Zum Gebot angemessener Vertragsgestaltung bei städtebaulichen Verträgen mit Gemeinden und Behörden

Nach § 11 Abs. 2 BauGB müssen bei städtebaulichen Verträgen die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Diese Wirksamkeitsschranke tritt neben etwaige Schranken aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.


Das Gebot

Das Gebot angemessener Vertragsgestaltung verlangt,

  1. dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und
  2. dass die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt.

Der Anwendungsbereich

Nach einem grundlegenden Urteil des BGH zum Erbbaurechtsvertrag vom 26. Juni 2015 – V ZR 144/14 hat der BGH sich nun erneut mit Urteil vom 27. Januar 2017 (V ZR 130/15, ebenfalls zum Erbbaurechtsvertrag) zur Reichweite des Gebots angemessener Vertragsgestaltung geäußert. Dabei zeigt sich ein sehr weiter Anwendungsbereich – in direkter oder entsprechender Anwendung.

  • Der direkte Anwendungsbereich definiert sich über städtebauliche Verträge. Diese erfordern einen Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitplanung und liegen vor, wenn mit diesen öffentliche Aufgaben auf dem Gebiet des Städtebaus erfüllt werden sollen.
  • So gilt das Gebot für alle Verträge über Erbbaurechte, die von öffentlichen Körperschaften in Verfolgung eines öffentlichen Zwecks zur Ausgabe an Private bestellt werden, wobei es nicht darauf ankommt, ob die Körperschaft den Erbbaurechtsvertrag mit dem Privaten schließt oder ein für sich selbst auf ihrem Grundstück bestelltes (Wohnungs-)Erbbaurecht an den Privaten veräußert.
  • Da das Gebot zur angemessenen Vertragsgestaltung auf dem allgemeinen verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht, ist es auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der öffentlichen Körperschaften im Rechtsverkehr mit Privaten bestimmend.

Zur Reichweite – Vertragsgestaltung und Rechtsausübung

Öffentliche Körperschaften sind nicht nur bei der Vertragsgestaltung, sondern auch bei der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden.

Diese Pflicht beruht allerdings nicht auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), dem auch Private unterworfen sind, sondern auf der Bindung als öffentliche Körperschaft an die Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts. So verpflichtet das Verhältnismäßigkeitsgebot die öffentlichen Körperschaften dazu, ihre Rechte so auszuüben, dass im Einzelfall keine unzumutbaren Härten für ihre Vertragspartner entstehen.

Ein besonderer Ausdruck des Gebots für ein rechtsstaatliches und faires Verfahren findet sich in § 25 Abs. 1 Satz 1 VwVfG, einer Norm, die im Verwaltungsprivatrecht entsprechend anzuwenden ist: Der Bürger soll nicht Rechte deswegen verlieren, weil er aus Unkenntnis einen Antrag nicht stellt, den er stellen müsste, um einen Rechtsnachteil abzuwenden.

§ 25 Abs. 1 S. 1 VwVfG: Die Behörde soll die Abgabe von Erklärungen, die Stellung von Anträgen oder die Berichtigung von Erklärungen oder Anträgen anregen, wenn diese offensichtlich nur versehentlich oder aus Unkenntnis unterblieben oder unrichtig abgegeben oder gestellt worden sind. Sie erteilt, soweit erforderlich, Auskunft über die den Beteiligten im Verwaltungsverfahren zustehenden Rechte und die ihnen obliegenden Pflichten.


Keine Umgehung

Die Gebotsnormen für städtebauliche Verträge können auch dann Anwendung finden, wenn keine öffentliche Körperschaft beteiligt ist. Denn die in § 11 Abs. 2 BauGB normierten Anforderungen an einen städtebaulichen Vertrag gelten auch dann, wenn eine Kommune sich eines von ihr beauftragten Zwischenerwerbers bedient hat.

Sollen mit einem Vertrag öffentliche Aufgaben erfüllt werden, kann sich die Kommune nicht dadurch der Beachtung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften entziehen, dass sie nicht selbst als Vertragspartner auftritt, sondern ein privates Unternehmen dazwischen schaltet.

Einer Umgehung des Schutzmechanismus des § 11 Abs. 2 BauGB wird vom BGH schließlich auch dadurch ein Riegel vorgeschoben, dass bei Pflichten, die in öffentlich-rechtlicher Hinsicht gegenüber der öffentlichen Hand übernommen werden (z.B. Bauverpflichtungen), eine entsprechende Anwendung des § 11 Abs. 2 BauGB in Betracht kommt.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.