Von Nutzungs- und Baubeschränkungen: BGH bestätigt Bedeutung des Rechtsmangels (auch) für den Immobilienkauf

Der BGH hat in einem aktuellen Urteil vom 18. Januar 2017 über den Rechtsmangel beim Kaufvertrag entschieden, der neben dem Sachmangel bisweilen in den Hintergrund zu geraten scheint, gerade aber im Rahmen der Vertragsgestaltung und des Haftungsmanagements nicht aus dem Blick gelassen werden sollte.

Nach § 435 Satz 1 BGB ist die Kaufsache frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Der Verkäufer muss daher, um seine Leistungspflicht vollständig zu erfüllen, nicht nur das materielle (Eigentums-)Recht als solches verschaffen, sondern auch dafür sorgen, dass der Käufer die Kaufsache unangefochten und frei von Rechten Dritter erwirbt und nutzen kann. Ein Rechtsmangel liegt deshalb vor, wenn Rechte eines Dritten eine individuelle Belastung des Käufers ergeben, also geeignet sind, ihn in der ungestörten Ausübung der ihm nach § 903 Satz 1 BGB als Eigentümer gebührenden Rechtsposition zu beeinträchtigen.

§ 903 BGB Satz 1 BGB: Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.

Nicht nur dingliche Rechte sondern auch obligatorische Rechte Dritter können einen Rechtsmangel begründen, wenn ihre Ausübung eine tatsächliche Beeinträchtigung der Nutzung für den Käufer bedeuten, indem sie dem Rechtsinhaber ein Recht zum Besitz der Sache verschaffen. Dies kann etwa bei bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse der Fall sein, die der Immobilienkäufer nicht übernehmen wollte.

Außerdem können auf öffentlichem Recht beruhende Eingriffsbefugnisse, Beschränkungen und Bindungen, die die Nutzung der Kaufsache beeinträchtigen, einen Rechtsmangel begründen. Hier stellt sich im Besonderen die Frage der Abgrenzung vom Sachmangel. Hierzu stellt der BGH fest:

Ein Rechtsmangel liegt dann vor, wenn das Eingreifen öffentlich-rechtlicher Normen nicht Folge der (auch) einen Sachmangel begründenden nicht vertragsgemäßen Beschaffenheit der Kaufsache ist.
Andernfalls liege es nahe, (nur) einen Sachmangel anzunehmen.
Schematische Lösungen sollen sich hierbei verbieten.

Entsprechend ist die Grenze zwischen Sach- und Rechtsmangel in Fällen zu entscheiden, in denen öffentlich-rechtliche Befugnisse oder Beschränkungen auf die Nutzung eines verkauften Grundstücks einwirken:

So liegt in öffentlich-rechtlichen Beschränkungen der Bebaubarkeit eines verkauften Grundstücks, die an dessen Beschaffenheit (insbesondere die Lage) anknüpfen, ein Sachmangel.
Hingegen stellt etwa die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung, die von deren Beschaffenheit unabhängig ist, ebenso einen Rechtsmangel dar wie eine Veränderungssperre oder die öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers, einen Teil des verkauften Grundstücks als Straßenbauland an die Gemeinde zu veräußern.