BGH-Entscheidungen zur Wohnraumschaffung: Vermieter siegen

Wäre die Wohnraumschaffung ein Basketball-Match, dann hätte es zuletzt in der höchsten Liga der Bestandsgebäude ein spannendes Spiel auf dem Basketball-Court des VIII. BGH-Zivilsenats (Wohnraummietrecht) gegeben. Am Ende setzten sich die vermieterfreundlichen Entscheidungen durch.

🏀 3:0 – Die Vermieterseite ging gleich mit einem sensationellen Three-Pointer in Führung -Wiederherstellung
Unter die Neubauausnahme der Mietpreisbremse fallen nicht nur neu errichtete Wohnungen. Auch vorhandener Wohnraum kann privilegierter Neubau sein, wenn er aufgrund von Schäden nicht (mehr) zu Wohnzwecken nutzbar ist und unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wird. Die Mieterseite (das Berufungsgericht) beschwerte sich zwar noch, das könne allenfalls bei äußeren Einwirkungen (Brand/Flut) gelten. Der BGH aber entschied, dass auch willentliche Einwirkungen (Abbrucharbeiten) den Treffer nicht hindern – ein ausnahmsweise denkbares Foul nach Treu und Glauben lag nicht vor. „Swoosh“ – machte der Ball.

🏀 3:2 – Aber die Mieterseite blieb dran – Umnutzung
Zunächst war nicht ganz klar, ob das wirklich ein Treffer der Mieterseite war. Der erste Eindruck war eine vermieterfreundliche Entscheidung: Auch die Umwandlung von Gewerberaum in Wohnraum kann unter die Neubauausnahme der Mietpreisbremse fallen. Es war dann aber doch ein Treffer – wenngleich nur ein Two-Pointer – für die Mieterseite: Denn der BGH entschied, dass nicht jedwede Vergrößerung des Wohnungsmietmarkts durch Zurverfügungstellung von Räumlichkeiten, die erstmalig zu Wohnzwecken vermietet werden, privilegiert ist, sondern nur die Schaffung von Wohnraum durch kostenintensive Baumaßnahmen. Das Berufungsgericht (Berlin) hatte noch entschieden, dass es auf den mit der Umwandlung verbundene Bauaufwand nicht ankomme.

🏀 5:2 – Entscheidung durch Dunk – Modernisierung
Ein Slam-Dunk der Vermieterseite entschied das Spiel dann endgültig. Der Vermieter kann sich in nachfolgenden Mietverträgen über das Vormietenprivileg auch dann auf Modernisierungsausnahmen (einfach oder umfassend) für vorherige Mietverträge berufen, wenn er das den Vormietern gegenüber wegen nicht erteilter Auskunft nicht machen konnte. Bam, was für ein Treffer!