Wohnflächenabweichung im Mietrecht: Eine Wandöffnung ohne Tür und Zugangsfunktion kann keine Türnische sein, oder doch?

Der Bundsgerichtshof hat Bemerkenswertes zu § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV entschieden, wonach die Grundflächen von Türnischen bei der Ermittlung der Wohnfläche außer Betracht bleiben müssen.

Die zentrale Frage: Was ist eine Türnische? Zunächst einmal eine Öffnung in einer Wand, die einen Durchgang durch diese ermöglicht. Muss also etwas mit Tür und mit Durchgangsfunktion zu tun haben, möchte man nach Wortsinn und Zweck meinen. Nicht so der BGH.

Es soll nicht entscheidend darauf ankommen, ob in die Wandöffnung eine Tür oder ein Türrahmen eingebaut ist.
Ebenso nicht von entscheidender Bedeutung soll sein, ob der Mieter die betreffende Wandöffnung tatsächlich als Zugangs- oder Durchgangsmöglichkeit nutzt oder ob eine solche Nutzung aus raumgestalterischer Sicht überhaupt sinnvoll ist.
Selbst der Umstand, dass es in einer Wand zwischen Wohn- und Schlafzimmer nicht nur eine, sondern gleich zwei gleichförmige Öffnungen im Abstand von nur wenigen Metern nebeneinander gibt, soll für sich nicht die Einordnung der beiden Öffnungen oder auch nur einer der beiden als Türnischen ausschließen.
Sogar wenn Durchgänge mit schmalen Regalen versehen und auf diese Weise neben der Durchgangsmöglichkeit für wohnliche Zwecke genutzt werden können und wenn sie höher als normale Türdurchgänge sind, soll das nicht entscheidend sein.

Die Entscheidung des BGH fordert die Vermieter und ihr Verständnis heraus. Und auch die Begründungen des BGH sind nicht zwingend. Er beruft sich auf einen geminderten Wohnwert und stellt dabei aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit auf eine abstrakte Betrachtung ab.

Die Grundfläche einer solchen Wandöffnung weist aufgrund ihrer baulichen Gestaltung grundsätzlich einen eigenen Wohnwert nicht auf, weil sie für eine Nutzung zu Wohnzwecken im Regelfall nicht oder allenfalls gemindert zur Verfügung steht.
BGH – VIII ZR 117/22

Wie auch im entschiedenen Fall können die Folgen dieser Rechtsprechung erheblich sein. Der BGH bestätigt dabei die weiteren Grundsätze seiner Rechtsprechung zu Flächenabweichungen im Wohnraummietrecht:

Die in einem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnfläche ist auch bei einer „ca.“-Angabe regelmäßig zugleich als dahingehende vertragliche Festlegung der Soll-Beschaffenheit der Mietsache im Sinn einer Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen.
Die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % begründet einen Mangel der Mietsache, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis führt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet.
Die Wohnfläche der vermieteten Räume ist regelmäßig anhand der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, wenn nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.

Siehe auch schon:
Warum es Zeit ist, die Mietfläche zu prüfen: BGH zur Mietminderung bei Flächenabweichung – und zum Nutzungsverlust bei Verkauf
Wohnflächen-Abweichungen im Mietvertrag: Zur Minderung, Mieterhöhung, Mietsicherheit, zur Berechnung – und zur Anrechnung von Balkonflächen
Rechtsprechungsänderung zu Mietflächenabweichungen: Realität schlägt Vertrag

Der BGH aber hat das letzte Wort in der Sache nicht gesprochen und an das OLG zurückverwiesen. Dieses soll nun nach dem BGH weitere Feststellungen treffen, die erforderlich sind, um eine Türöffnung von einem größeren Wanddurchbruch abzugrenzen. Letzteres würde auch nach dem BGH nicht mehr wohnflächenmindernd unter eine Türnische fallen, wenn die Wandöffnung in ihren Ausmaßen über
die Gestaltung einer Türöffnung wesentlich hinausgeht. Entscheidend sind also bauliche Gestaltung und Wohnwert. Dies bleibt auf Seiten der Vermieter zu berücksichtigen.

Und etwas weiteres sollten Vermieter im Blick behalten. Der BGH stellt zwar bei der Wohnflächenberechnung argumentativ auf einen geminderten Wohnwert der Grundfläche von Wandöffnungen ab. Selbst aber wenn dem so ist, bleibt zu bedenken, dass Wandöffnungen wohnwerterhöhende Merkmale im Rahmen des Mietspiegelrechts begründen können. Das OLG hatte in der Wandöffnung eher den Zweck der Herstellung einer Offenheit und Durchlässigkeit zwischen beiden Zimmern gesehen. Hieran kann jedenfalls im Mietspiegelrecht angeknüpft werden. Am Beispiel des Berliner Mietspiegels 2023:

Sowohl eine barrierearme Wohnungsgestaltung mit ausreichender Bewegungsfreiheit in der Wohnung als auch ein großer Wohnraum mit mehr als 40qm können wohnwerterhöhende Merkmale begründen.
Die Offenheit und Durchlässigkeit zwischen Zimmern kann zudem dem Negativmerkmal „schlechter Schnitt“ entgegengesetzt werden.
Zugleich kann ein Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung ein wohnwerterhöhendes Merkmal begründen.