Enteignung in Berlin u.a.: Neues Gutachten wirft Fragen auf, Bauministerkonferenz bezieht Stellung und Bundesregierung gibt Contra

Ein aktuelles Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln e. V. vom 23.06.2026 (Dr. Philipp Deschermeier, Prof. Dr. Michael Voigtländer) im Auftrag der Berliner Sparkasse, der Berliner Volksbank, der Deutschen Kreditbank (DKB) und der Investitionsbank Berlin (IBB) befasst sich titelgebend mit den Auswirkungen der Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen in Berlin. Das Ergebnis ist eindeutig:

Von der Umsetzung der Vergesellschaftung muss also dringend abgeraten werden, zumal zur Erreichung der Ziele – die in einer Abflachung der Mietenentwicklung und einer Verbesserung der sozialen Absicherung bedürftiger Mieter besteht – bessere Instrumente zur Verfügung stehen.
Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V., Gutachten vom 23.06.2026 (Dr. Philipp Deschermeier, Prof. Dr. Michael Voigtländer): Auswirkungen der Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen in Berlin, S. 24

Dem kann man ohne Weiteres folgen. Auch der Klimaschutz im Gebäudebestand findet in überzeugender Weise Berücksichtigung:

Die Sanierung des Wohnungsbestands hat eine entscheidende Bedeutung für die Erreichung der Klimaschutzziele. So strebt Berlin an, bis spätestens 2045 klimaneutral zu werden. Zentrales Instrument hierfür ist das Berliner Energie- und Klimaschutzprogramm („BEK 2030“). Im Fokus für den Gebäudesektor stehen die energetische Sanierung des Bestands und die Nutzung erneuerbarer Energien. Das BEK 2030 zielt dabei insbesondere auf eine signifikante Erhöhung der Sanierungsrate ab. Wenn die Sanierungen aber durch die Mieteinnahmen nicht refinanziert werden können, müssen entweder die Klimaziele an einer entscheidenden Stelle aufgegeben werden, oder aber die Investitionen der geplanten AöR müssen aus dem regulären Haushalt des Landes Berlin finanziert werden. Dies gilt auch mit Blick auf anfallende Integrationskosten und höhere Bewirtschaftungskosten.
Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V., Gutachten vom 23.06.2026 (Dr. Philipp Deschermeier, Prof. Dr. Michael Voigtländer): Auswirkungen der Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen in Berlin, S. 16

Vor dem Hintergrund der erforderlichen Investitionen in den Klimaschutz und wegen der gestiegenen Material- und Baukosten erscheint es dem Gutachten fraglich, ob eine bestandserhaltende Bewirtschaftung tatsächlich durchführbar ist. Entweder entstünden erhebliche finanzielle Risiken für den Berliner Haushalt oder es erfolge eine Abkehr von den Klimaschutzzielen. Nichts davon sei erstrebenswert. Statt dessen müsste das passieren, was auch private Akteure machen müssen: Die Mietentwicklung muss an die Kostenentwicklung angepasst werden.

Das Gutachten liefert damit ein bemerkenswertes Dilemma für den ein oder anderen Marktteilnehmer: Wer gegen Klimaschutz im Gebäudebestand ist, nimmt den Enteignungsgegnern ein zentrales Argument.

Das Gutachten überrascht aber auch im negativen Sinne. Es verweist darauf, dass die Eigentümer der Wohnkonzerne auch internationale Investoren sind. Es landet bei US-Investoren und damit beim aktuellen US-Präsidenten.

Allerdings braucht es nur wenig Fantasie, um sich auszumalen, wie entschieden etwa die Reaktion der US-Regierung ausfallen würde, wenn US-Lehrer und Feuerwehrleute Teile ihrer Altersvorsorge verlieren – auch wenn der Effekt für den Einzelnen begrenzt wäre. … Von Seiten der aktuellen US-Regierung wären zum Beispiel neue Zölle zu erwarten, in der ohnehin angespannten geopolitischen Lage könnte es aber auch weitergehende Konflikte geben.
Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V., Gutachten vom 23.06.2026 (Dr. Philipp Deschermeier, Prof. Dr. Michael Voigtländer): Auswirkungen der Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen in Berlin, S. 20 f.

Die Sorge, DT zu verärgern, soll ein Argument gegen Enteignungen sein? Das wirft Fragen auf:

Geht das nicht nach hinten los? Fragen Sie die Menschen, ob sie für Gesetze sind, die DT verärgern können. Ich denke, viele wären dafür – oder jedenfalls nicht dagegen. Und das aus guten Gründen.

