Neues zum Architektenrecht: Mangelhaftung, Nacherfüllung und Selbsteintrittsklausel & Mitverschulden und Sanierungskonzept

Der BGH, Urteil vom 16. Februar 2017 – VII ZR 242/13, hat sich grundlegend zur Mangelhaftung des Architekten bei Planungs- und Überwachungsfehlern geäußert und die Unwirksamkeit einer besonderen Gewährleistungsklausel in Architekten-AGB festgestellt.


Zur Mangelhaftung des Architekten bei Planungs- und/oder Überwachungsfehlern

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schuldet der Architekt als Schadensersatz wegen der von ihm zu vertretenden Planungs- oder Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, nicht die Beseitigung dieser Mängel, sondern grundsätzlich Schadensersatz in Geld. Denn die Mängel des Bauwerks können nicht durch Nacherfüllung der Architektenleistung beseitigt werden.

Der Architekt schuldet mit seinen Leistungen nicht – wie der Bauunternehmer mit seinen Bauarbeiten – die Entstehung des Bauwerks selbst, sondern das „Entstehenlassen“ mit seinen Planungen und Überwachungen. Realisiert sich ein Planungs- und/oder Überwachungsfehler im Bauwerk, so muss der Architekt diesen Baumangel nicht durch eigene Bauarbeiten beseitigen, sondern durch finanzielle Kompensation den Auftraggeber schadlos halten.

Der Architekt muss daher Schadensersatz in Geld für den Vermögensnachteil leisten, der darin besteht, dass der Auftraggeber für das vereinbarte Architektenhonorar im Ergebnis ein Bauwerk erhält, das hinter dem im Architektenvertrag als Ziel vereinbarten Bauwerk zurückbleibt.

Hat der Architekt die von ihm geschuldeten Planungs- und Überwachungsleistungen mangelhaft erbracht und hat der Auftraggeber deswegen das bei einem Dritten in Auftrag gegebene Bauwerk nicht so erhalten wie als Ziel der vom Architekten geschuldeten Mitwirkung vereinbart, ist das hierdurch geschützte Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Entstehung des Bauwerks verletzt.

Konkret muss der Architekt den Zustand herstellen, der bestehen würde, wenn er nicht mangelhaft geleistet hätte:

  • Hätte der Architekt die von ihm geschuldeten Architektenleistungen mangelfrei erbracht, wäre es dem Auftraggeber möglich gewesen, das Bauwerk wie gewünscht, insbesondere ohne Mängel, durch den Bauunternehmer entstehen zu lassen.
  • Der Architekt hat dem Auftraggeber als Schadensersatz daher die Mittel zur Verfügung zu stellen, die dieser zur Kompensation des verletzten Interesses benötigt.
  • Dem Auftraggeber steht es dabei frei, ob er
    • eine Beseitigung der infolge des Mangels der Architektenleistung am Bauwerk eingetretenen Mängel veranlassen oder
    • Schadensersatz in Höhe des durch die mangelhafte Leistung des Architekten bedingten Minderwerts des Bauwerks verlangen will.

Nacherfüllungsrecht des Architekten durch Vertragsklauseln?

Wenn der Architekt also bei den bereits im Bauwerk verwirklichten Mängeln seiner Planung- oder Überwachungsleistungen nicht zur Nacherfüllung berechtigt ist, kann er sich das Nacherfüllungsrecht dennoch vertraglich aneignen, durch sog. Nacherfüllungs-, Selbsteintritts- bzw. Optionsklauseln?

Der BGH hatte über die folgende von einem Architekten in einem Architektenvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Vertragsbestimmung zu entscheiden:

„Wird der Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Geld in Anspruch genommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird.“

Die Klausel sollte dem Architekten das Recht einräumen, den durch einen von ihm zu vertretenden Planungs- oder Überwachungsfehler eingetretenen Schaden am Bauwerk nicht durch Zahlung eines Geldbetrags zu ersetzen, sondern in Natur zu beseitigen. Die Klausel begründet zugunsten des Architekten also ein Optionsrecht, den auf Geld gerichteten Schadensersatzanspruch des Auftraggebers wegen eines am Bauwerk eingetretenen Schadens in einen auf Naturalrestitution gerichteten Anspruch umzuwandeln. Unberührt bleiben Ersatzansprüche des Auftraggebers wegen sonstiger Einbußen an seinem Vermögen.

Nach dem BGH ist eine solche Klausel wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Sie benachteiligt den Auftraggeber entgegen Treu und Glauben unangemessen.

Indem der Architekt von dem Auftraggeber verlangen kann, an Stelle des in Geld zu leistenden Schadensersatzes eine Beseitigung der Mängel selbst zu veranlassen, werden diese Rechte des Auftraggebers wesentlich beschränkt, ohne dass ihm ein angemessener Ausgleich gewährt wird oder ihm die Möglichkeit verbleibt, die Ausübung des Optionsrechts durch den Architekten abzulehnen.


Keine aufgedrängte Mangelbeseitigung

Durch die Klausel wird zunächst das Recht des Auftraggebers beschränkt, das infolge des vom Architekten zu vertretenden Planungs- oder Überwachungsmangels nicht entsprechend der im Architektenvertrag getroffenen Vereinbarung hergestellte Werk zu behalten und lediglich Schadensersatz in Höhe des durch die mangelhafte Leistung des Architekten bedingten Minderwerts zu verlangen.

