Neues GModG, neue Rechtsprechung: Das Wirtschaftlichkeitsgebot im Mietrecht, die Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (Heizungsanlage) und die Umstellung auf Wärmelieferung

Der Bundestag hat am 10.07.2026 das GModG beschloßen und auch der Bundesrat ließ das Gesetz passieren. Es wird nicht nur verfassungsrechtliche Verfahren nach sich ziehen. Es wird auch für Vermietende, die es als fossilokratische Freiheit verstehen und anwenden wollen, erhebliche Risiken begründen.

Da das GModG nach seiner eignenen Begründung etwas macht, was vor kurzem noch undenkbar erschien – unwirtschaftliche Heizungslösungen sollen ermöglicht werden – sind das vor allem wirtschaftliche Risiken. Beinahe alle mit dem Gesetz befassten Organe warnen vor der Gefahr langfristig wirkender Fehlentscheidungen auf Grundlage des GModG zum Nachteil der Eigentümer, der Vermietenden und der Mietenden – und natürlich der Klimaziele und der Energiesouveränität.

Diese Risiken werden nicht zuletzt auf Grundlage des Wirtschaftlichkeitsgebots zum Rechtsrisiko. Denn fossilokratische Vermietende haben sich an diesem messen zu lassen. Generell aber greift das GModG in das ein, was bislang als angemessener Interessenausgleich verstanden wurde. Daher lohnt auch ein Blick auf die aktuelle Rechtsprechung zur Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (einer Heizungsanlage).

… neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klimaschutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermieter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigentums bestehen. … Denn für den Vermieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. … Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen.

BGH, Urteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23

Hier also ein Blick auf aktuelle Rechtsprechung, die auf Grundlage des GModG relevant wird, bevor in gesonderten Beiträgen auf das GModG selbst eingegangen wird.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot

Bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, muss der Vermieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen (sogenannter Wirtschaftlichkeitsgrundsatz). Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB führen, der auf Rückzahlung der unnötigen Kosten beziehungsweise auf Freihaltung von diesen gerichtet ist. Hat der Vermieter eine solche objektiv unwirtschaftliche – zu vermeidbaren Kosten führende – Disposition getroffen, kann er sich aber gegebenenfalls entlasten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB).

… aus dem allgemeinen Wirtschaftlichkeitsgebot, das für die Wohnraummiete in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB niedergelegt ist und gemäß § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete gilt. Dieses bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist somit der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Dabei steht dem Vermieter allerdings ein Entscheidungsspielraum zu. Insbesondere ist er nicht gehalten, stets die für den Mieter günstigste Lösung zu wählen.

BGH, Urteil vom 15. Januar 2025 – XII ZR 29/24

In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH die Anforderungen an die Geltendmachung des Wirtschaftlichkeitsgebots weiter konkretisiert (BGH, Urteil vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 6/24):

Einwendungsausschluss

Die Regelungen über den Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB finden grundsätzlich auch in dem Fall Anwendung, dass der Mieter geltend macht, der Vermieter habe den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entgegen § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB nicht beachtet.

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

§ 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB

Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion gebietet es, auch den Einwand des Mieters, die Betriebskostenabrechnung enthalte Kosten, die bei Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes durch den Vermieter (teilweise) nicht entstanden wären, als Einwendung im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB anzusehen. Denn wenn der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gegenüber einer Nachforderung des Vermieters im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend machen könnte, wäre die Befriedungsfunktion nicht umfassend gewährleistet.

BGH, Urteil vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 6/24

HINWEIS:
Spätestens im Prozess müssen Vermietende zur Vermeidung von Prozessrisiken sich ausdrücklich auf den Einwendungsausschluss infolge des Ablauf dieser Frist berufen.

Darlegungs- und Beweislast der Mietenden

Aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt.

Nach dem BGH sind die Anforderungen an die Mietenden aber „moderat“.

• Die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der Umstände, die für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sprechen, dürfen nicht überspannt werden. Insbesondere dürfen die Anforderungen an die Darlegung nicht so weit gehen, dass sie das Gericht von der Richtigkeit der behaupteten Tatsache bereits überzeugen müssen.
• Auf der anderen Seite genügt es für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien.

Keine sekundäre Darlegungslast der Vermietenden

Grundsätzlich trifft den Vermieter insoweit auch nicht eine sekundäre Darlegungslast, die ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten würde.

HINWEIS:
Die Grundsätze der sekundären Darlegungslast finden nur Anwendung, wenn der an sich Darlegungsbelastete außerhalb des für seinen Anspruch erheblichen Geschehensablaufs steht, der Gegner aber alle erheblichen Tatsachen kennt und ihm nähere Angaben zumutbar sind.

Etwas anderes gilt hier entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht mit Blick darauf, dass der TGM-Vertrag ein umfangreiches Gesamtpaket an Dienstleistungen umfasst. Denn auch in einem solchen Fall ist es dem Mieter – anhand der ihm zustehenden Belegeinsicht – grundsätzlich möglich und zumutbar, sich einen Überblick über die Angemessenheit der dem Vermieter auf der Grundlage eines solchen Vertrags in Rechnung gestellten und auf den Mieter umgelegten Kosten zu verschaffen.

BGH, Urteil vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 6/24

HINWEIS:
Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots kommt insbesondere in Betracht, wenn der Vermieter bei der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, nicht auf angemessene oder günstige Angebote zurückgreift. Ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz kann aber nicht allein aufgrund der Feststellung bejaht werden, dass der Vermieter vor dem Abschluss des jeweiligen Vertrags keine Vergleichsangebote von anderen Dienstleistern eingeholt hat. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter sich vor der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegt, keinen ausreichenden Marktüberblick verschafft. Vielmehr ist zunächst entscheidend, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. Erst wenn eine Beauftragung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen feststeht, kann es im Rahmen der Prüfung, ob der Vermieter sich gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten kann, auf die Frage ankommen, ob er die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, einen preisgünstigen Anbieter zu finden. Hierbei ist dann von Bedeutung, ob, in welchem Umfang und mit welchem Ergebnis der Vermieter vor Abschluss des fraglichen Dienstleistungsvertrags Vergleichsangebote eingeholt hat.

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