Der Deutsche Bundestag hat am 05.03.2015 die sog. Mietpreisbremse beschlossen, d.h. die Grundlage für eine gesetzliche Beschränkung von Mietpreiserhöhungen. Die Attraktivität urbaner Lebensbereiche hat zu einer hohen Nachfrage an Wohnraum geführt, was aufgrund des begrenzten Angebots zu steigenden Mieten in städtischen Ballungsgebieten geführt hat. Der Gesetzgeber möchte dem nun über das Wohnraummietrecht entgegenwirken und sieht sich dabei vom Nachhaltigkeitsansatz getragen: Durch die Mietpreisbremse werde das soziale Gleichgewicht und der soziale Zusammenhalt in den entsprechenden Wohnquartieren gewahrt und der gesellschaftliche Strukturwandel werde wirtschaftlich erfolgreich sowie ökologisch und sozial verträglich gestaltet (Managementregeln 9 und 5 der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung).

Was gilt bereits heute?

Schon heute gelten gesetzliche Regelungen zur Begrenzung von Mieterhöhungen:

  • Zum einen verbietet das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG), unter Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnraum eine Miete zu verlangen, welche die übliche Miete für vergleichbare Wohnräume um mehr als 20 % übersteigt.
  • Zum anderen gibt es bei Wohnraummietverhältnissen bereits eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach dem BGB kann der Vermieter vom Mieter unter Einhaltung einer Sperrfrist und einer Wartefrist die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dabei darf sich die Miete aber innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. Die Bundesländer sind ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen daher eine niedrigere Kappungsgrenze gilt: 15 % anstelle von 20 % (so z.B. in Berlin, Hamburg, München und in weiteren Regionen und Städten). Diese Kappungsgrenze gilt nur im Rahmen bestehender Mietverträge, nicht bei Neuabschlüssen von Mietverträgen. Auf diese „Lücke“ zielt nun die neue „Mietpreisbremse“.

Was ist neu?

Nach dem Regelungsgehalt der neuen „Mietpreisbremse“ dürfen auf angespannten Wohnungsmärkten die Eingangsmieten beim Abschluss neuer Mietverträge die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % übersteigen. Die Mietpreisbegrenzung gilt zudem für jede einzelne Staffel einer Staffelmietvereinbarung. Bei einer Indexmiete dagegen gilt sie nur für die Ausgangsmiete, sodass insoweit Erhöhungen möglich bleiben.

Wird gegen die „Mietpreisbremse“ verstoßen, so bleibt der Mietvertrag wirksam, der Mieter schuldet aber „nur“ 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mieter kann, auch wenn er Kenntnis von der Gesetzeswidrigkeit der Miethöhe hatte, zu viel gezahlte Mieten zurückverlangen, er hat aber eine Rügeobliegenheit. Zudem steht ihm ein Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter zur Ermittlung der zulässigen Miethöhe zu (etwa bzgl. Baualtersklasse, Ausstattungsmerkmalen, Modernisierungsmaßnahmen und Vormiete).


Der Anwendungsbereich

Der Anwendungsbereich der Mietpreisbremse ist zunächst über die Beschränkung auf Wohnraummietverhältnisse und auf die Miete (nicht erfasst: gesonderte Betriebskosten) definiert. Darüber hinaus wird er über weitere Aspekte definiert:

  • Örtlicher Anwendungsbereich: Die Bestimmung der jeweiligen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten erfolgt durch die Bundesländer per Rechtsverordnung.
  • Zeitlicher Anwendungsbereich: Die Bundesländer können nur bis Ende 2020 entsprechende Verordnungen erlassen. Sind Verordnungen erlassen, so sind diese auf maximal 5 Jahre befristet.
  • Bereichsausnahmen: Für bestimmte „Sondermietverhältnisse“ gilt die Mietpreisbremse“ nicht, etwa für Studentenwohnheime, Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch u.a.
  • Bestandsschutz: Vermieter, die im vorherigen Mietverhältnis bereits Mieten von über 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam vereinbart haben, dürfen diese auch im neuen Mietvertrag ohne Reduzierung, aber auch ohne Erhöhung, verlangen. Zur Vermeidung von Umgehungen sind aber Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses irrelevant und auch weitere Scheingeschäfts- und Umgehungseinwände bleiben möglich.
  • Ausnahmen: Da die vorrangige Antwort auf die hohe Nachfrage an Wohnraum in der Erhöhung des Angebots bestehen soll, sind Neubauten von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen, wenn sie nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Außerdem gilt die Mietpreisbegrenzung nicht bei der sich an eine umfassende Modernisierung unmittelbar anschließenden Vermietung (siehe nachstehend).

Was gilt bei Modernisierungen?

Wie steht nun die sozial begründete „Mietpreisbremse“ zu der ökologisch und ökonomisch gewollten Sanierung von Bestandsimmobilien, insbesondere im Hinblick auf die verbesserte Energieeffizienz (vgl. Managementregel 6 der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung)? Modernisierte Wohnungen sind in mehrfacher Hinsicht privilegiert:

  • Umfassende Modernisierung vor Vertragsschluss: Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung der Mietsache ist von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Dabei reicht die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustandes (Instandsetzung) nicht aus. Erforderlich ist ein wesentlicher Bauaufwand (Investitionen etwa in Höhe eines Drittels des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands) und eine qualitative Verbesserung der Mietsache (etwa im Bereich Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetische Eigenschaften).
  • Sonstige Modernisierungen vor Vertragsschluss: Wurden innerhalb von drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die nach dem Gesetz zu einer Mieterhöhung berechtigen, so darf im neuen Mietvertrag die Mietpreisgrenze um den Betrag überschritten werden, der infolge einer Modernisierung als Mieterhöhung verlangt werden kann. Das gilt unabhängig davon, ob diese modernisierungsbedingte Mieterhöhung mit dem Vormieter bereits vereinbart wurde, ob dem Vormieter bereits ein wirksames Erhöhungsverlangen zugegangen ist oder ob die Modernisierungsmaßnahme zwischen Beendigung des vorherigen und Abschluss des neuen Mietvertrages durchgeführt worden ist. Eine mehrfache Berücksichtigung einer Modernisierung ist aber ausgeschlossen.
  • Modernisierungen nach Vertragsschluss: Mieterhöhungen wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen bleiben unabhängig von der Mietpreisbegrenzung nach den gesetzlichen Vorschriften möglich.

 


Mit der „Mietpreisbremse“ hat der Bundestag eine Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes dahingehend beschlossen, dass der Wohnungssuchende, der sich auf ein Inserat hin beim Makler meldet, nicht zur Zahlung der Maklergebühr verpflichtet werden darf. In diesem Fall ist der Makler regelmäßig vom Vermieter beauftragt und entsprechend von diesem zu bezahlen (sog. Bestellerprinzip). Der Wohnungssuchende soll dann zur Zahlung der Maklergebühr verpflichtet sein, wenn ein Maklervertrag zwischen ihm und dem Makler zustande gekommen ist und der Makler nur zu dessen Erfüllung ein Auftrag zum Angebot einer Wohnung vom Vermieter einholt.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.