Hamburgs Wohnraumfrage: OVG-Entscheidungen und BauGB-Reform

Hamburg ist, wenn Neues neben Altem steht – und beides gut aussieht.

Aufnahme von zwei Gebäuden aus der Froschperspektive, eines ist traditionell mit roten Ziegeln und Fachwerk, das andere modern und weiß mit Balkonen, vor blauem Himmel.

Kein Wunder, dass viele Menschen in dieser großartigen Stadt leben wollen. Auch ich habe einige Jahre in Winterhude und Eppendorf leben dürfen. Auch hier braucht es daher dringend Wohnraum. Die BauGB-Reform sollte Abhilfe schaffen.

Im Zusammenhang mit der Wohnraumfrage hat sich nun das OVG Hamburg zum neugefassten § 31 Abs. 3 BauGB geäußert.

§ 31 Abs. 3 BauGB n.F.:
Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung nach Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat.

Das Gericht entschied über einen Fall, in dem der Bauherr Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus geltend machte: Die Erhöhung der Zahl der Wohneinheiten von zwei (Bebauungsplan) auf sechs (Bauprojekt).

Zum neugefassten § 31 Abs. 3 BauGB fehlte dem Gericht aber die Zustimmung der Gemeinde, die auch in Hamburg nicht entbehrlich ist.

Die Klägerin lässt außer Acht, dass die Erweiterung der Befreiungsmöglichkeit in § 31 Abs. 3 BauGB auf „in mehreren vergleichbaren Fällen“ unter der Voraussetzung der Zustimmung der Gemeinde steht, und zwar gemäß dem neuen § 36a Abs. 1 Satz 1 BauGB auch dann, wenn die Gemeinde selbst Bauaufsichtsbehörde ist. In Hamburg erfolgt die Zustimmung der Gemeinde … durch Erklärung des Bezirksamts und den dort mit der Stadtplanung und -entwicklung befassten Dienststellen an die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
OVG Hamburg, Beschluss vom 30.07.2026 – 2 Bf 163/25.Z

Die Versagung der Zustimmung war für das Gericht auch nicht willkürlich oder sonst sachlich nicht gerechtfertig. Eine Reduzierung des Erteilungsermessenes war nicht auf Null reduziert, weshalb kein Rechtsanspruch des Bauherrn gemäß § 113 Abs. 5 VwGO auf Erteilung der Befreiung bestand. Denn das kann nur ausnahmsweise gelten. Der Wohnungsbau hat nicht immer Vorfahrt, weitere Belange können sich jedenfalls nach dem OVG Hamburg durchsetzen:

Die Beklagte hat in nachvollziehbarer Weise ausgeführt, dass aufgrund der Beengtheit der Lage des Vorhabengrundstücks und der geringen Leistungsfähigkeit der Erschließungsstraße die Erteilung einer Befreiung für die Errichtung eines Wohnbauvorhabens mit sechs Wohneinheiten nicht ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung des Wohngebiets, das durch eine Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt werde, entspreche.
OVG Hamburg, Beschluss vom 30.07.2026 – 2 Bf 163/25.Z

Ob in Zeiten einer erforderlichen Verdichtung eine solche Lagebetrachtung überzeugt und die Leistungsfähigkeit der Erschließungsstraße wirklich etwas ist, was zulasten des Bauherrn durchschlagen kann, ist in anderen Fällen nicht zwingend im Sinne des OVG zu entscheiden. Und ob das Gepräge einer Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern wirklich eine zeitgemäße Vorstellung von einer städtebaulichen Entwicklung und Ordnung eines Wohngebiets ist, ist auch nicht sicher.

Das OVG Hamburg – und das ist legitim – stellt hierbei vor allem die Planungshoheit der Gemeinde in den Vordergrund:

Die Erweiterung der Befreiungsmöglichkeit auf „in mehreren vergleichbaren Fällen“ ist geeignet, den Geltungsanspruch der Festsetzungen des Bebauungsplans, von denen eine Befreiung erteilt werden soll, zu relativieren und damit eine Entwicklung einzuleiten, die zum Eintritt einer Funktionslosigkeit der betreffenden Festsetzungen führen kann. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil § 31 Abs. 3 BauGB die Möglichkeit eröffnet, bei einer Befreiungserteilung von den Grundzügen der Planung abzuweichen. Dem trägt § 36a Abs.1 Satz 2 BauGB Rechnung, indem er bestimmt, dass die Gemeinde die Zustimmung erteilt, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Das Zustimmungserfordernis dient damit der Wahrung der durch Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG gewährleisteten Planungshoheit der Gemeinden und ersetzt funktionell eine andernfalls angezeigte neue Bauleitplanung. Diese Funktion schließt in aller Regel einen Rechtsanspruch des Bauherrn auf Erteilung der Zustimmung nach § 31 Abs. 3 BauGB aus.
OVG Hamburg, Beschluss vom 30.07.2026 – 2 Bf 163/25.Z

An anderer Stelle wird das OVG Hamburg deutlicher, möchte dem dringenden Wohnbedarf auch im Rahmen des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB keine „allgemeine Vorfahrt“ einräumen:

Dies gilt auch in Bezug auf die Geltendmachung eines Befreiungsanspruchs nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB und der Rechtsansicht der Klägerin, Gründe des Wohls der Allgemeinheit erforderten die Erteilung einer Befreiung, weil in Hamburg ein dringender Wohnbedarf bestehe. Ein solcher Wohnbedarf allein reicht nicht aus, um von entgegenstehenden Festsetzungen des Bebauungsplans zu befreien.
OVG Hamburg, Beschluss vom 30.07.2026 – 2 Bf 163/25.Z

Das OVG Hamburg verdeutlicht aber auch, was es braucht, um im Sinne des dringenden Wohnbedarfs erheblich vorzutragen:

Die Gründe des Wohls der Allgemeinheit müssen die Befreiung erfordern, d.h. vernünftigerweise die Befreiungserteilung geboten erscheinen lassen. Es muss auch bei Berücksichtigung von dem Allgemeinwohl dienenden Wohnbauvorhaben ein Grund vorliegen, warum der Plan mit seinen typisierenden Festsetzungen dem Vorhaben nicht gerecht wird und deshalb eine Randkorrektur des Plans erforderlich ist. Hierzu ist von der Klägerin nichts dargelegt worden.
OVG Hamburg, Beschluss vom 30.07.2026 – 2 Bf 163/25.Z

§ 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern … und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.