Rechtsprechungsänderung zu Mietflächenabweichungen: Realität schlägt Vertrag

Der BGH hat mit Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) seine bisherige Rechtsprechung zur Relevanz von Differenzen zwischen der mietvertraglich vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche zum Teil aufgegeben:

Bisherige Rechtsprechung

Bislang galt bei Mieterhöhungen der Grundsatz, dass sich der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt.

Neue Rechtsprechung

Nun hat der BGH entschieden, dass es im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens nach § 558 BGB (siehe dazu schon hier) allein auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt – die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße und ebenso die 10 %-Grenze sollen insoweit keine Rolle mehr spielen.

Die Folgen

Der Vermieter kann bzw. muss also im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die tatsächliche Wohnungsgröße ansetzen:

Sind die Mietflächen im Vertrag zu niedrig angegeben, kann der Vermieter die Miete auf Grundlage der größeren tatsächlichen Wohnfläche erhöhen.
Sind die Mietflächen im Vertrag zu groß angegeben, kann der Vermieter die Miete nur auf Grundlage der niedrigeren tatsächlichen Wohnfläche erhöhen.

Aber:

Die Mieterhöhung ist nur im Rahmen der hierfür vorgesehenen mietrechtlichen Vorschriften möglich, im entschiedenen Fall im Rahmen des § 558 BGB einschließlich geltender Kappungsgrenze, die vom BGH für Berlin erst kürzlich bestätigt worden war.
Insbesondere kann eine weitergehende einseitige Mieterhöhung wegen einer zu geringen Flächenangabe im Mietvertrag nicht über eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB begründet werden. Denn die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche fällt regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters. Über § 313 BGB kann eine vertragliche oder gesetzliche Risikoverteilung aber nicht umgangen oder wieder ausgehebelt werden, was bereits aus der maßgeblichen Nennung der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung in § 313 Abs. 1 BGB folgt. Das Gesetz gibt in § 557 Abs. 3 BGB zu erkennen, dass einseitige Mieterhöhungen allein nach Maßgabe der §§ 558 ff. zugelassen sein sollen (eine einvernehmliche Mieterhöhung dagegen kann weiterhin in den Anwendungsbereich des § 313 BGB fallen).
Nach § 557 Abs. 3 BGB kann die Erhöhung der Miete vertraglich ausgeschlossen werden oder sich ein solcher Ausschluss aus den Umständen ergeben. In der vertraglichen Angabe einer zu geringen Wohnfläche kann aber noch keine Ausschlussvereinbarung hinsichtlich der überschießenden Fläche gesehen werden. Ausschließende Umstände liegen auch nicht schon darin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die vereinbarte Miete bereits bei Vertragsschluss überschritten hat. Dies würde einem teilweisen Verzicht des Vermieters gleichkommen, für den es aber eindeutige Anhaltspunkte bedarf.

Unverändert: Mangelrelevanz und Mietminderung

Ausdrücklich keine Änderung erfährt die Rechtsprechung des BGH, wonach

im Wohn- wie auch im Gewerberaummietrecht vertragliche Flächenangaben im Allgemeinen eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen,
deren Unterschreitung von mehr als 10 % einen zur Minderung berechtigenden erheblichen Mangel begründet (§ 536 Abs. 1 BGB).