Der Fall

Ein Makler übersandte einem Geschäftsführer der beklagten Gesellschaft ein Kurzexposé zu einem Hotelobjekt mit einem Hinweis auf die zu zahlende Käuferprovision. Der Geschäftsführer schickte dem Makler daraufhin ein „Letter of interest„, das (nur) von dem Geschäftsführer der beklagten Gesellschaft unterschrieben war („Da. P.“). Problematisch war bei dieser Interessenbekundung, dass die beklagte Gesellschaft dort nicht genannt war. Statt dessen waren mehrere andere Gesellschaften genannt:

Mit freundlichen Grüßen
Su. Management GmbH & Co KG

D. R.
Geschäftsführer
L. Hotels Europa

Da. P.
Geschäftsführer
S. Str. 4 G. GmbH

Im Anschluss kam es zu einer Besichtigung des Objekts unter Teilnahme des Geschäftsführers der beklagten Gesellschaft sowie zu Verhandlungen über den Erwerb des Objekts, bei denen der Makler umfangreich tätig wurde. Schließlich erwarb die beklagte Gesellschaft das Hotelobjekt.

Der Makler verklagte die beklagte Gesellschaft auf Zahlung der Maklerprovision – ohne Erfolg. Auch der BGH lehnte mit Beschluss vom 24. November 2016 (I ZR 37/16) einen Provisionsanspruch gegenüber der beklagten Gesellschaft ab. Dabei erschienen die Voraussetzungen für einen Erfolg der Klage zunächst eigentlich durchaus günstig.


Das Zustandekommen des Maklervertrages

Zunächst bejaht der BGH das Zustandekommen eines rechtswirksamen Maklervertrages anhand der bekannten Kriterien (siehe dazu zuletzt hier):

  • Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden.
  • Hieran sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen. So ist in der Entgegennahme von Maklerdiensten nicht in jedem Falle und nicht ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu erblicken.
  • Der Makler muss eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er Makler des Käufers sein will, um auszuschließen, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte.
  • Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will. So lag der Fall hier.

Unklarheit über Person des Vertragspartners hindert Vertragsabschluss nicht

Wichtig ist die ergänzende Feststellung des BGH, dass – entgegen der Annahme des Instanzgerichtes – eine Unklarheit über die Person des Vertragspartners des Maklers das Zustandekommen des Maklervertrags nicht hindert.


Mit wem ist der Maklervertrag zustande gekommen?

Der BGH verneinte allerdings das Zustandekommen eines Maklervertrages mit der beklagten Gesellschaft, da diese in der Interessenbekundung überhaupt nicht erwähnt war. Sie war noch nicht einmal missverständlich bezeichnet. Dies unterschied den vorliegenden Fall von einem anderen Fall, der einem älteren BGH-Urteil zugrunde lag. Dort hatte der BGH entschieden,

  • dass derjenige, der im Rechtsverkehr nicht im eigenen Namen, sondern für eine von ihm vertretene Gesellschaft Erklärungen abgibt, ohne diese Gesellschaft näher zu bezeichnen, im Namen derjenigen Gesellschaft handelt, die nach den objektiven Umständen als Vertragspartner in Betracht kommt, und
  • dass für den Fall, dass es nicht möglich ist, zwischen mehreren vertretenen Gesellschaften zu unterscheiden, alle verpflichtet werden.

Allerdings bedurfte es in dem damaligen Fall keiner Entscheidung über die Frage, welches der von dem Vertreter vertretenen Unternehmen als Vertragspartner in Betracht kam. Die Entscheidung half dem Makler im vorliegenden Fall daher nicht weiter.

Der BGH nahm statt dessen einen Vertragsschluss mit dem Geschäftsführer der beklagten Gesellschaft an, der die Interessenbekundung unterschrieben hatte. Das half dem Makler aber nicht weiter, da er diesen nicht verklagt hatte.

Ob neben dem Geschäftsführer auch die in dem „Letter of interest“ ausdrücklich genannten Gesellschaften Vertragspartner des Maklervertrages geworden sind, musste der BGH nicht entscheiden und ließ es entsprechend unbeantwortet.


Exkurs:

Nicht erörtern musste der BGH auch eine weitere Frage. Hätte der Makler den Geschäftsführer verklagt, so wäre eine weitere Frage zu entscheiden gewesen:

Nicht der Geschäftsführer, sondern „seine“ Gesellschaft hatte den nachgewiesenen bzw. vermittelten Hauptvertrag (hier: Kaufvertrag) abgeschlossen. Grundsätzlich muss aber der Hauptvertrag zwischen dem Dritten (hier: Verkäufer) und der im Maklervertrag vorgesehenen Person zustande kommen. Es muss persönliche Kongruenz/Identität zwischen der Partei des Maklervertrages (hier: Kunde) und der Partei des Hauptvertrages (hier: Käufer) bestehen. Hier war die Gesellschaft (Käufer gemäß Kaufvertrag) aber nicht identisch mit deren Geschäftsführer (Kunde gemäß Maklervertrag).

Allerdings kann der Maklervertrag auch auf Vermittlung des Geschäfts zwischen einer anderen Person und dem Dritten gerichtet sein. Dann kann der Abschluss mit dieser anderen Person genügen.

Darüber hinaus entspricht es der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen zwischen dem Auftraggeber des Maklers und der Partei des Hauptvertrags dessen Abschluss für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision einem eigenen Geschäft des Auftraggebers gleichzusetzen sein kann.

In solchen Fällen kann der Kunde nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, das heißt die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnen. Umstände solcher Art können etwa vorliegen, wenn der Auftraggeber des Maklers an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist, oder wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel familien oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht. [BGH]


Fazit

Im konkreten Fall ist der Makler mit seiner Provisionsforderung gescheitert. Der BGH gibt dem Makler aber Leitlinien in die Hand, mit denen er – bei richtiger Prozesstaktik – vermeidet, dass sich der Maklerkunde durch unklare Angaben zur Person des Vertragspartners seiner Maklerprovision entzieht. Vorrangig sollte selbstverständlich die Absicherung bereits bei Vertragsschluss sein.


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

 

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.