Der Umwandlung von Gewerberaum in Wohnraum wird ein nicht unerhebliches Potential für die Wohnraumschaffung zugeschrieben.
Siehe schon:
Das Amtsgericht Charlottenburg und die 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin II hatten dies rechtlich als Anreizgedanke aufgegriffen. Sie hatten zu entscheiden über eine Wohnung, die zuvor Teil einer Gewerbeeinheit war und vor Vermietung als Wohnung abgetrent und umgebaut wurde. Beide Gerichte meinten, durch die Abtrennung und die Umbaumaßnahmen sei die Wohnung als Wohnraum überhaupt erst geschaffen worden. Sie falle daher unter die Neubauausnahme des § 556f Satz 1 BGB zur Mietpreisbremse.
§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
§ 556f Satz 1 BGB
Es sei von einer erstmaligen Nutzung und Vermietung der Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 auszugehen, weil nach dem Sinn und Zweck der Mietpreisbremse die Schaffung neuen Wohnraums nicht durch Gegenanreize vermieden werden solle. Die Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnraum, der das Wohnungsangebot für dauerhaftes Wohnen in regulären Wohnraummietverhältnissen erweitere, habe daher von der Geltung der §§ 556d ff. BGB ausgenommen werden sollen. Der mit der Umwandlung verbundene Bauaufwand sei nicht relevant, da es nicht um die Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 2 BGB („umfassende Modernisierung“) ginge.
Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
§ 556f Satz 2 BGB
Was gut klingt, findet leider keine Bestätigung beim BGH. Er widerspricht. Die Neubau-Ausnahmenorm sei nicht bereits dann einschlägig, wenn die nunmehr als Wohnung genutzten Räume vor dem 1. Oktober 2014 nur gewerblich genutzt worden sind.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands des § 556f Satz 1 BGB allerdings nicht schon allein deshalb vor, weil die streitgegenständliche Wohnung nach dem genannten Stichtag zum ersten Mal im Rahmen eines „regulären“ Wohnraummietverhältnisses vermietet worden ist, nachdem die Räumlichkeiten zuvor gewerblich genutzt wurden.
BGH, Urteil vom 19. August 2026 – VIII ZR 104/25
Die Anwendung der Neubauausnahme auf Räumlichkeiten, die bis zum Stichtag zu Gewerbezwecken vermietet oder vom Vermieter selbst genutzt worden sind, setzt nach dem BGH voraus, dass
- die Räumlichkeiten in ihrer damaligen Gestalt nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung objektiv nicht als Wohnung hätten genutzt werden können und
- die Möglichkeit der Nutzung als Wohnung erst durch nachfolgende, unter Einsatz von wesentlichem Bauaufwand erfolgende Baumaßnahmen geschaffen wurde.
Hinzu kommt, dass für die Abgrenzung von neuem zu bereits existentem Wohnraum im Einzelfall nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgeber was das Berufungsgericht ausgeblendet hat – auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376; im Folgenden: WoFG) zurückgegriffen werden soll. Danach wird Wohnraum geschaffen durch Neubauten im engeren Sinne (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 WoFG), durch Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch welche die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG), sowie durch die Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand (§ 16 Abs. 1 Nr. 3 WoFG).
BGH, Urteil vom 19. August 2026 – VIII ZR 104/25
Zu 1.):
Die Frage, ob die Räumlichkeiten bereits vor den Baumaßnahmen nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung objektiv als Wohnung hätten genutzt werden können, beantwortet sich nach dem BGH – ungeachtet der baurechtlichen Beurteilung – gemäß der Verkehrsanschauung danach, ob sie als selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglicht hätten.
Es setzt jedenfalls voraus, dass die Räumlichkeiten neben einem Wohn-/Schlafraum über eine Toilette und ein eingerichtetes Bad sowie über eine Küche oder Kochgelegenheit verfügen, wobei nicht erforderlich ist, dass diese eingerichtet sind; es müssen lediglich die hierfür erforderlichen Versorgungsanschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom vorhanden sein.
Allerdings sind Räumlichkeiten, welche die vorstehend genannten baulichen Gegebenheiten aufweisen, nicht in allen Fällen allein deshalb für die Nutzung als Wohnraum geeignet.