Nimmt man die Gutachter ernst, sollten wir in Europa nichts machen, was DT verärgern könnte. Ernsthaft? Wie sähe es hier aus, wenn man dem folgen würde? Hat das jemand beim IW zuende gedacht?

Ich persönlich halte es mit James Comey, früherer FBI-Direktor und Opfer des MAGA-Rachefeldzuges:

We will not live on our knees, and you shouldn’t either.

Und mit dem kalifornische Gouverneur Gavin Newsom, der in Davos unterwürfigen Europäern so treffend zurief:

Get off your knees and grow a spine.

Sind sich die betroffenen Wohnungskonzerne bewusst, dass ihnen hier DT als Schutzpatron zugeschrieben wird? Können die das gut finden? Ich habe Zweifel.

Sind die Enteignungsgegner wirklich auf ein solches Argument angewiesen? Wir schwach müssen die weiteren Argumente sein, wenn man solch ein Argument bemühen muss? Ein solcher Eindruck wird hier ohne Not erweckt, schwer verständlich.

Faktisch fehlerhaft ist das Argument aber aus einem weiteren Grund. DT soll ein Fürsprecher von Wohnkonzernen und privaten Investoren im Wohnungsmarkt sein? Weit gefehlt. Es ist der US-Präsident, der in den USA die Wall Street und große private Investoren aus dem Wohnungsmarkt ausschließt. Von ihm kommt die Aussage: “Homes are built for people, not for corporations.” Wieso sollte jemand, der soetwas sagt, einen „internationalen Konflikt“ daraus machen, dass in Berlin große private Investoren aus dem Wohnungsmarkt gedrängt werden? Das passt nicht.

Überzeugend hat sich dagegen die Bauministerkonferenz auf ihrer Sonderkonferenz am 11. Juni 2026 in Berlin zum Thema geäußert („Investitionssicherheit auf dem Wohnungsmarkt erhalten, Vergesellschaftungen Grenzen setzen“):

Einstimmig fordert die Bauministerkonferenz die Bundesregierung auf, den Wohnungsbau durch Investitionsanreize und bessere Rahmenbedingungen im Steuerrecht weiter anzukurbeln.
Immerhin noch 15 Landesbauminister beschließen: Die Bauministerkonferenz sieht in einer Steigerung der Bauaktivität das geeignete Mittel zur Schaffung von ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum, zumal eine Ausweitung des Wohnungsangebots den Anstieg der Mieten bremst. Sie hält es für zwingend erforderlich, durch eine Verbesserung der Rahmenbedingungen weitere Akteure für den Mietwohnungsbau zu gewinnen und zu verhindern, dass sich private Vermieter aus dem Wohnungsmarkt zurückziehen.
14 Landesbauminister teilen die Erwartung der Bauministerkonferenz, dass eine weitere Konkretisierung der Pläne zur Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen großer Immobilienkonzerne in Berlin sich bundesweit nachteilig auf die Bereitschaft zu Investitionen in den Mietwohnungsbau auswirken wird und dass bei einer Umsetzung des Vorhabens negative Auswirkungen für den Wirtschaftsstandort Deutschland, den Bankensektor, den Finanzmarkt und die öffentliche Finanzwirtschaft zu erwarten sind.
Nur noch 11 Landesbauminister schließen sich der Bitte der Bauministerkonferenz an die Bundesregierung an, gesetzliche Maßnahmen zu prüfen und zu ergreifen, um den Wert von Investitionen auf dem Wohnungsmarkt nachhaltig zu schützen.

Entschlossen hat sich schließlich soeben der Koalitionsausschuss der Bundesregierung gezeigt. Unter der Überschrift „Ein Programm für Aufschwungund Beschäftigung“ gibt es auch etwas zum Wohnungsbau:

„Es wird eine Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen (WBG) errichtet. Ziel ist es, vermehrt Wohnungen im bezahlbaren Preissegment zu bauen, wo der Wohnungsmarkt auf Dauer nicht ausreichend bezahlbaren Wohnraum bereitstellt. Die WBG soll den sozialen Wohnungsbau sowie den industriellen Hochlauf seriellen Bauens unterstützen und insbesondere in Regionen mit nachgewiesenem Wohnungsmangel tätig werden.
Wir werden zudem zum 01.01.2027 additive nationale Kapitalpuffer für Immobilienkredite abschaffen und so in erheblichem Umfang zusätzliche Mittel für die Finanzierung von Wohnungsbau durch deutsche Banken freisetzen.
Um den privaten Wohnungsbau nicht zu gefährden, wird durch Bundesgesetz geregelt, dass die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene nicht mehr möglich ist.„