Der BGH hat mit seinem aktuellen Beschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16 – die Anforderungen an die Geltendmachung von lärmbedingten Mietmängeln bestätigt:

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen.

Der Mieter erfüllt seine Darlegungslast schon durch eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“). Zu den ihm häufig nicht bekannten Ursachen dieser Symptome muss er nicht vortragen.

Dies gilt insbesondere auch bei Lärmmängeln: Zur Ursache des beanstandeten Lärms muss der Mieter nichts weiter vortragen, zumal es ihm als Laien in der Regel weder möglich ist, die Lärmquelle einer bestimmten anderen Wohnung zuzuordnen, noch darzulegen, ob der als unzumutbar empfundene Lärm auf einem unangemessenen (nicht mehr sozialadäquaten) Wohnverhalten anderer Bewohner des Hauses, auf einem mangelhaften Schallschutz (Nichteinhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzvorschriften) oder auf einer Kombination beider Ursachen beruht.

Wenn der Mieter gleichwohl eine aus seiner Sicht bestehende Lärmursache benennt, kann daraus nicht der Schluss gezogen werden, er wolle Mängelrechte nur für den Fall geltend machen, dass ausschließlich diese Ursache und nicht eine andere zutrifft.

Vielmehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und – im Falle eines beantragten Sachverständigengutachtens – dem Sachverständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten.

Im konkreten Fall hatte der Mieter den in Lärmbelästigungen bestehenden Mietmangel durch detaillierte „Lärmprotokolle“ dargelegt. Das war ausreichend, aber nicht notwendig. Denn bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist die Vorlage eines detaillierten „Protokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm kann ein Sachverständiger für Gebäude und Schallschutz nicht als ein ungeeignetes Beweismittel abgelehnt werden, weil der Sachverständige in der Vergangenheit liegende Lärmbelästigungen schon objektiv nicht feststellen könne:

  • Denn wiederkehrende Lärmbelästigungen, die ersichtlich bis in die Gegenwart reichen,  können durchaus sachverständiger Beurteilung zugänglich sein.
  • Außerdem kann die Einholung eines Sachverständigengutachtens auch auf  eine (Mit-)Verursachung durch einen unzureichenden baulichen Schallschutz gerichtet sein (etwa: Nichteinhaltung des bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Schallschutzes, Vorhandensein von „Schallbrücken“), also auf technische Fragen, die typischerweise durch Sachverständigengutachten geklärt werden.

Zwar kann ein Mieter nach der Rechtsprechung des Senats mangels konkreter anderweitiger Vereinbarungen in seiner Wohnung nur einen Schallschutz erwarten, der dem zur Zeit der Errichtung des Gebäude geltenden Standard entspricht. Das enthebt den Tatrichter aber – selbstverständlich – nicht von der Notwendigkeit der Einholung eines beantragten Sachverständigengutachtens, mit dessen Hilfe genau diese Prüfung erst vorgenommen werden kann.

Siehe bereits


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.