Entscheidend ist insoweit eine tatrichterliche Gesamtbetrachtung der vor den Baumaßnahmen vorhandenen Räumlichkeiten in ihrer konkreten Gestalt unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung.
BGH, Urteil vom 19. August 2026 – VIII ZR 104/25
Befinden sich in den Räumlichkeiten zwar Bad und Toilette sowie eine Küche oder eine Kochgelegenheit beziehungsweise die hierfür erforderlichen Anschlüsse und ein als Wohn-/Schlafraum geeigneter Raum, kann die objektive Eignung zur Nutzung als Wohnung im Sinne des § 556f Satz 1 BGB dennoch im Einzelfall zu verneinen sein, wenn diese in ihrer räumlichen Lage im Gesamtobjekt so verteilt sind, dass eine Nutzung der Gesamträumlichkeiten als räumlich abgegrenzte Wohnung ohne bauliche Maßnahmen (z.B. das Einziehen von Trennwänden und die Schaffung eines eigenen Zugangs) bei lebensnaher Betrachtung ausscheidet.
Zu 2.):
Der erforderliche erhebliche Bauaufwand liegt vor, wenn die Höhe der aufgewendeten Kosten etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht.
- Da die Neubaukosten in der Bundesrepublik Deutschland von Region zu Region stark differieren können, ist auf aussagekräftige aktuelle Zahlen – etwa statistische Erhebungen des Bauhandwerks – der jeweiligen Region, in der die in Rede stehende Wohnung gelegen ist, oder einer von der Bevölkerungsstruktur und der Wirtschaftskraft hierzu vergleichbaren Region abzustellen.
- Eine Schätzung der Neubaukosten durch den Tatrichter nach § 287 Abs. 2 ZPO auf der Grundlage dieser oder anderer objektivierbarer Zahlen ist in diesem Rahmen möglich und zulässig.
Dieses Ergebnis steht im Einklang mit dem Sinn und Zweck des § 556f Satz 1 BGB, der ausweislich der Materialien darin besteht, den Wohnungsneubau durch die sogenannte Mietpreisbremse nicht zu behindern und der Bauwirtschaft beziehungsweise Bauherren von Mietwohnungen „vollumfängliche Investitionssicherheit“ zu geben. Privilegiert werden soll demnach – anders als das Berufungsgericht zu meinen scheint – nicht jedwede Vergrößerung des Wohnungsmietmarkts durch Zurverfügungstellung von Räumlichkeiten, die erstmalig zu Wohnzwecken vermietet werden, sondern die Schaffung von Wohnraum durch kostenintensive Baumaßnahmen, deren Hauptanwendungsfall der Neubau ist.
BGH, Urteil vom 19. August 2026 – VIII ZR 104/25
Siehe auch zur Bundesförderung „Gewerbe zu Wohnen“, die ebenfalls neben einer reinen Umnutzung auch eine bauliche Verbesserung abstellt:
„Mit der Bundesförderung für den Umbau von Gewerbeimmobilien und anderen Nichtwohngebäuden zu Wohnraum („Gewerbe zu Wohnen“) möchte die Bundesregierung einen Beitrag leisten, nicht benötigte Nichtwohnimmobilien zu Wohnraum umzubauen, mit dem Ziel diese weiter zu erhalten und energetisch zu ertüchtigen. Dadurch können Ressourcen geschützt und Abfälle in Form von Bauschutt vermieden werden. Es besteht ein großer Bedarf an neuem Wohnraum und an der energetischen Ertüchtigung im Bestand. Die bauliche Substanz von Nichtwohngebäuden in Deutschland stellt hierfür ein großes Potential dar, welches durch Umbau, Umwidmung und energetische Ertüchtigung für die umweltschonende Schaffung von klimafreundlichem Wohnraum genutzt werden kann. Der dringend benötigte Wohnraum soll auf diesem Wege klimaschonend geschaffen, Leerstand beseitigt und Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus gemindert werden.“
Richtlinie für die Bundesförderung für den Umbau von Gewerbeimmobilien und anderen Nichtwohngebäuden zu Wohnraum „Gewerbe zu Wohnen“ vom 16. März 2026
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