MietenWoG hat letztlich vier zu unterscheidende Regelungsinstrumente:

(1.) Mietenstopp / Mietenmoratorium

Eine Miete ist verboten, die

  • die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet bzw.
  • die nach dem 18.06.2019 und vor dem 23.02.2020 wirksam vereinbarte Miete (bei erstmaliger Vermietung und bei Wiedervermietung innerhalb dieses Zeitraums) überschreitet.

Relevant für Bestandsverträge (schon bestehend am 23.02.2020) und für Neuverträge (Neuabschluss ab dem 23.02.2020).

ACHTUNG:
Es gab immer wieder Ansichten, die nach der jeweiligen Handlungsweise differenzieren wollten, es sei nur verboten, eine nach MietenWoG Bln unzulässige Miete zu fordern oder entgegenzunehmen oder nur zu vereinbaren. Das war schon immer unrichtig, ist aber aufgrund der finalen Gesetzesfassung endgültig hinfällig.

HINWEIS:
Entgegen vorhergehender Entwürfe gibt es keine Bindung mehr an eine „Vormiete“ bei Nichtvermietung zum Zeitpunkt des Stichtages. Und bei einer Wiedervermietung im Zeitraum 19.06.2019-22.02.2020, die am 23.02.2020 fortdauert, ist diese wirksam vereinbarte Miete für den Mietenstopp maßgeblich, nicht mehr die Stichtagsmiete, auch dann, wenn zum Stichtag eine (anderweitige) Vermietung vorlag.

HINWEIS:
Bei Wiedervermietungen (Note: nur bei Wiedervermietung) mit moderner Ausstattung (zwei Merkmale ausreichend, siehe noch nachstehend zur Mietobergrenze) darf der Mietenstopp um EUR 1/qm, höchstens jedoch auf EUR 5,02/qm Wohnfläche erhöht werden, wenn die zuvor zulässige Miete weniger als EUR 5,02/qm Wohnfläche betrug.
Im Übrigen kann eine Erhöhung nach erfolgter Modernisierung erfolgen (siehe nachfolgend).

(2.) Mietobergrenze

Eine Miete ist verboten, welche die Mietobergrenze überschreitet, definiert über

  • qm-definierte Tabellenwerte für die maximal zulässige monatliche Nettokaltmiete inkl. Zuschläge nach den Kriterien der erstmaligen Bezugsfertigkeit und grundlegender Ausstattungsmerkmale,
  • mit Erhöhungsmöglichkeiten bei
    • Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen
    • Wohnraum mit moderner Ausstattung (mindestens 3 von 5 gesetzlichen Merkmalen müssen vorliegen)
    • durchgeführten Modernisierungen (siehe dazu nachfolgend)

Relevant für Neuverträge ab dem 23.02.2020.

HINWEIS:
Die Wohnlage innerhalb des Stadtgebietes ist insoweit ohne Bedeutung.

(3.) Regulierung von Modernisierungsumlagen

Das MietenWoG Bln reguliert Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen in mehrerer Hinsicht:

  • Formalie/Verfahren: Anzeige bei der Investitionsbank Berlin (IBB)
  • Art/Anlass der Maßnahme: 1 von 7 Alternativen muss vorliegen (siehe nachstehend)
  • Höhe: Maximal EUR 1/qm Wohnfläche Erhöhung von Mietenstopp und Mietobergrenze.

Relevant für Bestandsverträge und für Neuverträge.

HINWEIS:
Wurden zwischen dem 18.06.2019 und dem 23.02.2020 Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist ebenso eine Erhöhung der Preisobergrenzen möglich, und zwar schon ab Inkrafttreten, vorausgesetzt die Anzeige bei der IBB innerhalb von drei Monaten erfolgt.

ACHTUNG:
Die Modernisierungsregelung des MietenWoG Bln ermöglicht eine Erhöhung der nach § 3 und § 6 MietenWoG Bln geltenden öffentlich-rechtlichen Preisobergrenzen. Für das vertragliche Recht des Vermieters gegenüber dem Mieter zur Mieterhöhung muss der Vermieter selber sorgen – und zwar weiterhin nach den Regeln des BGB. Augen auf bei der Gestaltung von Verträgen und Schreiben! Der konkrete Betrag ist anhand des BGB zu begründen, das MietenWoG Bln nennt nur einen Maximalbetrag von EUR 1/qm – keine Pauschale.

ACHTUNG:
Die Anzeigepflicht bei der IBB ist gesondert bußgeldbewehrt: Wer eine Erhöhung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig anzeigt, kann mit einer Geldbuße von bis zu EUR 500.000 belangt werden. Daher ist (auch) hierbei besondere Sorgfalt geboten.

(4.) Herabsenkung von Bestandsmieten („überhöhte Mieten“)

Vorbehaltlich eines Härtefalles ist eine Miete verboten, welche die Mietobergrenze um mehr als 20 % überschreitet. Allerdings gibt es zur Bestimmung der Mietobergrenze Abzüge und Aufschläge je nach Wohnlage:

  • Einfache Wohnlage: EUR 0,28/qm Abzug
  • Mittlere Wohnlage: EUR 0,09/qm Abzug
  • Gute Wohnlage: EUR 0,74/qm Aufschlag

HINWEIS:
Nur (!) hier kommt es für die zulässige Miethöhe auf die Lage des Wohnraums im Stadtgebiet an, erstaunlicherweise selbst bei mittlerer Lage mit einem Abzug. Die konkrete Wohnlage ist noch zu definieren über eine noch ausstehende Wohnlagenzuordnungs-Verordnung der zuständigen Senatsverwaltung.

Relevant für Bestandsverträge, gilt aber erst 9 Monate nach Inkrafttreten (also am 23.11.2020, siehe nachfolgend). Neuverträge fallen ohnehin unter die Mietobergrenze (siehe vorstehend) – ohne 20%-„Aufschlag“.

ACHTUNG:
Entgegen bisherigen Entwürfen greift dieses Instrument von Gesetzes wegen ein. Weder bedarf es eines Antrages des Mieters noch einer behördlichen Verfügung der Senatsverwaltung. Beides kann gleichwohl weiterhin erfolgen.


Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.