Der Architekt kann durch die Ausübung dieses Optionsrechts dem Auftraggeber eine Beseitigung der am Bauwerk bestehenden Mängel selbst dann aufzwingen, wenn dieser eine Beseitigung der Mängel nicht (mehr) anstrebt.

Diese Einschränkung des dem Auftraggeber zustehenden Wahlrechts, ob er den nach dem Architektenvertrag als Ziel vereinbarten vertragsgemäßen Zustand des vom Bauunternehmer hergestellten Bauwerks (noch) herbeiführen oder ob er sich mit dem Schadensersatz in Höhe des infolge des Mangels der Architektenleistung eingetretenen Minderwerts des Bauwerks begnügen will, ist wesentlich und beeinträchtigt den Auftraggeber entgegen Treu und Glauben unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Denn ihm wird für den Fall, dass er von einer Beseitigung der Mängel am Bauwerk absehen will, eine Beseitigung dieser Mängel durch den Architekten, der von dem ihm durch die Vertragsklausel eingeräumten Selbstbeseitigungsrecht Gebrauch macht, aufgedrängt, ohne dass er seine Interessen wahren und die Selbstbeseitigung durch den Architekten ablehnen kann.


Kein Aufdrängen eines unzuverlässigen Architekten

Die Vertragsklausel beeinträchtigt den Auftraggeber darüber hinaus auch deshalb entgegen Treu und Glauben unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, da sie auch dann Anwendung findet, wenn der Auftraggeber infolge der mangelhaften Leistung des Architekten das Vertrauen in dessen Leistungsfähigkeit und fachliche Kompetenz verloren hat und ihm eine Beseitigung der am Bauwerk eingetretenen Schäden durch den Architekten nicht zuzumuten ist.

Die Klausel beschränkt das Recht des Auftraggebers, selbst zu entscheiden, ob er den Architekten, den bauausführenden Unternehmer oder einen Dritten mit der Beseitigung der infolge der mangelhaften Leistung des Architekten entstandenen Mängel des Bauwerks beauftragen will, so wesentlich, dass hierdurch der vertragliche Interessenausgleich insgesamt nicht mehr gewahrt ist.


Keine Beschränkung des Auswahlrechts des Auftraggebers

Die Klausel führt darüber hinaus zu einer wesentlichen Verkürzung des dem Auftraggeber zustehenden Rechts, den mit der Beseitigung der Mängel am Bauwerk zu beauftragenden Unternehmer selbst auszuwählen. Durch das zugunsten des Architekten vereinbarte Selbsteintrittsrecht wird dem Auftraggeber die ihm grundsätzlich zustehende Entscheidungsbefugnis darüber genommen, ob er den bereits beauftragten Bauunternehmer oder einen anderen Unternehmer mit der Beseitigung der am Bauwerk bestehenden Mängel beauftragen will.

Der Architekt kann den vertragsgemäßen Zustand des Bauwerks in aller Regel nicht allein, sondern nur unter Hinzuziehung eines Dritten herbeiführen. Macht er von seinem Selbsteintrittsrecht Gebrauch, entscheidet daher er und nicht der Auftraggeber darüber, welcher Unternehmer mit der Beseitigung der Mängel am Bauwerk beauftragt wird.

Diese Einschränkung des Wahlrechts beeinträchtigt den Auftraggeber entgegen Treu und Glauben unangemessen. Insbesondere sieht die Klausel zugunsten des Auftraggebers in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich etwa in Form eines Genehmigungsvorbehalts vor, sondern überträgt die Entscheidungsbefugnis, welcher Unternehmer beauftragt werden soll, ohne jede Einschränkung dem Architekten, sobald er von dem Selbsteintrittsrecht Gebrauch macht.


Mitverschulden des Auftraggebers?

Trotzdem kann den Auftraggeber u.U. die Obliegenheit treffen, dem Architekten Gelegenheit zur Nacherfüllung zu geben. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Auftraggeber, der dem Architekten nicht Gelegenheit gibt, den infolge eines Mangels seiner Planungs- oder Überwachungsleistung verursachten Mangel am Bauwerk zu beseitigen, in Ausnahmefällen gegen seine Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB verstoßen:

  • Dafür kann es ausreichend sein, dass die Art der Mängelbeseitigung oder die Tatsache, dass der Architekt die Mängelbeseitigung veranlasst, zu einem geringeren Kostenaufwand führt.
  • Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht ist dagegen abzulehnen, wenn zweifelhaft ist, ob die alternative Mangelbeseitigung zum Erfolg führt. Nur außer Zweifel stehende, Erfolg versprechende Maßnahmen braucht der Auftraggeber hinzunehmen.
  • Der Auftraggeber muss sich unter dem Gesichtspunkt der ihn nach § 254 Abs. 2 BGB treffenden Obliegenheit, den Schaden zu mindern, nicht auf ein noch zu erstellendes Sanierungskonzept einlassen, dessen Inhalt ihm nicht bekannt ist. Der Architekt hat vielmehr, wenn er dem Auftraggeber zum Zwecke der Schadensminderung eine kostengünstigere Art der Mängelbeseitigung anbieten will,
    • die Art der alternativen Mängelbeseitigung und
    • die damit verbundenen Kosten nachvollziehbar darzulegen.

© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.