Umsatzsteuerrelevanz
Die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG umfasst auch die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte und nicht um eine kurzfristige Überlassung handelt. Hierbei kann die Ausgliederung von Möblierung etc. aus dem Wohnraummietvertrag von Relevanz sein: Die ausgelagerten Leistungen können im Einzelfall entweder unabhängig von der Vermietung der Wohnung bestehen, Nebenleistungen darstellen oder von der Vermietung untrennbar sein und mit dieser eine einheitliche Leistung bilden. Nur Nebenleistungen und solche Leistungen, die mit der Vermietung eine einheitliche Leistung bilden, sind umsatzsteuerrechtlich ebenso zu behandeln sind wie die nach § 4 Nr. 12 Buchst. a des Umsatzsteuergesetzes (UStG) steuerfreie Hauptleistung.
Im Hinblick auf die Frage, ob eine kurzfristige oder eine auf Dauer angelegte Überlassung im Sinne des § 4 Nr. 12 S. 2 UStG vorliegt, ist nicht die tatsächliche Dauer der Vermietung, sondern die aus den äußeren Umständen ableitbare diesbezügliche Absicht des Vermieters abzustellen. Eine Vermietungsdauer von bis zu sechs Monaten gilt dabei als kurzfristig, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, wobei den mietvertraglichen Regelungen besonders Gewicht zukommt.

Gewerblichkeit
Nur solche Zusatzleistungen können eine Vermietungstätigkeit als gewerblich prägen, die nicht schon üblicherweise mit der Wohnungsvermietung verbunden sind. Danach ist die Vermietung einer Wohnung regelmäßig keine gewerbliche Betätigung, weil die Vermietung in der Regel über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht hinausgeht. Eine gewerbliche Vermietungstätigkeit ist erst dann anzunehmen, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten, die der Tätigkeit als Ganzes das Gepräge einer gewerblichen Betätigung geben, hinter der die eigentliche Gebrauchsüberlassung des Gegenstandes in den Hintergrund tritt. Solche steuerschädlichen besonderen Umstände werden bejaht, wenn wegen bestimmter, ins Gewicht fallender, bei der Vermietung von Räumen nicht üblicher Sonderleistungen des Vermieters oder wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse, einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb wie einem Hotel oder einer Fremdenpension vergleichbare, unternehmerische Organisation erforderlich ist. 

Übernachtungssteuer
Auch private Vermieter und Anbieter von Ferienunterkünften gegen Entgelt können als Beherbergungsbetrieb im Sinne des Rechts der Übernachtungssteuer anzusehen sein, selbst wenn sie im gewerblichen Sinne kein Beherbergungsbetriebe sind. Von einer kurzfristigen Beherbergung im übernachtungssteuerrechtlichen Sinne ist typischerweise auszugehen, wenn sie einen Zeitraum von 6 Monaten nicht überschreitet. Demzufolge können auch Privatvermieter und Vermieter von Ferienwohnungen, die in diesem Zeitrahmen Beherbergungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen, als Beherbergungsbetrieb i. S. d. Übernachtungssteuergesetzes angesehen werden. Allerdings sind berufliche Aufwendungen für eine Übernachtung von der Besteuerung typischerweise ausgenommen.

Zweckentfremdungsverbot
Eine Zweckentfremdung im Sinn des Gesetzes (etwa in Berlin) liegt u.a. vor, wenn Wohnraum zum Zweck der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Es muss daher im Einzelfall „Wohnen“ gegen die „Fremdenbeherbergung“ abgegrenzt werden. Seit dem 1. November 2021 gilt zudem die Pflicht zur Angabe einer Registriernummer bei Ferienwohnungsangeboten.

WEG
Wohnungseigentumsrechtlich können sich, sollte Wohnungseigentum vermietet werden, Einschränkungen aus der Teilungserklärung ergeben. Eine Ferienwohnungsnutzung etwa wurde zwar als „Wohnen“ eingestuft. Jedoch kann die Teilungserklärung Abweichendes regeln oder es können sich Störungen ergeben, die andere Eigentümer nicht dulden müssen.

BauGB
In bauplanungsrechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass z.B. eine Ferienwohnung etwas anderes ist als eine „Wohnung“ („Wohngebäude“). Im Übrigen bleiben auch die milieuschutzrechtlichen Anforderungen, soweit relevant, zu beachten.


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